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百马顾问◎盐城滨海项目◎全程服务滨海真正的商业中心目录市场现状分析项目定位项目规划布局、业态组合百马商业资源整合(部分)市场现状分析1、地标性城市综合商业中心；2、中高档精品购物场所；3、多功能的中高档商务场所。滨海目前缺少宏观市场简析【滨海县概况】2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%；第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。【历年居民年人均可支配收入状况】滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）10667556993084717813740060200040006000800010000120002007年5月2007年11月2008年5月2008年11月2009年5月【历年消费品市场增长情况】11.0360.9724.5563.4913.8271.2130.8673.7516.4191.4736.9790.601020304050607080901002007年5月2007年11月2008年5月2008年11月2009年5月滨海县历年消费品市场发展情况社会消费品零售总额（亿元）金融机构存款余额（亿元）123457681-5、现有商业6、项目周边商业，目前不成熟商业布局分析7-8、在建商业项目欧堡利亚商业广场商业现状分析——1、阜东中路•商铺类型：临街商铺为主；少量商场式店铺•一般面积：30-50平米，双层为主；100-300平米，单层为主；少数超过500平米。•租金水平：1.2-3元/平米·天•代表商家：新时代超市商业现状分析——2、银厦广场•商铺类型：沿街商铺、内街商铺•一般面积：20-30；50左右；100左右。•租金水平：内街：2.3-3.7元/平米·天沿街：3.7-4.6元/平米·天售价：预期2.6-3万/平米•代表商家：背靠背专卖店商业现状分析——3、玉龙路街铺•商铺类型：临街商铺•一般面积：30-50㎡为主•租金水平：1.5-2.0元/㎡·天商业现状分析——4、新时代广场•商铺类型：内街商铺，双层为主，但可分开租赁。•一般面积：50㎡单层，100-200㎡双层，500-1000平米双层•租金水平：•0.7-0.8元/㎡·天•8000-10000元/㎡•代表商家：•开心小站、有意思连锁餐饮商业现状分析——5、通贸建材城•商铺类型：临街商铺、内街铺•一般面积：50-100㎡为主•租金水平：1.1元/㎡·天；•售价：6000-8000元/㎡新兴商业区——6、富康路•商铺类型：临街商铺，两层为主•一般面积：60-200㎡为主•租金水平：0.7-1.0元/㎡·天•代表商家：世纪华联超市桥缘房产中介在建商业项目7——景湖路购物中心商铺类型：临街商铺一般面积：200㎡左右租金水平：1.6-1.7元/㎡·天8——玉龙南路商业街商铺类型：临街商铺一般面积：50-200㎡左右，有一幢4层的综合商业，可分割出售。价格未定。•滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。•房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现，表明商业已经有集中的趋势；•当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。•市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要和当地人的消费习惯相适应。整体市场结论项目定位劣势1、体量较大，招商运营有难度；2、建筑单体过多，不规则，连通性受影响，消费动线受影响；3、单层面积较小，业态布局受限；4、广场靠内侧，主干道交叉口没有广场，不利于人群导入；项目SWOT分析优势：1、整体规划布局，档次高，起点高，具备商业中心的基础；2、滨海唯一综合性商业项目；3、滨海唯一五星级酒店配套；4、紧邻县政府，位于新区核心，地理位置优势明显；5、区域未来发展潜力巨大。机会：1、滨海港口建设，必将促进滨海的经济发展；2、新区的房地产发展迅速，人口不断进入，商业逐渐繁荣。威胁：1、滨海县城的辐射能力有限；本区域的人口及消费能力有待进一步提升。目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。新城市中心酒店大型超市购物中心商务餐饮项目定位方向欧堡利亚——“地标性城市综合商业中心”滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心，而“欧堡利亚”正是弥补这一缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：项目定位★设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时尚餐饮等设施；★4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐；★1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局；★时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地标性的精品城市综合商业中心；★采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而店、街、广场又相互结合的新型商业模式。定位诠释市场定位——集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会务等功能于一体。——辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、射阳等区域的城市综合商业中心。市场定位诠释——用战略眼光做市场定位“欧堡利亚”位处滨海政务中心区域，享有得天独厚的地理位置优势和综合交通优势，未来发展潜力巨大。