武汉江汉路项目策划书(1)

2019/8/231武汉江汉路项目策划书2目录武汉市宏观社会经济环境分析武汉市商业物业市场环境分析汉口及江汉路商业环境分析附件：调查问卷分析3一、武汉市宏观社会经济环境分析41、武汉市基本概况武汉是华中最大的城市之一，有着深厚的历史文化背景，特别在商业方面已形成了华中地区的商贸中心地位。武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”，而江汉路步行街的旅游价值在近年来得到了较有效的开发，也日益成为武汉又一重要的旅游区域。52、武汉市在区域中的地位近年来武汉市为了促进城市的经济、文化发展，提高了对旅游经济的引导及发展速度，重点规划整治了江汉路步行街，突出了江汉路的历史旅游价值，取得了良好的经济效益。江汉路步行街将逐步成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。63、武汉市社会、经济发展概述武汉市近年的经济运行情况，以下数据摘自武汉市政府每年公布的经济政府工作报告，可直观地反映武汉市的经济发展。7武汉近年经济运行情况913.331016108612071347.8456.54527.358860668505001000150019971998199920002001亿元国民生产总值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）武汉市近年国民生产总值及社会消费品零售总额82001年武汉市经济概况：产业完成值（亿元）所占比重第一产业856%第二产业59544%第三产业66850%合计1348100%（1）2001年武汉市的国内生产总值为1348亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，产业结构分布为：9（2）城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。（3）市场物价稳中有落。（4）失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营企业、个体经济来缓解就业。（5）国内商业仍保持畅旺，私营经济发展迅猛。（6）商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。（7）旅游产业迅速发展。104、武汉房地产投资政策、旧城改造方面政策、法规分析鼓励中、外商投资三产业。凡投资三产业且税收关系在区内的企业，经批准，可享受以下优惠政策：从事公用事业、商业、物资业、社区服务以及教育文化体育卫生行业的中外企业，自开办之曰起，可减征或免征所得税一年；对为生产服务投资兴办的从事咨询、信息、技术服务的企业。自开办之曰起，免征所得税两年；对入驻我区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区内各种规费一律减半征收。11利用自身土地、厂房兴办市场，从开业之曰起半年内免收工商管理费，半年后视经营情况低费起步。新办市场的税收可根据实际经营情况，在半年至一年内酌情予以照顾。各类市场视同城市基础设施建设，免征有关规费。从政府的政策来看，本项目应在优惠范围内，可充分利用政策的优惠来降低成本及经营费用，对项目的销售及经营大有作用。125、城区商业消费分析2001年，武汉市国民经济继续保持了快速健康发展的良好势头。城区居民收入水平稳步提高，消费结构不断优化，生活质量进一步提高。根据政府统计：2001年城区居民人均收入为7305.04元，比上年增长8.1%，消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%。13在市民的消费结构方面，主要表现为：市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均购买食品支出2413.44元，比上年增长3.1%。14在服装消费支出增长迅速。服装市场竞争激烈，2001年居民人均衣着支出570.87元，比上年上升8.8%，说明在市民服装方面的消费随着经济的增长而增长。居民家庭之间的收入差异呈扩大趋势15二、武汉市商业物业市场环境分析161、商业供应状况分析年份房地产竣工面积住宅竣工面积商业竣工面积1997349.85277.8928.211998445.05330.3915.111999445.21347.4660.622000500.89435.6942.762001601.99506.04未公布武汉市近年房地产竣工面积比例单位：万m217武汉近年房地产竣工情况02004006001997199819992000万平方米房地产竣工面积住宅竣工面积商业竣工面积18分析：武汉商铺销售主要以街铺为主。从近年来武汉市商业用房的竣工面积来看，武汉市每年的商业开发量仅占全市房地产开发量的8.5%（以2000年数据）从商业竣工量来看，1998年的竣工量最低，而在1999年的竣工量在几年中达到最大，到2000年又大幅度回落，从几年的平均总量来看，商业开发竣工量增幅不大，是市场自然调节的结果。19年份总销售面积住宅销售面积商业销售面积1995107.4388.165.491996117.1795.7111.801997171.88113.426.731998263.48198.719.11999253.13215.5311.592000412.93347.6420.48武汉市近年房地产销售面积比例单位：万m22、商业销售状况分析20图例：武汉市近年来房地产销售面积统计0100200300400500199519961997199819992000万平方米总销售面积住宅销售面积商业销售面积21武汉市每年的商业面积销售量仅占全市房地产销售量的5%（以2000年数据），以开发竣工量占开发量的8%来对比，说明商业面积在武汉无论是需求还是供应一直相对较为保守。武汉市商业面积销售主要以街铺为主，大型商业裙楼的销售极少。22年份总空置面积住宅空置面积商业空置面积1998131.91100.4418.331999229.5816429.822000286.95201.6845.19武汉市近年来房地产空置情况3、商业空置状况分析23武汉市近年房地产空置情况0100200300400199819992000空置量（平方米）总空置面积住宅空置面积商业空置面积图例：24分析：从近年来武汉市商业用房的空置面积来看，武汉市商业用房的销售及经营压力仍较大。