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2010.12常州南都新城&新城域项目初期综合商业概念策划方案谨呈江苏新城地产1目录常州宏观市场分析常州宏观市场分析常州城市及武进区规划发展常州城市及武进区规划发展项目区域初步消费者调研项目区域初步消费者调研一一三三二二项目产品建议项目产品建议四四公司团队及过往操作案例公司团队及过往操作案例五五2武进区北接常州城区、新北区，总面积1246.6平方千米，人口96万人。境内平原宽广，地势低平，河网稠密。平原占总面积的99%，其中水域占总面积的27.4%，是典型的“江南水乡”。全区有耕地4.07万公顷。史有“龙城”之称，是一座仅文字记载就有2500多年历史的文化古城。长三角中心城市，现代制造业的重要基地。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4385平方公里，全市户籍人口358.74万;其中市区面积1872平方公里，人口225.86万。常州常州市概述苏锡常都市圈本案位于常州市武进区本案常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。3常州市经济环境/城市经济总量城市苏州无锡常州昆山常州排名20034769343956255004130042004579925255031665483004200566826619423199768900420067830872083374359600042007913606438543695100969420081056307305350283107843420098481081151568612189844常州与苏锡常人均GDP对比表（单位：元）¾GDP每年呈现强劲的增涨势头，年均涨幅在13％左右，人均GDP发展速度较快但近年人均GDP在苏锡常三个城市中排名末位，与周边城市相比仍然有较大差距。¾经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。数据来源：常州市统计年鉴数据来源：常州市统计年鉴数据来源：各城市统计年鉴2005-2009年GDP（亿元）指数20052005--20092009年年GDPGDP（（亿元）亿元）指数指数2005-2009年人均GDP（亿元）指数20052005--20092009年年人均人均GDPGDP（（亿元）亿元）指数指数4常州市经济环境/商品流通度城市苏州无锡常州昆山200414451135881286715011200516276160051386616809200618532181891664919016200721260208981908921927200822165218562059222853200926320250272375127609人均可支配收入及人均消费性支出持续增长，增幅与周边主要城市基本同步。人均可支配收入在主要城市中位居后列，一定程度上限制了部分高端业态在常州的发展。社会消费品零售总额涨幅波动性变化，近几年中，05年的涨幅最大，为37％，之后两年呈现出下滑趋势，但总体形式依旧较好。商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。数据来源：常州市统计年鉴数据来源：苏州、无锡、昆山、常州统计年鉴数据来源：常州市统计年鉴2005-2009年社会消费品零售总额（亿元）20052005--20092009年年社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）2005-2009年人均可支配收入及生活消费性支出（亿元）20052005--20092009年年人均可支配收入及生活消费性支出（亿元）人均可支配收入及生活消费性支出（亿元）昆山和苏锡常人均可支配收入表（元）昆山和苏锡常人均可支配收入表昆山和苏锡常人均可支配收入表（元（元））5总体情况——从商业发展规律来看，常州人均GDP开始超过8000美元，已经进入了综合性商业的发展成熟期；消费者需求开始多样化发展，未来即将进入转型商业形式，主题性消费时代即将来临未来即将进入转型商业形式，主题性消费时代即将来临800800--1500US$1500US$15001500--4000US$4000US$40004000--8000US$8000US$80008000--20000US$20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求个性消费个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%+•人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下•人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下•人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下•人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下•人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上•商业处于与农业经济相匹配的原始状态•商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障•商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等•超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现•广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现商业形态－城市经济模型商业形态－城市经济模型常州所处阶段综合性商业形式综合性商业形式常州市经济环境分析6宏观环境研究/总结宏观经济环境城市经济环境产业聚集强度长三角城市群是中国经济最活跃的经济带，城市群辐射力强，城市经济发展前景好；长三角城市群的城市处于“功能互补-城市互融-发展互动”的良性发展阶段；城市市场经济条件优良；商贸活动频繁，商务需求可挖掘空间大；第二产业（尤其是机械、电子）的聚集程度较高，基本为其主导产业，第三产业比例偏低，缺少服务型聚集行业；优势：宏观经济和城市经济环境优秀，基础支撑条件充分；劣势：聚集度受到长三角其他城市的挤压，第三产业比例偏低，缺少服务型行业支撑；9常州区域位置和经济环境优秀，基础支撑条件充分，但由于常州市以产业带动经济发展，因此第三产业比例偏低，导致其商用物业的发展水平不高。