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浅析市场法在我国房地产估价中的应用及存在的问题市场法（MarketComparativeMethod），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。一、市场法概述（一）市场法的含义市场法（MarketComparativeMethod），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。二、市场法的适用对象和条件（一）市场法的适用对象市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产1开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。（二）市场法的适用条件市场比较法的适用条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。三、市场法估价的操作步骤运用市场法估价，通常包括以下步骤：搜集交易实例→选取比准实例→建立价格比较修正的基础→交易情况修正→交易日期修正→房地产状况修正→综合求取比准价格。见图1：2分析估价对象可比实例A价格建立比较基准交易情况修正市场状况调整房地产状况调整比准价格A房地产市场搜集交易实例存入交易实例库选取可比实例可比实例B价格建立比较基准交易情况修正市场状况调整房地产状况调整比准价格B可比实例C价格建立比较基准交易情况修正市场状况调整房地产状况调整比准价格C求取最终比准价格最终比准价格图1评估时每个步骤都要认真细致，这样才能得出客观合理的估价结果。（一）搜集交易实例运用市场法估价需要拥有大量的交易实例，只有这样才能把握正常的市场价格行情，选择出符合要求的可比实例，保障根据可比实例评估出的估价对象价值精准合理。因此，估价人员应当尽力搜集较多的交易实例。需要搜集的内容一般包括：交易实例房地产的3基本状况、成交价格、成交日期、付款方式、交易时的状态、交易双方及交易目的。（二）选取可比实例可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：可比实例应是已经发生了交易的真实的房地产；可比实例应是与估价对象的类似房地产；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。选择中要注意几种不可比的情况：不同地域；成交价格调整幅度超过了30%；用途不同；交易时间超过2年；权利性质不同；规模档次不相当；交易类型与估价目的不吻合。可比实例的数量不是越多越好，一般应在3个以上（含3个）10个以下（含10个）。（三）建立可比基准选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们与估价对象之间的口径一致、相互可比，并统一到估价对象的价值内涵上来，为后续的成交价格修正与调整建立一个共同的比较基础。建立价格可比基础包括：统一房地产范围，统一为现房价格，统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位。一些估价人员不进行比较基准的建立，他们对各可比实例不认真细致地查勘、分析、比较，随意对各种因素进行修正（调整），因此估价作业“效率”高，但同时也加大了评估风险。目前估价实务中建立比较基准的关键点在于统一房地产范围和统一为现房价格。（四）交易情况、交易日期和房地产状况的调整与修正在选取了可比实例、建立了比较基础后，需要进行各种因素的调整修正。这些调整修正不仅要定性正确，还要定量合理。1.交易情况修正。可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是客观合理的，所以如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，如此才可以作为估价对象的价值。房地产成交价格容易受一些特殊因素的影响而偏离正常的市场价格，如利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解、交易双方或某一方有特别动机或偏好、拍卖、招标、哄抬或抛售等特殊交易方式、交易税费非正常负担、相邻房地产的合并、受债权债务关系影响的交易等都会影响房地产的交易价格。若可比实例存在上述状况，则需对其进行4修正调整。2.交易日期调整。可比实例的成交价格是其成交日期的价格，而估价对象的价值是估价时点的价值，如果成交日期与估价时点不同，即使两宗完全相同的房地产，在两个不同的时点价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整为估价时点的价格，即进行交易日期调整。在进行交易日期调整时，需要注意以下几点：一是这一时间段内当地的类似房地产价格变化是否一致，如果不一致应该分时间段进行调整；二是价格变化所采用的参数必须是合理的，而且是有依据的，决不能按需而随意求取；三是日期调整的方法与市场背景分析的口径要一致；四是同一估价机构对于同区位的同类房地产的日期调整幅度要大致相同。3.房地产状况调整。房地产自身状况的好坏关系到其价格高低，如果可比实例房地产与估价对象房地产状况之间有差异，则应进行房地产状况调整。房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。房地产状况调整总的思路是：如果可比实例房地产状况好于估价对象房地产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。在房地产状况调整中应注意以下问题：①可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是其成交时点所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。②不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较调整时，具体比较调整的内容及权重应有所不同。③在房地产状况调整中，可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整。经过对交易情况、交易日期和房地产状况的修正调整之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格调整为正常市场价格，将可比实例在其成交日期的价格变成了估价时点的价格，将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。四、我国房地产估价运用市场法存在的问题（一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目5前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。（二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅市场法的运用前提之一是有足够多的交易案例可供选择，但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。综上所述，在采用市场法估价时对可比实例的质量、比较基准的建立、各种修正调整值等方面都有很高的要求和很多的约束条件。虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。6参考文献[1]陈丽丽.对房地产评估方法的研究[D].厦门：厦门大学硕士论文，2008，6：17.[2]尤凡.房地产估价市场比较法研究[D].长春：吉林大学硕士论文，2007，9：12.[3]戴学珍.房地产估价教程[M].北京：清华大学出版社，2007，9：75.[4]中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑出版社，2007[5]柴强.房地产估价[D].北京：首都经济贸易大学出版社，2008.87