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毕业设计（论文）外文文献翻译译文题目：美国次贷危机诱因和中国房地产现状的比较研究学生姓名：王爽专业：工程管理指导教师：刘俊2009年12月30日美国次贷危机诱因和中国房地产现状的比较研究贵州大学，财务与经济系，蒙永福摘要：由于美国次贷危机尤斯特的实质在于，有一些问题，确实是我们的深刻反思，例如是否有泡沫的中国房地产市场存在是否有危机，值得在银行信贷的房地产市场泡沫破灭造成的危机暗示中国房地产行业和金融危机以及困难，中国房地产正面临着，而把它可能忽略了对美国次级抵押贷款危机的诱因和症状的比较研究它。但是，基于实际程度的中国房地产，阐述了美国次级抵押贷款危机和相关症状，我国房地产业面临的诱因，进一步提请中国房地产的一系列警告。关键词：美国；美国次贷危机诱因；分析；中国；房地产现状1次贷诱因分析1.1房地产市场的持续繁荣带来信贷市场的非理性乐观全面剖析此次美国次贷危机的诱导因素必须要从美国房地产市场的新一轮繁荣谈起。可以说纵观此次“美国次级贷款危机”，美国房地产市场最近～轮的“繁荣．衰退”周期是整个危机的导火线。1.1.1美国房地产市场新一轮的繁荣为了扭转网络经济泡沫破灭给美国经济带来的衰退趋势，2001．2004年间，美国联邦储备委员会一直维持低利率的货币政策。这种低利率的货币政策间接刺激了房地产市场的发展，使得购买房产作为一种投资手段不断收到追捧。同时，金融产品创新、次级抵押贷款市场的快速发展大大提高了房屋抵押贷款的易得性，进一步刺激了居民的购房热情。这样，在次级房屋抵押贷款增加购房者购房可能性，和低息刺激房地产投资性需求的双重作用下，美国投资性购房行为比率大大提升，美国房地产市场出现了房价飙升和交易量迅速放大的现象数据显示：美国房屋自有比率从2000年的67．4％增加到2006年的68．8％，而1980年之1994年问，房屋自有率一直维持在64％左右的水平。在同一时期(2000~--2006年)美国投资性购房比例从大约8％上升至l6．5％。1.1.2美国房地产市场新一轮繁荣带来的抵押贷款市场非理性繁荣在美国房地产市场新一轮的繁荣时期，房屋作为房屋抵押贷款的抵押品价值迅速上升。房地产市场繁荣带来的抵押品升值效应，客观上降低了房屋抵押贷款的违约发生概率。从信用风险的监控和管理的角度来看，这样房地产市场的行情等于在其他条件不变的情况下，通过迅速提高贷款抵押品价值，客观上提高了房屋抵押贷款的信用评级在这种抵押品升值带来的借款人信用级别普遍提升的情况下，信贷机构不仅通过开发次级抵押贷款市场，吸引更多的潜在客户群体，而且通过降低利率水平和降低对于借款人基于信用风险控制的要求等方式吸引更多的客户。通过以上的积极的市场开发措施，抵押贷款市场的信贷机构充分分享到了房地地产繁荣带来的收益，在房地产繁荣这一时期，抵押贷款市场也表现出了高度的繁荣。1.1.3美国房地产市场和抵押贷款市场繁荣掩盖的信用风险监控松懈抵押贷款的信用评级整体上被房地产市场繁荣客观提升的情况下，信贷机构不仅有激励通过开发次级抵押贷款市场，吸引更多的客户群体，而且有激励降低利率水平和基于信用风险控制的还款要求。这是因为，信用风险控制工作为银行带来的最优化效果不是信用风险的最小化，而是在权衡信用风险控制收益(避免的违约损失)和信用风险控制的成本(客户群的缩小)两者之后，做出的一个最优化决策。因此，当外在的房地产市场繁荣带来抵押贷款的信用风险被客观降低之后，银行有激励放宽信用风险控制条件，吸纳更多的贷款客户，进而实现新的收益最大化决策。