1112223337目录常州宏观市场分析常州宏观市场分析常州城市及武进区规划发展常州城市及武进区规划发展项目区域初步消费者调研项目区域初步消费者调研一一三三二二项目产品建议项目产品建议四四公司团队及过往操作案例公司团队及过往操作案例五五8常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分。¾常州市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。¾常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。¾常州处于苏锡常都市圈的核心部位，常州素有“三吴重镇”之称，交通条件极其优越，距离上海及南京都市圈均在两小时车程范围内。常州概述常州9常州城市规划三环：外围生态屏障环、高速公路环、滨河环。四楔：以中华恐龙园为中心的东北楔型绿地、以宋剑湖和规划人工湖为中心的东南楔型绿地、以滆湖周边林地为中心的西南楔型绿地、在规划建成区西北方向以规划人工湖为中心、结合德胜路、春江路、西绕城高速公路及新运河防护林带的西北楔形绿地。十廊：沿江绿廊、沿江铁路绿廊、京沪高速铁路绿廊、城北干道绿廊、沪宁铁路绿廊、长虹路绿廊、锡宜高速绿廊、德胜河春江路绿廊、龙江路绿廊、青洋路绿廊。五大生态分区：自然生态保育区、人文生态保育区、人文生态提升区、人文生态新建区、生态过度控制区。“1215目标”：构建从常州市区到上海、南京的“1小时交通圈”，覆盖杭州、宁波的“2小时交通圈”和市区主要节点15分钟内进入高速公路的目标。“523交通格局”：空运、水运、铁路、高速公路、干线公路五个层次组成的对外交通体系；常州机场和长江常州港两个对外交通点。至2020年,常州将完成空间结构和人居环境的生态建设，并最终构建对外立体交通体系。城市空间发展战略为“优化中心，拓展南北”，本项目位于南翼，处于城市主要发展方向上10¾¾城市布局呈现城市布局呈现““一城、七片一城、七片””的组团、片区式空间结构，引导人口外移。的组团、片区式空间结构，引导人口外移。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区分类构成区域组团/发展片城北新港组团、新龙组团城中高新组团、城西组团中心组团、城东组团主城区8个组团城南湖塘组团、武南组团东部东北城镇发展片、城东城镇发展片、东南城镇发展片主城外围7个片区西部西北城镇发展片、西部城镇发展片、卜戈城镇发展片、西南城镇发展片常州城市总体规划本案11区域土地面积（平方公里）人口（万）天宁区6537钟楼区6735戚墅堰区328新北区46244武进区1247102注：数据来源于《江苏省2009年统计年鉴》常州下辖天宁、钟楼、戚墅堰、新北、武进五区和金坛、溧阳二个县级市，土地面积4385平方公里，常住人口441万，市区人口226万。常州城区状况常州行政区划图常州行政区划图常州行政区划图常州主要城区状况常州主要城区状况常州主要城区状况12分期规划范围规划定位重点建设项目南翼：即武南组团。范围为联三高速公路南，南至公路大外环南线。主要功能为发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和休闲度假。本案正位于此区域“一园”(武进高新技术产业南园)“两区”(常州环滆湖休闲度假区和武南生态居住区)拓展南北北翼：包括新龙、新港二个组团。范围为北至长江，南至沪宁高速公路。主要功能为现代生活居住、港口和现代制造业基地。“一港”(长江常州港)“一区”(滨江工业区)、“一城”(新龙新城)“二园”(电子工业园和环保产业园)。城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设常州城市布局132004年至2010年《常州市商业网点布局规划》将常州市区商业网点分为一主：市级商业中心；二副：市级商业副中心；重点发展新北区、武进区的市级商业副中心。七次：区域商业中心；七点：社区、中心镇商业。¾武进区商业中心范围东至常武路，西至武宜路，南南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范围约约150公顷，是目前武进区最繁华的地区；¾该商业副中心将形成以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体的综合性商业中心；¾在规划结构方面，以现有网点为依托，以建设新天地公园为契机，逐步调整武进老城商业业态布局，积极完善未来常州南部商业副中心的功能，以点带面，构筑以新天地公园为主节点，乐购超市、人民商场、人民路与花园街交叉口、定安路与花园街交叉口等处为次节点，定安路、花园街、常武路为商业发展轴的规划结构。武进武进区商业规划本项目位于武进区商业副中心辐射区域1414武进区是常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经济上与常州既紧密联系又相对独立。武进区是常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经济上与常州既紧密联系又相对独立。¾2002年4月武进撤市建区，现已成为常州市的“金南翼”，整GDP达到全市GDP的1/3以上，同时人均GDP远超常州水平，是常州最富庶的区域¾武进区在全国经济最发达十强县（市）排名中位列前十，中国综合实力十强县（区）；中国民营经济最具活力县（区）第一名；私营企业6.5万家，20%外资企业，住民收入殷实。中心区新北区武进区武进虽属常州市，经济上与常州既关联，又相对独立武进曾是著名的“苏南模式”的发源地，是长三角最有经济活力的腹地之一武进同常州全市的GDP比较武进同常州全市的人均GDP比较武进区概况15B11B1本项目NS武进区WE1、3号线纵