房价与地价因果关系实例分析

房价与地价因果关系实例分析：房价影响地价房价与地价本质上是房产与土地使用权利和收益的购买价格，都由市场供求关系所决定。但两者存在着不同点，土地具有资源和资产两重性质，土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。所以土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。换言之，‘土地价格不外是资本化的因而是提前支付的土地地租。’土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。而土地固定资产价格，则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。”所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。地球上的土地面积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。正如李嘉图所说：“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。”在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。而房价除了受需求的影响外，还受到供给的影响。商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。所以就其因果关系而言，是房价高增加了对土地的需求，而导致地价上涨。同样，各地区或同一地区的不同区段地价的差异是由于房价的差异，即地价的高低与否是房价高低的结果，而不是房价高低的原因。地价与房价的构成分析房价中包含地价，地价隐含在房价中，是房价的基础，其各自构成因素是不同的，所以影响地价或房价的因素不同。１．用成本法的公式来分析地价构成地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益其中土地取得费分为两种：一是国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费；二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指各土地级别宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、通电、通下水、通讯）或“四通”（通路、通上水、通电、通讯）和宗地内达到“一平”的开发水平的平均开发费用，此项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述公式中可以看出，各地区地价受到多种因素的影响，在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率是一定的，所以税费是政府调节地价的一个重要手段。２．房地产价格构成房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润其中土地取得成本相当于地价；开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，可以分为土地开发成本和建筑建造成本，包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中税费；管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本和开发成本之和的一定比率；投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息；销售税费指销售房地产所需的费用及由开发商缴纳的税费。设管理费为土地取得成本和开发成本的３％，年利率为５．３１％，开发周期为１年，则房地产价格构成的公式可改为：房价＝土地取得成本＋开发成本＋土地取得成本＋开发成本３％＋土地取得成本×５．３１％＋开发成本＋管理费用５．３１％／２＋销售税费＋开发利润＝土地取得成本×１０８．３１％＋开发成本×１０５．６５５％＋销售费用＋开发利润由以上公式可以看出，房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发利润所决定。作为构成要素之一的地价对房价是有影响的，但其他要素同样对房价产生影响，尤其是开发利润的影响，商人的本质即是追求利润的最大化，不会因为成本的降低而降低房价，所以通过降低地价来降低房价的方法是不可行的。无锡市区近期商品房开发实例分析１．房地产价格与其各构成要素相关性分析笔者收集了６４个无锡市区近期商品房开发的案例，将商品房价格与各构成要素进行了相关性分析，结果见表１：构成要素单位面积楼面地价单位建筑面积开发成本单位建筑面积销售税费单位建筑面积开发利润单位建筑面积售价0.18430.10930.01890.4177楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，所对应的是地面地价。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝地面地价÷容积率。由于同一区城内的各宗地、不同区域的容积率不同，楼面地价能更真实反映同一区域各宗地、不同区域的地价水平，所以本次相关性分析采用楼面地价。从表１可以看出，销售税费与房地产售价相关系数小于０．１，在样本量为６４的情况下，可以认为销售税费与房地产售价不相关；楼面地价与房地产售价的相关系数为０．１８４３，小于开发利润与房地产售价的相关系数０．４１１７，开发成本与房地产售价的相关系数为０．１０９３。开发商的利润对房地产售价相关性最强，在当样本量为６０时，Ｒ０．０１＝０．４０７８，开发商的利润对房地产售价同向相关的概率为９９．９％。所以，国家对于房价的调整要更加重视开发商利润的限制。２．房地产开发成本构成要素比例分析在房地产开发的过程中，可以把房地产的售价分为成本和开发商利润两大部分，成本又可分为土地成本、开发成本和销售税费。从本次收集到的资料中整理出房地产开发成本构成要素的比例关系如表２：项目平均比例构成要素平均比例土地成本31.75%出让金19.34%拆迁安置费8.25%城市基础设施配套费4.16%开发成本61.35%前期工程费3.58%建安工程费40.69%附属公共配套设施费4.02%公共基础设施费3.92%管理费用1.62%其他规费7.52%税费6.90%销售费用1.46%销售税金5.44%合计100%－100%由表中可以看出，开发成本所占比例最大，其次是土地成本，销售税费所占比例最小。在总成本中，建安工程费占４０．６９％，出让金占１９．３４％。假设开发商的利润率为国家法定利润率８％，则表２可以推出表３：项目平均比例构成要素平均比例土地成本29.40%出让金17.91%拆迁安置费7.64%城市基础设施配套费3.85%开发成本56.80%前期工程费3.31%建安工程费37.68%附属公共配套设施费3.72%公共基础设施费3.63%管理费用1.50%其他规费6.96%税费6.39%销售费用1.35%销售税金5.04%利润7.41%利润7.41%合计100%－100%由表３中可以看出，土地成本约占房地产售价的３０％，其中土地出让金约占２０％。我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为２５％～３０％，高的为３５％～５０％，平均为３０％～４０％。所以无锡市的土地成本占房地产售价的比例是符合全国平均情况的，无锡市的住宅用地的土地价格并不算高。从上述实例分析中可以得出，无锡市近期住宅用地的招标、拍卖并不是无锡市商品房价格上涨的根本原因，不能由于房价高就否认住宅用地招标、拍卖的方式。相反，住宅用地及其他用地的招标、拍卖增加了国家土地所有权收益，使国家作为土地所有者的权益得到充分体现。同时无锡市本着“取之于民，用之于民”的原则，加大了无锡市的建设步伐，交通、市容、环境及等状况有了明显改善，为无锡市工业新区招商引资及旅游业的发展奠定了良好的物质基础。结论１．土地价格作为商品房价格的构成要素之一，对商品房价格产生影响，但土地价格与商品房价格并不存在绝对的相关关系，相反商品房价格在很大程度上影响着土地价格。２．在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同样起着调节土地资源配置的作用，过高的地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高，而过低的地价会造成国有资产的流失，更会造成土地资源的浪费。合理的地价为社会经济发展提供良好条件。住宅用地招标、拍卖的形式保证住宅用地在公平、公正、公开的环境中出让，形成的真正的市场价格，才是合理价格，而这种市场价格是商品房价格作用的结果。