广州万科四季花城解读

广州万科四季花城解读此项考察报告是在广州楼盘考察中，对四季花城项目现场考察一个半小时后，又回去网上收集资料、经过一段时间的项目研读和分析，制作完成，是对考察项目的综合解读报告。广州万科四季花城解读项目简介•万科四季花城位处广州金沙洲，是广佛都市圈的核心区域•占地面积约50万平方米，总体建筑面积约为44.7万平方米，总体住户为3900户左右，容积率为1.0•规划及景观设计：国际著名规划设计机构美国SWASOM•建筑方案设计：澳大利亚DBI香港兴业广东省院•项目分为四期开发鸟瞰图项目基础情况项目地形改造分析项目地形改造分析方案四考虑各种因素，进行综合优化，为最终采纳方案。规划概念由于地块具备了房地产开发的多重有力的景观条件，具有相当的完整性，项目规划提出的概念为“荷兰风景，阳光小镇”，共分四期开发，分为一期（小街·晨曦）、二期（动感·朝阳）、三期（翠岭·丽日）、四期（港湾·夕照），以四种不同的概念赋予四种以不同的产品风格和景观。分期开发示意图分期开发时序的合理性，是项目成功的保证，是在策划、规划设计阶段就应充分论证、确定的。分期开发分析一期位于东北侧，含广阔的水域堤岸及3号山丘，建筑形式以多层和情景洋房相结合，利用水岸设滨水码头、景观式商业街、依山会所，建筑空间已街区方式为主，重视轴线的开放式景观，形成人工环境与自然环境的相互借景。二期位于基地东南侧，建筑形式既有滨水的情景洋房，又有多层及小高层，高度控制由内向外逐渐升起，符合人的居住心理，形成了环境的和谐在一二期分解处设小区主入口，通过商业与绿化的引导至内湖岸形成优美的景观轴。二期沿弧形的步行景观带，与湖光山色形成渗透。三期位于基地西南侧，充分利用山地建筑氛围，设多层、小高层及叠加式别墅和联排别墅，沿街住宅尽量避免道路对建筑的干扰。中心景观以山坡茂密的森林迎合人们回归自然的需求。四期位于基地景观资源最丰富的北侧，湖光山色相依，水体、山丘一线形成美丽的峡湾景观，此处设置拼合及叠加式别墅，分为山顶别墅、山间别墅、滨水别墅，充分利用资源优势，并设专用道路引入，形成高尚社区。景观以幽静、闲情为主题，有世外桃源之趣。商业、会所、小学、幼儿园分布合理，既方便利用，又保证互相独立。山景、水景的利用山景、水景的利用山景、水景的利用——滨水广场和会所有山地特色的TOWNHOUSE滨水的情景洋房广州万科四季花城解读四季花城建成后，拥有“六山三湖”的天然山水资源广州万科四季花城解读四季花城建成后，拥有“六山三湖”的天然山水资源广州万科四季花城解读四季花城的产品文化理念广州万科四季花城解读四季花城的产品文化理念广州万科四季花城解读四季花城的产品文化理念广州万科四季花城解读项目特点•充分利用109万平方米的金沙洲城市生态公园和54000平方米的自然湖泊的资源环境优势，在大环境上将最大可能地保留“六山三湖”的天然山水资源，同时会对山体和水体进行适当的改造•在小环境内则将营造“亲水”的居住氛围，使景观与住宅更好的进行融合，迎合广州人“喜山好水”的居住喜好•在户型设计上，将卖点定位在：入户花园、阳光室、情景洋房、系列Townhouse上，划开了其与广州其它楼盘的界线•荣获“2006中国詹天佑土木工程大奖”，被授予“创建全国优秀示范小区”、“广东省绿色住宅试验小区”的称号广州万科四季花城解读项目分析•空间布局：位于金沙洲大桥桥头的商贸金融、文化娱乐中心为社区中心，利用北环高速公路、广佛公路及金沙大桥的自然分割，结合自然地形差异和道路骨架形态，划分六大区间•产品定位：大