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长春经开区53-89-5地块项目概念性产品定位报告2009年4月北京成业行序项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录北京成业行、明确整个项目的开发主题、宗旨、原则和核心卖点2、在城市发展和地块价值分析的基础上，确定商业和居住物业的比例关系3、在不同方案对比分析后，明确项目基本的开发（技术经济）目标4、明确基本的规划理念、规划总平面以及建筑风格意向5、确定整个项目的开发分区和开发次序在现阶段，本报告所要回答的五个核心问题北京成业行序-项目区位-未来发展潜力巨大★本案本项目位于长春经济技术开发区南部；与长春南部新城、高新区三点一线，构筑了长春城市发展副中心。根据长春市城市总体规划，项目区域是长春市未来城市发展的主要方向之一。北京成业行序-项目区位-地块现状尚有不利因素地块位于长春经济技术开发区世纪大街以东、珠海路以南、环城高速公路以西、长大公路以北。西侧：世纪大街、世纪广场北侧：开发区热力四厂南侧：长大公路北京成业行万平方米容积率≤2.2---建筑密度＜30%，---绿化率＞30%---建筑限高公建＜80米住宅＜60米米土地用途为商住用地，土地等级为居住七级、商业七级二类，土地出让年限为50年。地块以64505万元净地（不包括“七通”费用）出让。土地出让面积为321710平方米，规划容积率≤2.2，出让总建筑面积为707762平方米，商住比为2：8。吉林机场职工约需要20万平米的住宅，自成组团。北京成业行、学校可以不考虑2、高压线完全移除3、可以先不考虑户型配置的90/70问题北京成业行序项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录北京成业行一、城市背景分析-长春基本情况★本案长春是全省政治、经济、文化和交通中心，东北地区四大城市之一。六大主城区、四大开发区总人口487.6万。长春市地处平原、自然区位四通八达、地质基础稳固，为大规模房地产开发建设创造了良好的开发条件。长春市人文科教氛围浓厚，众多高等院校、科研院所云集，一方面使得居民素质和收入不断提高，另一方面吸引了众多毕业生留在长春谋求发展，间接形成了对房地产商品巨大的潜在需求。北京成业行一、城市背景分析-长春基本情况-GDP总量与增长速度长春市GDP总量保持较快增长，经济实力不断提升,2008年达到2588亿，位列东北10城市第四。长春将建设国内最大、世界第三的国际汽车城；全国最大汽车零部件生产基地；亚洲最大轨道客车研发及生产基地；全球最大玉米生物化工基地。11501338153516751934.120891314.213.512.51417.70500100015002000250002468101214161820GDP(亿元)同比增长(%)GDP(亿元)11501338153516751934.12089同比增长(%)1314.213.512.51417.72002年2003年2004年2005年2006年2007年图2-1长春市2002-2007年GDP总量及增长速度北京成业行一、城市背景分析-长春基本情况-长春市经济发展潜力2007年，在全国15个副省级城市中，长春市的经济总量排名虽相对靠后，但是增长速度排在第一位，表明长春经济发展后劲充足。未来几年，预计东北地区的经济仍将保持较高的增长率，在与周边城市的相互促进带动下，长春的经济也将快速发展。7075.786765.414103.893786.523433.083324.432753141.531313073.932554.32436.820891737.11375.2614.514.714.61614.815.315.615.617.517.715.713.517.714.616.101000200030004000500060007000800002468101214161820国民生产总值（亿元）增长率国民生产总值（亿元）7075.86765.44103.93786.53433.13324.432753141.531313073.92554.32436.820891737.11375.3增长率14.514.714.61614.815.315.615.617.517.715.713.517.714.616.1广州深圳杭州青岛宁波成都南京武汉大连沈阳济南哈尔滨长春西安厦门图2-22007年15个副省级城市经济总量对比北京成业行一、城市背景分析-长春基本情况-固定资产投资增速及占GDP比重从2004年开始，长春固定资产投资总额开始大幅上涨，到2007年投资总额增长接近2番。固定资产投资总额在GDP中所占的比重日益增大，表明长春市城市经济的发展较为依赖固定资产投资的增加，生产性支出大于消费性支出，消费性支出相对有限。