房地产行业分析报告

题目：房地产行业分析报告姓名：学院：班级：学号：目录1、房地产的基本概念······················2、我国房地产行业发展历史···········(1)初期阶段······································(2)中期阶段······································(3)现阶段········································三、我国房地产行业发展现状··············四、我国房地产行业存在的主要问题······(一)地区差异······································(二)供需矛盾·······································(三)住房问题······································(四)投资调控·······································五、我国房地产行业企业分析···············(一)企业宏观分析···································(二)企业微观分析···································六、我国房地产市场发展分析··············七、我国房地产企业发展趋势···············八、保利地产财务分析·························九、促进房地产市场发展对策···············一、【房地产的概念】房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。二、【我国房地产行业发展历史】房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。房地产发展中期：进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。三、【我国房地产行业发展现状】随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。　　商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。四、【我国房地产行业存在的主要问题】1、房地产地区差异地区发展不平衡，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。2、房地产需求与供给之间矛盾目前，我国正处于城市化快速发展期，快速城市化为城市带来大量的新增人口。城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策。3、中低收入居民的住房问题住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用，但仍存在一些问题。其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。4、房地产投资调控针对近年来房价不断上涨的情况，国家也在不断地出台房地产调控政策，但始终监管机制不够完善，导致政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法，使得国家政策不能有效实施，进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。房地产在当前市场条件下，投资和投机只是一线之隔，不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资的优势是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展，提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求。提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。但房地产投资的弊端要大于其优势，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展。五、【我国房地产行业企业分析】1、企业宏观分析：首先，宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。其次，房地产企业数量多，规模小，20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有改变。第三，房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。接着是房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。最后，房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。2、企业微观分析：内资：国内房地产企业的组织架构，主要形式如下：其一，职能型的模式，企业设置不同的专业职能部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工作，每个项目现场设地盘经理，其特点是公司层面强，项目层面弱。其二，项目经理负责制的模式，每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作由项目经理全权负责，其特点公司层面弱，项目层面强。其三，这两种模式都有其自身的优缺点，因此有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。外资：外资进军国内房地产市场，主要的形式如下：其一，直接在华设立公司从事房地产开发经营。其二，以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。最后，这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇，哪家企业的管理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有优势。六、【我国房地产市场发展分析】进入2014年中国舆论场上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，甚至一度冲击资本市场。历史实践将再度证明，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花，颠覆不了中国房地产业的航行大船。正确认识今年的房地产市场形势，还是需要从产业背景谈起。2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。各地正在启动城乡统筹的多规合一(土地规划、产业规划、人口规划、详控规划)的综合发展空间规划的制定。专业规划的分离和矛盾，城市、农村规划的分离和矛盾，长期是我国城市发展空间规划的重大缺陷。以全新经济发展环境为基础，以历史经验教训为借鉴，以调整过的经济社会发展模式