从近几年来的商业面积空置量来看，近几年内的空置面积增长较大，说明商业面积的销售在武汉市存在的压力较大，投资者对投资商业物业的兴趣较弱。25类别竣工量(万m2)所占比例增长或下降情况住宅174.5881%增长11.44%商业用房10.575%下降50.88%写字楼84%下降31.51%增长4、武汉市2002年上半年商业市场分析2002年上半年房地产开发竣工量统计：26分析：武汉市商业用房竣工面积为10.57万平方米，与去年同期相比下降了达50.88%，说明商业用房市场仍继续处于低迷状态，短期内很难有大的改变。27类别销售量(万m2)所占比例增长或下降情况住宅194.2873%增长20.6%出租面积61.323%增长89.49%商业用房7.433%下降1.98%写字楼2.821%下降25%总计266.44100%增长30.26%B、2002年上半年房地产销售量统计：28分析：从以上商业用房的销售情况分析，今年上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场销售前景不甚乐观。29价格分类项目所占比例（%）空置面积比例（%）3000元以下4054%6.8226%3000元以上3446%18.9374总计74100%25.75100%2002年上半年商业用房的空置统计：单位：万m230从以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房主要均集中在高价位的商业项目上，单价高的商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。从空置面积与空置项目的数量比较上，高价位的空置的商业用房单个项目的空置面积较大，多为集中空置，即整栋商业裙楼空置为主。315、商业物业价格状况分析社区型的首层临街铺位的价位多集中在6000-9000元/平方米。大型商业裙楼以江汉路周边的商铺售价，参考之前所作的市场调研，首层临街铺位的售价多在25000-30000元/平方米之间，而首层内铺多在20000-25000元/平方米。32三、汉口及江汉路商业环境分析33汉口的商业物业主要由三大商圈和若干纵横交错的专业街构成。三大商圈：江汉路片（包括江汉路、中山大道及周边辐射道路）汉正街片（包括汉正街、大夹街、利济路及周边辐射道路）武商城市中心MALL（包括武商、武广、世贸）汉口及江汉路商业物业市场现状分析34汉口及江汉路商业物业已售项目分析武汉2000年全市商铺的销售额为20万平米，江汉区的销售额为7.7万平米，成交额很小。2000年最大一宗的销售商场案为大夹街商城，其主要特征为临街铺位。35汉口及江汉路商业物业在建和在售项目分析。由于市中心和城郊地价差别的悬殊，开发商多开发多层、小高层住宅区，较少涉足高层的开发。这些住宅下面的商业设施就以街铺的方式体现，而不是高层的裙楼；尚有大量高层裙楼待售，都是准备整层出售或出租，无奈投资者非常有限，因此大量空置。36汉口及江汉路商业物业需求状况分析根据数据统计，来步行街的人有60％以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40％的人是专为购物而来。37政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能江汉路主要存在于商业结构比较单一，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。38（3）汉口商业物业总体价格水平分析项目位置租金江汉一路街铺本项目对面50-100元/平方米江汉路街铺江汉路步行街临街250-300元/平方米中山大道街铺王府井至民众乐园路段200元/平方米左右江汉二路街铺江汉二路60-100元/平方米江汉路及周边街铺租赁价格表39商场一层租金二层租金三层租金四层租金民众乐园250-3001508020-30世界之窗20015010050女人街250（街铺）13050——科技王160（街铺）1309060波特菲200（街铺）9060——江汉路及周边商场租赁价格表40（4）江汉路各类商品经营状况及经济效益分析人流量及消费者类别分析：江汉路的日均人流量为40万人，消费者绝大部分为16~25岁之间的本地青少年，游客、中青年女性、带孩子吃快餐的家长占有小额比重。41消费者购物、饮食、娱乐、消费额度分析100~200元56%100元以下13%1000元以上0%801~1000元6%601~800元3%401~600元3%201~400元19%100元以下100~200元201~400元401~600元601~800元801~1000元1000元以上42分析：每次100~200元的消费占到五成以上，100元以下和201~400元的消费总共占到32%。经过现场调研，发现江汉路为数不多的几家精品店门可罗雀，休闲服装店中超过150元的商品也鲜有问津。倒是100元左右和百元以下的服装看者人头涌动。43商家经营状况分析传统大百货如：中心百货、新世界时尚广场、王府井百货生意惨淡，低楼层尚有一定客流量，高楼层鲜有人踪；洋快餐如：肯德基、麦当劳人满为患；各类中低价休闲品牌专卖店几家欢乐几家愁；精品店如：欧美名品等几无人迹；特色专业商场如：女人街、世界之窗、瑞丽名品因规划、产品等原因，或者关门或者门可罗雀。44商家经济效益分析江汉路步行街自改造后，街铺房租平均上涨了100~150元/月·M²，人流量也比改造前增长了30%~40%，可是商家的利润却远不如前。45当地成功、失败商业物业案例分析及失败案例武汉成功的商业项目：解放大道武商集团新民众乐园新世界百货建设大道店46武汉失败的商业项目：财神广场淘金广场游子乡大厦等47项目竞争对手分析波特菲购物中心明年，波特菲购物中心开始改造成类似新民众乐园的主题商城。可能对我项目造成招商方面的威胁。48世界之窗卖场摆布不科学；行业设置不合理；招商力度不够，把关不严，但地理位置优越，紧邻江汉路。该商场能否对我项目构成威胁取决于其日后的定位和招商的力度。49俊华大厦、世纪大厦和台北之星共性是整体招租，须待时日50销售对手：武汉万达商业广场（中山大道佳丽广场旁边）广场占地60亩，营业面积将超过10万平方米，包括百货、超市、家居和电脑四个大卖场，引进4家国际知名商业企业作为主力店51科技王位于江汉四路，距江汉路较近，采用商铺分割出售、反租方式，但项目规模小、经营一般，对本项目影