050010001500200025000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.00GDP115013381535167519342089固定资产投资总额320.6389.6460650.4950.41350.6固定资产投资占GDP比重27.8829.1229.9738.8349.1464.65固定资产投资增速12.421.61841.446.142.1200220032004200520062007图2-32002-2007固定资产投资增速及占GDP比重北京成业行一、城市背景分析-长春基本情况-居民消费能力2007年人均可支配收入达到12811元，近五年增幅均在12%以上，居民生活水平得到显著提高。随着国家实施振兴东北老工业基地政策，东北经济持续向好发展，还将为居民提供大量的增收机会，预计未来几年居民可支配收入还将稳步提升。7905890010000113581281114.612.612.313.612.80500010000150001111.51212.51313.51414.515可支配收入(元)可支配收入增长(%)可支配收入(元)79058900100001135812811可支配收入增长(%)14.612.612.313.612.82003年2004年2005年2006年2007年图2-4人均可支配收入水平及增长率北京成业行一、城市背景分析-长春经开区基本情况2009年经开区计划GDP达到342亿元，增长20%，经济增长动力澎湃。北京成业行一、城市背景分析-长春房地产基本特征郊区化趋势明显。随着城区发展集中度的不断提高，目前中心城区的可开发土地较少，房地产开发逐渐向城区周边延伸。近三年，土地供应充足，成交量急剧萎缩。一线品牌开发商聚集，大盘林立。随着国内一线大牌房地产开发公司进入，大盘数量急剧增加，楼盘品质迅速提升，市场竞争不断加剧。房价低且稳定发展。作为二线城市，长春市房价相对较低，近期基本稳定，房价下调空间不大，但是继续上涨仍需等待整个市场的回暖。二手房市场开始活跃。长春二手房市场发展一直比较缓慢，买卖交易不够活跃；2008年以来，随着外来流动人口的增加，房屋租赁市场开始活跃。刚性需求为主。居民购房目的以自住、自用为主，投资行为较少。改善型需求增加迅速。长春市住宅市场已进入追求品质的时期，众多家庭开始考虑改善居住环境，高品质楼盘成为主要选择对象。北京成业行一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析1、2003-2008年土地出让情况25136649875852026022314274733901002003004005006007008002003年2004年2005年2006年2007年2008年01020304050607080土地供应(万平方米)成交价款(亿元)2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，约520万平方米，但成交总额未降。2008年出让面积持续下降。2、土地出让均价8009007606938221499159805001000150020002002年2003年2004年2005年2006年20072008土地出让均价(元)长春土地出让价格整体表现平稳。2007年起，受楼市价格猛增的推动作用，土地价格也迅速攀升。08、09年上半年土地市场仍在调整中。北京成业行一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析3、人均居住面积长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。长春房地产市场开始以改善型居住为市场主流。22.3223.8524.6225.32270510152025302003年2004年2005年2006年2007年预计人均居住面积(平方米)4、2007开发商拿地情况34.265.8本地开发商外地开发商随着万科、中海、保利、绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧了竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。北京成业行一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析2008年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况1、各城区土地出让面积及规划建筑面积汽车工业园区土地成交量最大，其次为净月区，本项目所在的经开区位列第三位；规划的建筑面积经开区最多，表明未来三年本区域将集中较多密度大、容积率高的高层项目。图3-32008年前3季度各城区经营性用地成交面积及规划建筑面积34.6763.624.829.642.656.624.1514.5127.0966.5330.0437.4715.1824.857.0813.9410.2819.25010203040506070汽车工业区朝阳区二道区高新区经开区净月区宽城区绿园区南关区土地面积（万平米）规划建筑面积（万平米）北京成业行一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析2、各城区楼面地价均值二道区的平均楼面地价最高，经开区的平均楼面地价基本处于最低水平，仅为二道区的40%，为683.2元/平方米。根据本项目的规划指标计算，楼面地价为911元/平方米，高于