1.2房地产市场繁荣后的衰退暴露出的信贷市场潜在信用风险1.2.1美国房地产市场繁荣过后的迅速“降温”由于房地产市场的火爆并没有在美国持续下去，自2005开始，房地产市场繁荣刺激下的过渡建房行为和逐渐积累的潜在抵押贷款违约风险等多重因素作用下，美国房地产市场在经历了一番繁荣之后，房屋供过于求，新建房屋闲置率大大提升，房价增速明显放缓甚至出现负增长。这种房地产市场供给失衡的局面给市场上的房价也带来了巨大的下挫压力。从2003年开始，美国房价增长率有一个跳跃式上升，在2004、2005两年，房价的季度增长率达到了近l8年来的最高水平。但是，从2006年开始，房价增速直线下挫，至2007年初房价增速下降到18年来的平均水平，至2007年第3季度房价甚至出现了负增长的情况。1.2.2房价“降温”带来的美国房屋抵押贷款市场高违约率伴随着房地产市场的迅速“降温”，美国抵押贷款市场的违约率出现短期大幅度提升，成为了房地产市场向抵押贷款市场传导“萧条效应”最为直接的通道。从整个抵押贷款市场的广义违约率(拖欠和违约止赎两个统计指标之和)来看，抵押贷款市场上借款人的偿付能力恶化趋势应该始于2005年第二季度：从2005年第二季度到2007年第二季度两年间，广义违约率增长了29％，广义违约率超过了l％，达到28年来的最高水平。以抵押贷款的不同信用级别来看，次级抵押贷款在这次危机中经历了更大幅度的拖欠比率(DefaultRate)和违约止赎比率(ForeclosureRate)的攀升。次级抵押贷款市场的违约贷款增量占整个抵押贷款市场违约贷款增量的2／3左右，是此次抵押贷款市场危机的“重灾区”。2中国房地产现状现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了业内外特别是学术界的争论。大家关注的问题主要有三个：第一个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。这三个问题，我个人看都不同程度地存在。那么，现在需要讨论的问题是什么?不是说明这些现象，因为大家有的资料不一样，观察的角度不一样，很自然地会从各个不同的角度和占有的资料讲出一些个人的看法，这是很正常的。问题在于作为国家非常关注的房地产价格问题以及房地产形势的问题，对于全局性的问题，我们用什么样的办法、用什么样的措施来解决。中国房地产存在的问题，主要是什么呢?我个人认为，主要是体制变，而不是政策变。对中国房地产业的供给体制、市场的融资体制、市场体制等等，现在采取的一些措施，主要是政策，用一些政策手段，比如用调控的方式提高贷款的利息、控制土地的供给等等。这能不能解决一些问题呢?我个人的看法，还难以从根本上解决。现在吃的药只是某一个方面的。前一段是过热；现在价格上涨了，又吃价格上涨的药。问题能解决吗?我看一点也不能解决。体制变，主要在什么地方呢?我认为解决房地产的问题，要从三个方面来解决：端正认识，转变观念；改革体制；完善政策。转变观念，什么观念?对现在房地产是否存在整体性过热，各有各的看法，我个人的看法主要是过快和过热。所谓过快就是增速过快，每年30％的增速过快。刚才牛主任已经讲了，去年增速30．5％，而今年增速28．6％。据我的测算后面28．6％的增速，有技术性的错误，不是28．6％。2003年全国的发展投资增速和2004年增速相比，增速仍然是30％。因为每年房地产要保持30％的速度，这样国家是承受不了的，社会是承受不了的。何况我们的增速里面，包括的一些规模，只是房地产企业所完全的投资，不是全社会的。如果是全社会的，还包括基础建设的住房建设，还有更新改造的住房建设，还有城乡个人的投资购房建设，还包括农村的住房建设。面对全社会的固定资产7万亿元，我们占13_8％，这个数字我认为和全国固定资产的投资是不对应的，两个不是同一个口径，不能相比。如果是按那个算，是34％。如果是34％的增速，这样的规模占全社会的比重太大。