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汉口东部购物公园介绍稿武汉项目组2008年1月2前言三年磨一剑，亮剑出鞘！2005年4月，我司受武汉三江航天房地产公司之邀为其位于汉口东二七路旧城改造地块进行项目的市场定位、规划与营销推广工作。从前期的市场定位、建筑规划、景观规划、前期招商到推广。其中有许多创新与尝试希望在这里与大家一起分享!区域性商业中心商业规律本土化的挖掘与研究任何商业地产规律既有其共性又有其特性，武汉项目组在认真探讨公司关于区域性商业中心商业规律的一些研究成果基础之上，对武汉本土社区商业项目进行了大量的调研，并从中总结出适合武汉适、适合项目的规律，从而提纲挈领，使项目的市场定位、业态规划以及价格体系的制定都有一定的理论依据与方向性。3定价体系尽量做到客观东购项目的定价体系采用了类比量化加权法，对同类商圈的同类项目进行多方位的对比评估，类比因素尽可能做到数据的客观与准确如商圈人口、商圈商业体量、商圈人均消费支出等，在这些类比因素量化加权时都可根据具体数据使误差达到最小化，全方位、立体式的推广模式东购项目采取了报纸、短信、户外、电台、公交、站牌、DM直邮、网络、定点派单等全方位、立体式的推广模式，并通过报纸、短信、户外等媒体覆盖到整个湖北经济最为发达的“8+1”城市圈，收效较佳。新兴媒体的运用东购项目在宣传推广阶段充分发挥了短信、宣传片、分众传媒、DM直邮等新兴媒体的强大作用，其中效果最为理想的为短信，项目拥有自己的短信发放平台，可在任何时间利用短信针对性强、实效性好、信息发布及时等特点针对武汉所有中高档社区、移动、联通VIP客户高收入人群以及大型集团企事业单位等进行点对点的投放，对项目蓄客、销售信息发布等活动都起到了十分明显的作用。4嘉宾卡办理、金银卡升级、开盘解筹环环相扣、引君入翁汉口东部购物公园采取集中认筹与解筹的方式进行蓄客与销售，突破以往采取销控销售的模式，在最大限度的规避政策风险的情况下，采取客户在银行自有账户上存2万元，最大限度试探客户的诚意度，确保客户的有效性，从最终会员卡升级效果来分析，嘉宾卡客户升级率达到了57%，有力验证此方法的有效性，并在升级时采取预交10万元与5万元钱的诚意金，在开盘现场不收钱，避免客户现场交钱的心理压力，大大提高了开盘现场的成交率。30万重装开盘，全城绽放东购开盘现场选在武汉顶级的五星级酒店，我司对开盘现场包装、活动流程、文艺演出、功能区域划分、人流动线的组织都做了精心的安排，近300余组客户坚持10个小时直到活动结束。电脑摇号，实效操控东购项目开盘现场采取电脑摇号解筹的方式，此种方式可让客户始终抱有下一个摇到的就是自己的想法，最大限度的留住客户保证现场气氛，同时可通过文艺演出的配合根据现场情况操控活动的进程速度。另外东购项目在总结宜昌开盘经验的基础上为避免选重铺现象的发生采取单人、单排进入选铺区的方法。同时业务员对客户进行一对一全程协助确保客户走完整个选铺程序，避免跑单现象。5目录一、项目背景与定位二、项目规划三、项目目标客户群定位四、项目价格体系制定五、项目业态规划六、项目营销整合推广七、项目推广活动第一部分：项目背景与定位7项目背景－商业面积15万平米，可理解为泛商业（如商业、公寓、酒店、写字楼等）用地位置：江岸区二七路用地性质：居住、商业用地规划用地面积152904.46平米其中：居住用地面积98160.48平米；商业用地面积34000平米；-应该5万平米?