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目录第一部分：武汉房地产市场概况◎武汉市主要经济指标◎商品房市场情况◎存量房市场情况◎住房空置情况◎汉口房地产市场情况分析第二部分：项目区位分析◎项目所在区域分析◎项目现状分析◎竞争对手调研第三部分项目SWOT分析第五部分项目建议◎产品规划说明◎户型配比建议◎本项目建筑风格建议◎本项目环境及景观建议第四部分项目定位分析◎项目定位说明◎项目综合定位◎产品功能定位◎竞争对手定位◎本项目客户定位◎目标客户对比◎本项目形象定位第六部分价格定位第八部分营销分期建议◎营销分期◎项目营销节奏表◎广告执行建议◎广告推广阶段划分第十部分长城顾问公司简介◎公司基本情况◎销售代理项目◎发展顾问项目◎商服运营项目第九部分初步合作方式第七部分投资成本分析◎投资直接费用◎投资间接费用◎销售收入估算◎投资收益分析第一部分：武汉房地产市场概况◎武汉社会经济发展与房地产开发投资主要指标◆社会经济发展概况2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额1887.95亿元，比2005年增加18.0%。◆2006年武汉市房地产开发投资情况2006年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。017503500施工面积新开工面积竣工面积2005年2006年◎商品房市场情况◆土地市场供求情况2006年我市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区）。◆商品房开发建设情况2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。。2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。具体情况如下图所示：（单位为万平米）◆商品房销售情况2006年我市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%。其中高层和小高层占总销售套数的78%以上；面积段120平方米以下的户型所占比例为56.65%。我市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市商品住房购买比例87%。境外人士购买住房仅105套，占0.12%。◆商品房价格情况在宏观调控政策作用下，我市商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房综合物业（住宅/写字楼/商业）平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.28%，与2005年相比增幅回落了5个百分点。2006年全市商品住房平均价格为3622.20元/平方米，比去年同期相比增长8.26%，增幅回落17.14个百分点。其中，高层的平均价格为4203.48元/平方米；小高层的平均价格为3268.54元/平方米；多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米全市在售均价超过6000元/平方米的项目20余个，主要集中在滨江、临湖等地理交通优势明显的地段。汉口、武昌主城区房价基本达到5000元/平方米左右，汉阳2006年增长明显，目前也上升到4000元/平方米的水平，近郊如南湖、古田平均房价接近3800元/平方米，一些远郊区房价多在3000元/平方米上下。◎存量房市场情况2006年我市存量房成交72827起，面积为767.51万平方米，同比增长22.7%；其中：存量住房成交45452起，成交面积为366.60万平方米（不含房改出售公房），同比增长11.0%。全年存量房综合物业平均价格为2621.42元/平方米，同比增长4.34%。其中，存量住房平均价格为2412.36元/平方米，同比增长9.17%。◎住房空置情况2006年，我市商品住房新增上市面积为1257.9万平方米，根据06年武汉房地产报告中显示我市商品房销售面积为908.92万平方米，通过上述两组数据的对比，新增上市面积比销售面积多了348.98万平方米，空置率约为28%。目前商品住宅可销售套数（武汉房地产市场信息网公开数据显示为12万余套，含往年结转的住房套数），现已处于很高水平的情况下，房地产开发投资速度却还在进一步加快。同比增长高达22.9％；投资增长速度也远高于销售的增长速度（5.1％）16个百分点。大大的出现了供大于求的现状。※综上总结1、近两年武汉经济发展速度加快，城区人口经济收入增长，购买力有所增加；2、宏观调控下，房地产投资增幅放缓，但仍有较大幅度上扬；3、近2年土地供应量较大，新开工、施工、竣工面积都有所增长，预计未来市场竞争将愈来愈激烈；4、市内购买向省内购买转化，外省市购买比重较小；5、价格上涨速度放缓，但仍有较大增幅，特别是内环和中环涨幅较大；6、存量房交易增幅明显，空置率有所增加；◎汉口房地产市场情况分析1、汉口中心区整体房价明显高于武昌、汉阳中心区。片区商品住宅成交均价（单位：元/平方米）：06年10月06年11月06年12月07年01月07年02月07年03月汉口中心城区4508.324557.374613.284618.494609.814587.94武昌中心城区4195.474251.584337.944371.274357.144331.86汉阳中心城区3468.643518.113582.193603.013587.593564.1840004100420043004400450046004700480010月11月12月1月2月3月汉口中心城区2、知名房地产公司在武汉投资多扎堆于汉口中心城区，如万科地产的万科·润园、万科·西半岛、上海瑞安集团的武汉天地等知名项目，纷纷抢占汉口中心城区。