现在存在的问题是增速过快，30％的增速过快。增速不能超过20％。前几年是20．7％，而这几年是30％。需求不变，供给减少，价格上涨，这是自然规律，用什么政策都改变不了。所以要进行总量控制。第二，完善改革体制涉及的方面比较多，我提一个：中国的住房要租售行举。刚才研究中心的牛主任也讲了这个观点。中国现在个人住房比例，自有住房比例84％。过多的自有住房，虽然个人的财富增加了，但是流动性减少r，资源呆滞。在这种情况下，二手房市场发展不起来，大家都等着买房子，房子又涨价。新进来了人没有房子住，每年建新房，每年不够。中国住房改革，7O年代到80年代，又到现在，有2O年了20年建多少房子?建了84亿、F方米房子。可是现在缺房户比过去还多，什么原因?永远这样下去的话永远不够所以我们要研究这个问题。第三，放宽农村人口进城市的速度。据新华社前一段发的消息，现在城市人口每年增加1600万到1800力，每年增加1500万的人口到城市来。现在全国每年建成的商品房是多少?350万套。我们每年1500万人的进城，今后2O年当中，这些人的住房怎么解决?原来是城镇住房改革，有一块国家财政补贴，实现公积金的方式。而现在公积金没有，贷款也没有的，怎么解决呢?我认为将来主要在中小城市或者在城市的郊区当中发展城市住宅。现在有一系列的改革，这个问题不是哪个部门能解决的。商品房价格是降不下来的。我认为今年的房价还要往上涨，涨多少我不敢说。现在有土地供给体制、资源供给体制等原因，所以要研究这个问题。第四，要考虑一种思路。目前有些同志建议用抑制需求的办法来调整价格，这个思路究竟怎么样?我不太赞同这种观点抑制需求，当然能够使得总量需求减少。市场有两个规律，一个是供需规律，一个是价值规律。需求大于供给，价格肯定往上涨。用抑制需求的方法，出发点是好的，但问题是能不能做到。不能做到要实现小康社会，这是国家大策。城市人口，自己没有房的人，要改善住房环境的愿望在增加。生活好r，都要改善住房条件，当然房价会上去。住房既是消费资料，又是生存资料，它的价格和GDP呈正比，而不是反比。在这种情况F，房价不可能降下来，肯定会升值。如果这种观点成立，要考虑房价与困难群体的能力相适应。从另外一方面讲，一个国家不宜采取抑制需求的方法，困为发展是硬道理。任何时代和社会，经济发展首先要靠消费需求的拉动。靠生产汽车?我认为中国城市的道路不适合多生产汽车。电视机、手机拉动中国经济增长了吗?没有。大批量拉动经济增长，要让中国人住得更好能不能让中国11亿人口把住的问题解决好?丹麦、澳大利亚、温哥华、瑞士等住得比较好，是把原来抑制需求转为引导需求。房地产是产品，是产权的概念，不存在房地产过热，只能讲房地产投资过热。房地产本身不会拉动经济增长过热。3结论全国平均房价仍将上升，但增幅有望回落。其中一些前期炒作过度、房价过高的地区房价上升幅度可能下降到5％。推动房价上升的因素，一是由于国民经济的持续快速发展和居民收入水平的稳定提高，导致刚性需求的增长。二是因投入增幅的下落，相对于需求增长而显得更为短缺的供给。影响房价增幅回落的主要因素，一是向中低价位商品房倾斜的政策开始发挥作用，二是房地产市场政策抑制房地产价格过快增长。由于土地市场、资本市场门槛的提高和房地产开发产品质量、后续管理越来越受到重视，房地产企业优胜劣汰过程将提速，市场竞争更加激烈。没有土地储备的中小企业生存将更加艰难，部分有低成本土地储备的中小企业如不能及时调整发展战略也将难以持续。由于经济发展的地区差异，尤其是房地产市场起步、发展阶段和速度的地区差异，一些资本实力雄厚、管理理念先进、产品与市场对路的房地产公司通过实施跨区开发，向二、三线城市进军等将进一步强化竞争能力，在融资竞争和国际并购中占据一席之地。开发商之间．代理商之间的联合也将成为趋势。