代征、代拆城市道路面积18213.82平米；燃气设施用地面积2530.16平米；净用地面积132160.48平米建筑面积控制在398417平米以内其中：居住建面控制在245417平米以内；商业建面控制在153000平米以内容积率控制在3以内其中：居住用地容积率控制在2.5以内；商业用地容积率控制在4.5以内建筑密度控制在30％以内其中：居住用地建筑密度控制在28％以内；商业用地建筑密度控制在40％以内建筑高度其中：居住用地建筑高度控制在60米以内；商业用地建筑高度控制在80米以内绿化率不小于35％江岸区江汉区硚口区8项目区位：位于江岸区，紧邻长江二桥，与汉口商圈和行政中心较近市政府江汉与武广商圈百步亭小区后湖片区9项目区域特征：环境较差的老居住区，区域旧改重点片区，配套齐全但档次较低现有住宅较为破旧商业业态档次较低交通便利配套相对齐全10项目交通情况：通达性好，辐射性强长江七桥11项目周边解放大道，城市主干道，车流量大，临街商铺多二七路，城市主干道，车流量较大，临街商铺多旧有的居民区，近期不会拆迁拆迁地，未来的小高层建筑12项目地块：地块不规则，周边保留一些建筑，对项目规划设计有一定影响待拆的房屋地块平坦地块平坦保留的学校临街面地块西南角13武汉商圈格局►汉口武广商圈江汉路步行街六渡桥商圈汉正街商圈►武昌中南路商圈徐东商圈武珞路商圈鲁巷广场►汉阳钟家村商圈王家湾商圈汉口商业繁华之地武昌高校、行政集中区汉阳工业与科技区14武昌商圈格局►中南路商圈：以中南商业大厦（营业面积2.2万平米）及中商广场购物中心（营业面积3万平米）为龙头，是武昌区目前的商业中心区。►徐东商圈：目前以徐东平价广场（营业面积2.4万平米）为龙头，正在招商的“销品茂”（18万平米）将加强徐东商圈的辐射力。►武珞路（街道口）商圈：依托周边密集的高校，形成了电子专业市场与百货商场（台湾群光百货广场，营业面积8.8万平米）相结合的商圈。►鲁巷广场购物中心：集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物广场，经营面积近5万平方米，位于东湖高新技术开发区（光谷）的中心地带，依托周边高校及高新技术企业。徐东商圈武珞路商圈鲁巷广场15汉阳商圈格局►钟家村商圈：汉阳老城区商圈，铜锣湾广场（10万平米）的进驻带来新的活力。►王家湾商圈：汉阳目前发展较好的商圈。王家湾商圈钟家村商圈16判断本项目商业的级别－区域性商业中心建设大道解放大道京汉大道中山大道沿江大道汉正街商圈本案8km6km►项目的区位：位于汉口江岸区，与江汉步行街及武广商圈仅6km和8km。►交通条件：临解放大道，交通便利，能方便到达江汉步行街及武广商圈。►周边居住人口：居住人口密集，但收入偏低；但未来新兴高尚小区人口的消费能力较高►周边商业设施情况看：目前仅有一家中百仓储。►结论：本项目商业要成为市级商业中心难度很大，而项目地处汉口，同样难以成为辐射汉口的区级商业中心，因此将项目项定位成辐射汉口东部的区域的区域性商业中心。中百仓储17项目定位项目整体定位：汉口东最大、业态最全的复合型社区＆区域性商业中心业态功能定位：集购物、休闲、娱乐、美食、文化为一体的一站式消费中心第二部分：项目规划19一、项目临街面商业价值分析解放大道二七路规划路（1）规划路（2）集中绿地轻轨站用地公交首末站公交站用地20二、商业建筑布局主力店C1主力店C2街区C3~C921三、项目配套规划1、交通规划汉口东部购物公园沿解放大道与二七路设置了三个入口广场，通过广场景观将外部人流导入街区、同时通过下沉式车道规划实现人车分流，保证顾客购物的安全性与便捷性，同时实现物流与人流的区隔；下沉式车道，将住宅与商业相区隔，使商业与住宅相得益彰，其中在两大主力店地下设有800个停车位，既保证了路面人流动线的畅通又满足了顾客停车的要求。人流车流、物流地下停车场地下停车场222、广告位规划汉口东部购物公园在整个建筑群的重要节点通过霓虹灯、灯箱、彩色玻璃、电子屏等组成一个强大的媒体发布器，担当商业标识的作用。3、空调位规划东购项目为每一间商铺都预留了空调位，其位置在门楣处，通过百叶窗包装隐藏起来，达到既不影响美观又实用的目的。23四、项目景观规划汉口东部购物公园规划近4万平方米的水景广场以及三个街区节点广场，有效引导人流走向，为入驻的每个商家，提供最大的人流与生意机会，同时为顾客提供自然、生态的购物环境，广场水景、娱乐健身设施，不仅使商业与景观达到景商合一，同时成为消费者生活体验的剧场。