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『太行·国际新城C区』市场定位及产品建议纬联地产顾问(重庆)有限公司2008.5.15目录第一部分市场研究第二部分项目定位第三部分产品建议第一部分市场研究阳泉简介阳泉宏观经济分析阳泉城市规划阳泉房地产市场分析地理区位：山西省中部东侧，太原、石家庄两个省会城市中间，是三晋门户。行政辖区：辖平定、盂县两县及郊区、矿区、城区和经济技术开发区。面积及人口：全市面积4570平方公里，2007年末人口131万。城市性质：一座新兴工业城市，是晋东政治、经济、文化中心。阳泉简介1、人口及结构分析2004年-2007年阳泉全市总人口(单位:万人)129.59130.24130.87131.37128129130131132总人口129.59130.24130.87131.372004年2005年2006年2007年2004年-2007年人口结构62.0671.8573.5667.5358.3957.3155.9975.380501001502004年2005年2006年2007年乡村人口(万人)67.5358.3957.3155.99城镇人口(万人)62.0671.8573.5675.382004年2005年2006年2007年阳泉宏观经济分析人口及结构分析：近四年阳泉总人口保持小幅稳定的增长，社会发展稳定，城镇人口比例逐渐提高，截止2007年城镇人口达到75.38万人，乡村人口与城镇人口比例约在43：57左右，城镇化率较高。阳泉城市化水平发展较快，大量的城镇人口促进了城市的发展和壮大，为城市发展提供有有力的后备资源。2004年-2007年全市生产总值150.24200.3232.13266.11050100150200250300生产总值(亿元)150.24200.3232.13266.112004年2005年2006年2007年2、全市地区生产总值地区生产总值分析：2004年到2007年四年期间阳泉市全市地区生产总值保持稳定高速增长，2007年达到266.11亿元，社会经济发展稳定。阳泉宏观经济分析良好的社会经济环境为社会各项事业的发展奠定了基础，同时也为房地产市场提供了一个好的环境。2004年-2007年社会固定资产投资额49.1765102134.430.10%32.40%56.90%31.80%0501001500.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资额49.1765102134.4增长率30.10%32.40%56.90%31.80%2004年2005年2006年2007年固定资产投资分析：2004年到2007年阳泉市社会固定资产投资保持高速稳定增长，特别是2006年增幅达到56.9%，2007年固定资产投资额达134.4亿元，近四年阳泉市对城市建设和社会投资的重视度较高。固定投资的增长促进城市基础设施的建设和完善，提升了城市对市民的服务度，增强了城市竞争力和凝聚力，利于控制本地消费外流。3、社会固定资产投资阳泉宏观经济分析4、社会消费品零售总额2004年-2007年社会消费品零售总额48.370.381.298.120.20%15.60%15.40%19.90%0204060801001200.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社零总额(亿元)48.370.381.298.1年增长率20.20%15.60%15.40%19.90%2004年2005年2006年2007年社零总额分析：近四年阳泉市社会消费品零售总额整体保持稳定增长，2007年98.1亿元，相比2004年翻一翻，可见阳泉市居民消费意识增强，同时从侧面可以反应出近四年阳泉市居民消费能力得到大幅提升。居民消费意识的不断提高以及日益增长的消费力对房地产开发形成有力支撑。阳泉宏观经济分析5、全市财政总收入2004年-2007年全市财政总收入27.537.14557.0234.38%35.20%21.60%30.20%01020304050600.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%市财政总收入27.537.14557.02增长率34.38%35.20%21.60%30.20%2004年2005年2006年2007年财政总收入分析：2004年到2007年阳泉市财政总收入保持稳定增长，2007年达57.02亿元，相比2004年翻一翻，由于财政总收入来源于社会经济，可见地区社会经济得到大力发展和提升。地区财政收入的增加反应出经济的增长，同时从侧面反应出居民收入的提高，有利促进房地产开发。阳泉宏观经济分析6、金融机构各项存款余额和贷款余额2004年-2007年全市金融机构各项存款余额229.8305.3365.3424.929.50%28.10%19.60%16.30%01002003004005000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%各项存款余额229.8305.3365.3424.9增长率29.50%28.10%19.60%16.30%2004年2005年2006年2007年2004年-2007年人民币各项贷款余额128.20148.10171.7205.114.90%22.30%15.90%19.40%0.0050.00100.00150.00200.00250.000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%各项贷款余额128.20148.10171.7205.1增长率14.90%22.30%15.90%19.40%2004年2005年2006年2007年存款和贷款余额分析：近四年存款余额稳定增长，反应居民收入保持稳定增长态势；结合近四年贷款余额看，呈波动状况，可见居民投资意识不强，受外界因素影响较多，投资意识和投资理念尚待引导。