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1我国房地产市场调查报告房地产市场的形成原因:1.政治：A.政府行为的外部冲击政府行为作为最主要的外部冲击，这是由我国现阶段经济转型的特点决定的。地方政府追逐土地出让收入，导致土地供给成本上升，并进而拉高房屋的供给成本。首先是地方政府从土地中获得的收入上升。有数据显示，1998年地方政府的土地出让收入为67亿元，到了2010年，地方政府的土地出让收入高达2万亿元，创下历史新高。此前分别为2007年的13000亿元和2009年的15900亿元。无论是一线城市还是二三线城市，甚至四五线城市，土地出让金收入都成为地方政府财政收入的最主要来源。B.房地产开发市场行政垄断。房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业，弱化了房地产行业竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。房地产开发经营过程中涉及的税费，包括房产税、营业税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等占到了房价的30%~40%左右。将其与土地出让金加起来，地方政府的房地产收入占到了房价的50%到80%。而在欧美国家，地价和政府所得的税费相加只占房价的20%左右。通过对比可以看出，我国的地方政府在一定程度上提高了房屋的供给成本。房地产开发商：房地产开发商是商品房的供给方，由于现阶段这一市场基本还属于卖方市场。这就造成了开发商尽可能的利用这一有利的市场地位提高价格以获取利润。C．城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的体制改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。城乡经济快速发展，聚集了大量的城市人口；城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市；城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造，；住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。D.房地产租赁市场不完善。我国房地产租赁市场很不完善，现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理使正常的租赁市场需求者望而却步。2.经济：A.土地价格垄断。土地是房地产的基础，房地产业离不开土地政策的配套。土地要素的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。B.地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%~80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上账，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。3.社会因素：A.土地资源的稀缺性、有限性和土地出让金等各种税费及利润的差异可以理解为因为时间的稀缺性而产生的机会成本，使得房地产市场形成一系列的问题。社会经济的发展带来了房地产产品的需求旺盛，无论是满足人们居住的需求，还是企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善需求，以及商业业2态发展形势需求，都与土地的稀缺性和有限性形成了强烈的供需不均衡态势，从而使人们对房地产价格的上涨存在着很乐观的预期，由此造成许多企业和私人投资者大量投资于房地产，甚至炒作房地产，使其价格狂涨。B.金融机构尤其是银行的放贷过度导致房地产供不应求的产生。从经济学的角度来说，价格是商品价值的表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于银行等金融机构的配合，为投资者提供了资金支持与保障，加剧了房地产价格的上涨。C.市场主体的地位：政府——处于垄断地位的土地供给者同时身兼裁判员和运动员二职；房地产开发商——商品房的供给者，与需求方购房者相比有相对较高的议价能力；购房者——议价能力较差又相互之间充分竞争。快速升高的土地拍卖价格和更专业化的市场环境使大部分中小型开发商逐渐退出市场，剩下的是有雄厚资本，有规模优势的少量大型开发企业。所以中国房地产市场的类型是现阶段由垄断竞争市场向寡头垄断市场逐渐转化。D.房地产市场的供给与需求供给方：土地的供给是政府实行招拍挂，基本上是价高者得。中国当前的情况是，房地产市场的进入成本高，一要有资本，二要有政府关系(办理多达几十种的手续等)，参与者数目越来越少，房地产业自然被集中到几个垄断巨头手中。而房地产开发企业在招拍挂竟得的土地上建成商品房。土地位置的固定性，导致一定区域范围内房地产的稀缺性，这样供给方就处于相对垄断的地位。这样的市场地位就使开发企业能有效的转嫁升高的成本给消费者。需求方：a.人口因素：由附表可以看到1982年一1993年对应着近20个千分点的出生率，相对较高，并持续lO年以上。样本中每年死亡率几乎在6．5个干分点附近做幅度很小的变动。1982年的普通高校在校大学生为115万而2002年是903万，增加近9倍(对应的住房需求是4．5倍)，2006年大幅度的提高到1739万，而1982—2002(2007)年的住宅增加近5倍。1998—2007每年住宅的供应量几乎不变，而高校入学人数增长近5倍。由农村考入普通高校的毕业生大部分是要在城市生活和发展的，1982年出生的这一代人已经在近几年进入结婚年龄。现在的年轻人的观念是与父母分开居住。同时城市化进程也导致大量的非普通高校毕业生人口进城居住。b.消费行为的改变：以小例子说明:25年前的l家人，父母加2个男孩1个女孩住在一间工作单位分的37平方米的房子里，现在情况是2个老人住35平米的房子，长子住68平米的房子，次子住50平米的房子，都在各自独立的房子居住。这一家人居住的情况对比是35+68+50：153平米和37平米(4．13：1)。消费行为的改变增大了现阶段住房的需求量。4.人们的心理因素：A.房地产市场形成的直接诱因是投资需求膨胀。房地产行业高利润的示范下，吸引了更多资源流向该行业，对其他行业的投资产生“挤出效应”，影响国民经济的健康持续有效运行。对支持房地产业的巨量资金而言，房地产非理性繁荣还可能会导致金融危机，给我国的经济稳定、金融安全造成很大隐患。由于投资者对房地产市场的良好预期，导致大量的投资行为产生，房地产市场出于投机目的的需求所占的比重较大，使得房屋价格上涨。B.消费者(自住消费者和投资者)：由于在市场中处于弱势地位是价格的接受者，尤其在地段，亲水，就学或经商等方面有偏好的消费者就更要承担相对较高的价格。相对于政府对土地的垄断地位，开发商对某一地区或楼盘的相对垄断3地位，做为需求方的消费者却是完全意义上的竞争者。消费者在市场供需双方中的议价能力较差并且没有房地产企业结成议价同盟的可能性高。人们对住房的需求又是刚性的，所以只要支付能力允许，消费者恐怕只能被动接受较高的住房价格。