24四、项目业态规划项目的业态规划是在经过对武汉以社区居民消费为主的区域性商业中心大量的市场调研及论证并结合公司社区商业市场规律与价值规律研究基础上提出的。1、汉口东部购物公园业态规划可行性论证思路项目商圈消费力分析武汉区域性商业中心调查武汉部分超市辅营区经营业态调查项目规划业态业种比例252、武汉社区商业中心商业街业态分布的一般规律业态业种比例服装男装1.38%女装8.07%童装1.58%运动休闲2.22%鞋男鞋0.67%女鞋1.31%餐饮特色小吃3.26%中式餐饮36.10%社区便利便利店1.14%美容美发美体4.51%冲印店0.54%花店0.40%烟酒0.40%音像制品0.71%通讯1.11%彩票0.32%旅行社0.47%文具1.11%面包房0.98%药房5.11%干洗店0.20%五金0.27%书店1.21%眼镜2.29%26业态业种比例休闲、娱乐保健沐足14.13%小百自行车0.61%包0.64%工艺品0.74%化妆品0.30%饰品1.08%社会服务配套银行4.78%会计师事务所0.54%邮政1.82%合计100.00%273、武汉超市辅营区业态规律业态业种品类比例业态比例服装男装1.32%27.39%女装9.92%运动品牌4.38%休闲服饰10.45%童装1.32%餐饮特色烧烤7.14%18.25%特色小吃7.93%中式餐厅3.17%百货鞋2.38%16.91%玩具0.99%家居用品2.91%眼镜0.93%饰品3.95%化妆品1.96%内衣1.98%包1.65%工艺品0.16%28业态业种品类比例业态比例社区便利蛋糕坊1.32%6.64%奶茶1.45%通讯1.48%美容美体1.32%药店0.26%摄影0.79%文化文具0.46%1.52%书店1.06%休闲娱乐电玩26.45%26.45%社会服务配套银行2.84%2.84%294、汉口东部购物公园业态规划建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C6一楼品牌大街品牌女装、男装、鞋、包、运动品牌等21262.86%中、高档42二、三楼活力天地西餐厅、咖啡厅、啤洒屋、茶吧等待40785.48%中、高档4~5C4一楼美食街品牌餐饮9761.31%中、高档2二、三楼美食街特色烧烤与面馆等15422.07%中档3~5C5一楼儿童天地童装、休闲服饰等13691.84%中档20女人街外贸服饰13691.84%中、低档20二楼欢乐岛亲子中心、电玩中心、培训中心、图书中心21122.84%中档4~5三楼欢乐岛KTV、网吧等17582.36%中档1~2C3一楼特色小吃街特色小吃11411.53%中、低档1二、三楼风情美食街各菜系中式餐饮20192.71%中档5~1030建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C7一楼女人街少淑女装、淑女装、内衣、女饰杂品、鞋、包等14311.92%中、低档29二楼靓丽前沿美容、美体；美发、纤体等14841.99%中档5~8C8一楼女人街潮流女装、流行杂货、美甲、化妆品；中、老年女装等11401.53%中低档20二楼靓丽前沿足浴、减肥中心、瑜咖、牙科诊所等9951.34%中档3~4C9一楼特色美食街特色餐厅1900.26%中、高档1二楼风情美食街中式餐饮3340.45%中档1~231建筑单体经营分区经营主题经营品类经营面积（㎡）业种比例定位档次拟引进商家数量C1一楼品牌餐饮区品牌连锁快餐10001.34%中档2家居饰品区床上用品，家居饰品、工艺品4000.54%中档5~8品牌商业街珠宝、手机、钟表、运动服饰、鞋、皮具、包、眼镜、化妆品等38005.11%中、低档20社区生活便利通讯服务、干洗、冲印、送水、地产中介、旅游中介、定票点、家政、银行等药店、蛋糕坊、婚纱摄影、鲜花店等25003.36%中档15杂食品区保健品、糖烟酒、休闲食品、茶等3000.40%中档6二、三楼超市百货、日化、生鲜、食品等2128228.61%中档1四楼健身中心、家电754210.14%中档1~