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟后考虑部分高档住宅•项目优势：四季花城选址金沙洲，项目内地形地貌与金沙洲一致，山脉相连，湖水相通，周边无大型工业区，空气素质优良•项目劣势：距离城市较为偏远，离广州市中心区的行车距离为15-30分钟，市政配套、生活配套、交通配套等人们生活必备条件缺乏；市场对金沙洲区域认可度不高•地块内有高压走廊经过，如不进行绿化“植入”处理，对居住及生态环境都有影响广州万科四季花城解读万科凭借自身多年的房地产开发经验及对市场充分的了解，禀持一贯坚持的“创造力”和产品素质，坚持有品质的创新，将四季花城合理定位于：•大盘规划，配套齐全•低容积率，城市人向往的舒适生活环境•拥有专利创新产品——情景洋房及多种产品形态满足客户不同需求•合理的平面布局•优良的景观设计，户户有景•优美的建筑形态，怡人的天然风光，带出生活风情广州万科四季花城解读应山水之势，造临水人家，将家融入景中广州万科四季花城解读应山水之势，造临水人家规划、景观设计美国SWA、SOM公司建筑方案设计澳大利亚DBI设计公司香港兴业国际广州万科四季花城解读——环境生态分析图广州万科四季花城解读——景观结构分析图整个小区3900户住户，通过组团与组团间的多条景观通道，包括湖面上的通道，走到任一组团的时间不会超过15分钟。广州万科四季花城解读万科四季花城推广语—————有一个美丽的地方万科产品形象诠释—————建筑无限生活万科四季花城已在数个城市成功开发的系列品牌,宗旨是————找到最适宜人居住的地方，创造最高品质的居住环境广州万科四季花城解读公建、商业配套•教育：由中山大学授权中山大学附属学校与万科签署四季花城学校的合作办学协议。由万科出资打造学校的所有硬件，由中大负责经营学校，中大不需交费用给万科，也可以对外招生，但花城业主可享受全城特惠的教育收费。•医疗：形式与教育相同•交通：除市政公交外，在广州市内设置免费看楼车•银行：为小区住户提供便捷的联名卡等服务•会所：由自己的物业管理公司经营•商业：先对名牌或大型商家招商，给予一定的优惠，树立商业形象，再对散户进行招租。早期以租赁形式为主，等社区成熟之后再出售。广州万科四季花城解读公建、商业配套广州万科四季花城解读立面设计广州万科四季花城解读立面设计广州万科四季花城解读经典户型•建筑面积88.5㎡•动静分离•户型紧凑，使用率接近九成•主人房带阳光室•双阳台设计广州万科四季花城解读经典户型•建筑面积95㎡•入户花园•户型紧凑，功能分区明显，动静分离•方正实用•主人房带阳光室•双阳台设计广州万科四季花城解读经典户型•建筑面积107㎡•景观开阔，面对街心景轴•入户花园设计•户型紧凑，功能分区明确，动静分离•自在餐厅，进餐同时能欣赏街心景观•主人房带阳光室•主卧套房设计，空间更加私密广州万科四季花城解读视野开阔的假日广场，也是功能齐全的商业娱乐中心广州万科四季花城解读——管理模式广州万科四季花城解读造型丰富的的假日广场建筑广州万科四季花城解读随处可见的推广语广州万科四季花城解读随弯就直的道路和水面上的栈道使交通便利，各种绿色小道蜿蜒至家，回家可有不同的路广州万科四季花城解读尺度宜人、亲切的商业街和情景洋房广州万科四季花城解读商业街广州万科四季花城解读商业街顶即为情景洋房外的花台特有的情景洋房是万科的专利产品，也是我国房产方面的第一个专利广州万科四季花城解读旋转楼梯由商业街通往情景洋房的入户花园广州万科四季花城解读商业街旁的小广场广州万科四季花城解读隔湖相望的假日俱乐部广州万科四季花城解读花城会(wonderlandclub)，也是假日俱乐部所在广州万科四季花城解读别有风味的欧风街，惬意的生活空间广州万科四季花城解读隔湖相望的影湖居，远眺着三山六湖广州万科四季花城解读“湖飞美筑”影湖居小高层依山傍水，注重建筑与自然环境的融合互动，追求自然、建筑、人性三者的完美统一，采用借景手法充分借用园林、湖水等绿色资源，做到在小区内移步换景。