居民拥有一定的消费能，但投资意识不强，对房地产行业看，主要将停留在刚性自住上。阳泉宏观经济分析7、在岗职工平均工资2004年-2007年全年在岗职工平均工资1416918323215462562129.76%29.32%17.60%18.90%0500010000150002000025000300000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%年平均工资14169183232154625621增长率29.76%29.32%17.60%18.90%2004年2005年2006年2007年分析：近四年在岗职工平均工资保持稳定增长，2007年达25621元，作为工业型城市的阳泉，职工的工资收入相对稳定，消费能力和消费延续性以及消费意向都比较强。居民收入逐年提高，消费能力增强，有利于促进对房地产等大件商品的消费。阳泉宏观经济分析8、城镇居民人均可支配收入2004年-2007年城镇居民人均可支配收入79988992101221167620.50%12.42%12.60%15.40%0500010000150000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入799889921012211676增长率20.50%12.42%12.60%15.40%2004年2005年2006年2007年2004年-2007年城镇居民人均消费性支出503060956314758620.70%21.10%3.70%16.50%020004000600080000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均消费性支出5030609563147586增长率20.70%21.10%3.70%16.50%2004年2005年2006年2007年可支配收入与消费性支出分析：2004年可支配收入经过爆发性增长后，2005年到2007年保持平稳的增长水平，2007年达11676元，稳定的增长确保拥有持续的消费力；从人均消费性支出看，2006年增幅突然减少，2007年得到强劲回升。居民拥有强劲的消费力和消费保障，人们的消费意愿开始逐渐释放，形成消费力，有利于房地产发展。.阳泉宏观经济分析9、产业结构2004年-2007年产业结构21.81.61.56357.655.956.43540.642.542.10204060801001202004年2005年2006年2007年第三产业3540.642.542.1第二产业6357.655.956.4第一产业21.81.61.52004年2005年2006年2007年产业结构分析：2004年第二产业在产业结构中占绝对主力地位，经过四年的发展，阳泉的产业结构发生了较大的变化，第一产业的比重一直在下降，作为工业城市，第二产业的比重仍然占56.4%，值得关注的是第三产业的比重由2004年的35%上升到42.1%，第三产业得到较快发展。城市产业正逐步得到调整，房地产业作为第三产业的重要组成部分，可以预见未来将得到大力发展。阳泉宏观经济分析10、阳泉宏观经济小结整体经济保持稳定的增长态势；良好的经济环境为社会各项事业的发展提供了一个良好的平台；资源优势，为经济的持续发展提供强劲的支持；经济的稳定高速增长，为房地产带来良好的发展机遇；阳泉宏观经济分析1、宏观经济规划地区生产总值达到320亿元以上，人均地区生产总值达到24300元。全社会固定资产投资年均增长20%。第三产业增加值占地区生产总值的比重达到42%以上。城镇化率达到59%以上。相关经济指标目标（2010年）参考：《阳泉市国民经济和社会发展第十一个五年(2006-2010)规划纲要》阳泉城市规划社会经济发展前景可观，城市建设受到重视，整体环境利于房地产市场的开发。2、城市建设规划（1998—2020）阳泉组团是全市政治、经济、金融、文化、信息、商业服务中心。参考：阳泉市城市总体规划(1998-2020)阳泉城市规划规划思路阳泉城市规划“东进、北扩、南连”工业区工业区工业区居住和公共设施高新技术和商业服务参考：《阳泉市城市近期建设规划(2006--2010)》市区住宅用地规划矿区居住用地可适当向西发展。阳泉城市规划阳泉组团规划在平坦、义井、李家庄等城市周围地区新辟居住区。阳泉市区公共设施市级中心共三处：①桃河南岸；②北大街；③阳钢旧址；市级中心公共设施规划市区公共设施市级中心（城市商业经济中心）阳泉城市规划次中心公共设施规划①赛鱼路口；②四矿路口；③北大街西口；④现开发区中心；⑤义井；本项目代表公共服务设施次中心阳泉城市规划5、城市规划小结城市发展将主要向南北方向拓展；未来城市商业经济中心集中在桃河桥两岸；城市向西拓展可能性极小，将主要停留在对原区域的改造提升上；塞鱼街片区定位公共服务设施次中心，对项目发展有一定支撑作用。阳泉城市规划1、房地产宏观市场2004年-2007年房地产企业完成房屋施工面积110190.8230.6261.413.10%73.50%20.80%13.40%0501001502002503000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%施工面积110190.8230.6261.4增长率13.10%73.50%20.80%13.40%2004年2005年2006年2007年房屋施工面积分析：2004年到2007年阳泉房屋施工面积保持稳定增长，2005年房屋施工面积突然出现爆发性增长，增长率高达73.5%，表明该年房地产开发投资力度较大，近两年保持相对平稳的增长，有利于房地产市场的健康持续发展。房屋施工面积阳泉房地产市场分析2004年-2007年房屋竣工面积49.75541.250.410.70%-25.10%22.30%0102030405060-0.3-0.2-0.100.10.20.3竣工面积49.75541.250.4增长率10.70%-25.10%22.30%2004年2005年2006年2007年房屋竣工面积房屋竣工面积分析：