3、中心城区项目更加注重品质和细节，随着房地产市场的进一步发展，市中心城区内的可开发地块资源越来越少，其产品价格不断攀升，相对应价格的攀升，高端客户对其产品品质、定位、包装的要求也不断的提高，促使在中心城区内的项目更加注重品质和细节。4、汉口中心城区的投资氛围要浓于武昌、汉阳中心区等其他地区，汉口是武汉乃至华中地区的商业金融中心，多数商业项目和投资项目多会选择落户于汉口，在整个汉口中心城区形成了浓厚的商业投资氛围，随着武汉“十一五规划出台”、王家墩CBD投资建设、内中环线的整改规划等政府措施，势必将会使汉口中心城区的商业规模进一步的拉高。第二部分：项目区位分析◎项目所在区域分析1、项目位于新华路，紧邻江汉北路路口，是武汉市金融核心圈和商业核心圈的叠合点。拥有便捷自如的交通体系，距武汉天河机场仅20分钟车程，与汉口火车站仅搁10分钟车程。新华路与江汉北路交汇处江汉北路实景2、金融街核心区位沿新华路与建设大道交汇处向周边拓展，目前，此片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖、小南湖景观工程改造，高档住宅写字楼扎堆效应，以及王家墩CBD的建设发展和新华下路大型商业项目的开发，片区内的项目价值越发凸显。小南湖公园内远眺金融街实景3、商业氛围浓厚，片区内有新世界百货、武汉广场、庄胜·崇光和世贸广场等大型购物广场。武汉广场香港新世界百货5、周边配套成熟4、周边有大量居住项目，形成了浓厚的居住氛围片区内拥有大量住宅项目，已投入使用的有东一时区、福星城市花园和江都仕嘉等，除此之外还有一大批正在建设中的中高档住宅项目，如天下·国际公馆、云湖格调和新华明珠等。整个区域已经成为武汉市中心地段中高端住宅的核心区域。城市中心区，无论其商务配套、商业配套和生活配套一应俱全。商业配套：商场：新世界百货、武广、世贸、SOGO等超市：中百仓储、大福源超市等银行：中行、建行、交行、农行、招行、商业银行等酒店：瑞雅国际酒店、香格里拉大酒店、新华诺富特大酒店等生活配套：中小学：北湖小学、万松园小学、武汉市六中、外国语学校公园、广场：中山公园、西北湖广场、小南湖公园、喷泉公园等医院：同济、协和、三九中原医院等娱乐：蓝色天空酒吧、新华路体育场、电影院、KTV、武汉国际会展中心等餐饮：好世纪、三五醇、太子酒轩◎项目现状分析项目位于武汉市江汉区新华路江汉北路口，东临小南湖，西临60米宽新华路隔街眺望中山公园，南临江汉北路，北邻18层登月大厦和天下国际公馆。交通便捷，各项配套完善；地块地势平坦，地质条件较好，临街面长；周边有较多项目正在开发建设中，预计未来竞争压力较大。◎竞争对手调研1、天下•国际公馆优点：拥有便捷自如的交通体系；板式楼设计，采光通风效果好；现场包装及销售员素质较高；知名的物业公司驻场来提升项目的档次；缺点：户型面积过大，总价高住宅类项目基本情况项目名称天下·国际公馆开发商武汉九通置业有限公司网址执行组合总代理：合富辉煌房地产（湖北）广告商：青铜士现场地址台北一路二号售楼部电话85775588/85775599整体规划概述本项目位于武汉市CBD核心商圈绝版地块，商务及人文环境俱佳，周边自然环境极优，在规划设计上立足于高品质、高标准设计理念，项目首创“入户式空中花园”的生态概念，户型均为南北朝向，通风采光良好，户户观湖，窗窗有景，“双入户”设计体现人性化的服务。在整个项目规划设计上体现了超前性，差异性，市场导向性，创新性，高档性和生态性等6大特性。指标参数占地面积8597.18㎡容积率7.39规划户数419户建筑形态高层主力产品设计户型150-270㎡功能描述户型面积大，以居住为主建筑外观简洁流畅的建筑风格车位绿化率30.1%景观风格古典韵味与现代风情相融合私人庭院入户花园私人服务国际知名的酒店式物业管理服务会所卖点/价格均价：7500元/㎡推广口号70年产权的总统套房客户分析购买动机：项目户型面积大，大多数购买客户都以居住为主客户构成：附近工作的高收入白领在武汉经商的成功人士地下：206个2、云湖格调优点：生活配套完善，交通便利；户型配比合理，可选择余地大；项目与中山公园隔街对望，身后就是小南湖；缺点：项目周边环境略显拥挤；每层2梯10户，对客户未来生活便捷造成一定影响；基本情况项目名称云湖格调开发商武汉怡居置业有限公司网址执行组合营销代理：大汉隆城房地产现场地址江汉北路与新华路交叉处（703车站对面）售楼部电话85802222/85787766整体规划概述指标参数占地面积1425.6M²容积率7.7规划户数145户建筑形态高层主力产品设计主力户型40-115㎡功能描述面积配比较合理，以居住为主建筑外观车位地上：32个地下：未确定绿化率30.3%景观风格私人庭院私人服务会所卖点/价格均价：5700元/㎡推广口号金融街∣商务·生活·家客户分析购买动机：小户型客户一般作为投资购买多数客户以居住极少数客户为办公使用客户构成：汉口片区内客户附近工作的高收入群体部分投资客项目位于汉口市中心区域，武汉市中央金融区的中心地带，江汉北路与新华路交叉处；楼体背后就是小南湖公园，步行到达中山公园仅需7分钟，生活环境优良；该项目户型设计上采用先进的设计理念,无论是投资还是自住，都具有无可比拟的性价比优势。写字楼类项目1、福星国际商会大厦开发商：武汉福星惠誉房地产有限公司项目地址：武汉市江汉区186号物业类别：写字楼建筑类别：高层建筑面积：46366平米租赁均价：40元/平米·月总层数：27层电梯部数：6部菱电梯和1部消防电梯楼层状况：1-5层为大堂、商场、会所、游泳池、会议中心(有4个人小会议室，可容纳30-120人)，其他楼层为商业写字楼客户构成：多为本土中小型成长型服务业公司企业，包括广告设计、IT网络应用、贸易代理、房地产代理服务、法律咨询服务、实业投融资企业，少部分外来企业驻武汉分支机构，基本没有跨国企业驻武汉分支机构。出租率：80%▲项目情况：2、九运大厦开发商：武汉九运实业有限公司项目地址：江汉区江汉北路34号物业类别：写字楼建筑类别：高层租赁均价：24元/平米·月物业管理费：2元/平米·月电梯部数：3部客梯和1