广州万科四季花城解读•影湖居小高层，位于社区核心，与6山隔3湖相望，处于社区内真正“第一湖，第一排”位置。•在这里，不仅有山与湖的对话，更有建筑与人、人与山水、人与社区的关系。广州万科四季花城解读游泳池也成为景观，泳池边的八角阳光房也是万科的创新产品广州万科四季花城解读舒展的组团入口（门廊内有沙发组座、信报箱、电子显示屏和智能化设施）广州万科四季花城解读组团院落空间，绿意盎然，“围而不合”，邻里守望广州万科四季花城解读组团院落分析广州万科四季花城解读院落式邻里交往、游憩空间，归属感强，生活气息浓厚广州万科四季花城解读敞亮的门厅，绿意透窗而来广州万科四季花城解读丰富而亲切的邻里空间广州万科四季花城解读夕阳中临水的优尚House。采用层层退台设计，每一层退台使下面一层单位都多出了一个露台空间，大大增加了单元的户外活动空间。广州万科四季花城解读趋优House面积约195平方米，四房两厅三卫，带有两大私家花园，前面停车，后面观景，在顶层还设置了天花台花园。单元南北朝向。广州万科四季花城解读优尚House都是临水或依山而建的，每一套单位每一个方向都有不同的景观，拥有多少扇窗，就拥有多少欣赏湖山的角度，自然风景无处不在。广州万科四季花城解读四季花城有很多依据山地地形建在地上的地下室，作为停车场或休闲场地、景观用地，既可自然采光、怡然观景，有效隔绝了亚热带地区的潮湿地气广州万科四季花城解读四季花城因山地起伏，地下室和架空层面积较大，被应势作为停车场或休闲、景观用地，有效隔绝了亚热带地区的潮湿地气广州万科四季花城解读物业管理•所有业主共同关注的基本服务（如安全、供水、供电等）•针对不同物业、不同业主的个性化需求提供针对性的服务，如针对老年人组建夕阳红俱乐部，以丰富老年住户的生活，同时还有足球俱乐部、集邮协会等，以吸引年轻住户和不同兴趣住户的参加。•除了一些基本服务，对业主进行“个性化”服务。如针对单个业主的单元物业所提供的一种特别管理，如对每户建立独立的房屋维修记录档案、独立中央空调保养维修记录等，根据不同的运行情况拟定检修计划。•常规性服务之外，针对业主特殊需要的服务，以满足业主的不同需求，比如为业主建立健康档案等等。•另一项提升客户服务的举措是与专业机构合作，引入CRM客户关系管理系统，组建客户服务中心。•物业管理服务费（2006年）多层住宅（不带电梯）：0.9元/月·平方米小高层住宅（带电梯）：1.5元/月·平方米情景洋房（户户带花园或露台的住宅）：2.0元/月·平方米商住用房：3.0元/月·平方米广州万科四季花城解读社区的整洁、绿化修剪整理情况，可见物业管理的规范广州万科四季花城解读细处可见物业管理的规范广州万科四季花城解读可借鉴经验操作城市边缘大盘的可借鉴经验•解决交通便捷的问题•充分发挥地块优势，弥补其区域上的劣势•做好项目分析和产品定位•配套先行，是城市边缘开发的必备条件。（在永久的配套设施尚未完善之前，可先引入流动的商业作为补充）•小容量、低价位产品先行开发，旨在迅速打响第一炮，实现资金快速回笼。（首期总建一般控制在10万平米左右）