建筑总面积近11万平方米，集五星级酒店、购物、休闲娱乐、美食餐饮于一体，真正满足于现代品质生活的要求，加上其优越的位置，对滨海城区等周边城区的商业辐射力，以及对盐城北部和邻近县城（响水、射阳等）的商业辐射力，“欧堡利亚”势必将成为滨海标志性的精品城市综合商业中心。品牌定位滨海特色餐饮聚集地时尚休闲娱乐中心滨海唯一的五星级酒店中高档精品购物中心“欧堡利亚”品牌定位——差异化战略特色化战略招商策略——商业地产的开发，招商先行实施“以外带内，以大打小”的整体招商战略，即引进知名的有实力的品牌商家入驻，整合滨海优势商业品牌，其他小规模商家跟进的模式。1、以“五星级酒店”为高档次标杆，以“精品百货、大型超市”为商业主力店，以时尚休闲特色类餐饮为业态组合互动，进行招商组合及商业运营。2、打造滨海标志性的精品购物休闲场所。3、整合当地特色餐饮及知名品牌连锁餐饮，形成集群效应，吸引对区域内人群。4、整合经济型酒店作为五星级酒店的有力补充；整合中档百货商业作为精品百货的有力补充。商业运营管理模式——商业运营是商业地产开发的核心1、由上海百马进行“滨海·欧堡利亚”的商业运营管理：统一规划、统一定位、统一招商、统一运营。2、通过百马团队的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，拉开与其它商业广场的距离和档次，错位经营。定位延展、业态组合整体功能五星级大酒店高档休闲餐饮中心精品百货、特色餐饮、快捷酒店等大型超市、精品生活馆整体功能规划欧堡利亚商业中心内有高档的五星级酒店，根据滨海县目前的消费水平，必须有一部分中档商业进驻，在项目内所以在“业态布局”和“人流引导”方面，必须考虑整体的协调性，有以下业态分布建议。整体业态布局1-4、经济型快捷酒店精品百货、电器、娱乐地方老字号特色餐饮5、1层品牌连锁店、家居精品店、服饰等，预留超市入口2-3层，大型超市4-5层，大型家居生活馆12345676、1层，特色轻餐、咖啡馆等2层，平价海鲜酒楼3层，大型主题餐饮4-5层，量贩式KTV，夜总会整体广场及商业入口大型市民广场bca经济型酒店入口b精品百货入口c大型超市、家居生活馆北部入口及广场引入五星级酒店管理公司，打造滨海的酒店标杆。五星级酒店商业B栋B栋商业东半部分，每层约2200平米，其商业业态需要与五星级酒店相配合。建议1-2层，引入平价海鲜酒楼、特色轻餐、咖啡馆等；3层引入大型主题餐饮；4-5层引入高档休闲娱乐场所，KTV等。B栋商业西半部份：建议1层引入麦当劳、肯德基等连锁餐饮；预留部分作为超市入口，2-3层引入大型超市；4-5层引入大型综合家居生活馆；如果层高允许，顶层可引入电影院线。1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、快餐等。商业B栋-1层1、大型超市入口（700-800㎡，加上2-3层，共约7500㎡）例如：华联吉买盛。2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500㎡）例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等3、商务轻餐、咖啡厅等（2200㎡）例如：星巴克等4、二层餐饮入口1234商业B栋-2层1、大型超市（4400㎡）2、平价海鲜酒楼（1000-1200㎡）121212商业B栋-3层1、大型超市（2200㎡）2、大中型品牌餐饮店（2200㎡，1-2家）例如：俏江南、粤珍轩等12商业B栋-4层1、大型综合家居生活馆（2200㎡，加上5楼共4400㎡）例如：品生活家居生活馆等2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200㎡，加上5楼一层，总共约4400平米）12商业B栋-5层1、大型综合家居生活馆（2200㎡）2、量贩式KTV、休闲娱乐场所（2200㎡）1239【“华联吉买盛”介绍】华联吉买盛是百联集团旗下的大型连锁综合超市的知名品牌，成立于1998年12月29日。华联吉买盛的门店数已达二十多家，不仅拥有一万平方米以上的标准型大卖场，拥有8000平方米左右的超级生活购物广场，同时也拥有4000平方米左右的类似生鲜加强型超市的邻里生活中心。商业B栋招商举例（百马部分招商资源）40【“华联吉买盛”进驻要求】租赁区域要求：1-2F；要租赁的面积：6000-8000平方米；电量要求：200KW；免租期要求：1年；租赁期：10-15年。41【“品生活”介绍】“品生活”家居品牌创立于2007年，已开店近200家。是一个具美感和品位内涵的家居连锁品牌。42【“品生活”进驻要求】租赁区域要求：一层；要租赁的面积：200-300平方米；物业要求：层数为1层，层高为3.5米；电量要求：正常普通照明；免租期要求：工程进驻装修时间免租；租赁期：5年。43【“肯德基”介绍】肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐饮集团，在全球100多个国家和地区拥有超过3.3万家连锁店和84万名员工。旗下拥有肯德基、必胜客、东方既白（中式餐饮）等世界知名餐饮品牌，分别在烹鸡、比萨、墨西哥风味食品及海鲜餐饮领域名列全球第一。44【“肯德基”进驻要求】租赁区域要求：首层租赁；要租赁的面积：300-500平方米；物业要求：层高4.5米以上；电量要求：300KW以上；免租期要求：具体协商洽谈，一般为3月以上；租赁期：15年以上。45【“星巴克”介绍】星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴克品牌拥有者。1999年进入中国，现已开设430多家门店，其中约200家在大陆地区。目前星巴克正积极拓展大陆二线市场。46【“星巴克”进驻要求】租赁区域要求：1层，好的迎客面；要租赁的面积：200-250平方米；物业要求：层数为1-2层，层高为4米以上；电量要求：50千瓦；免租期要求：工程进驻装修时间免租；租赁期：10年。47【“棒！约翰”介绍】PAPAJOHN'S国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。由约翰•施耐德于1984年创立，总部设在美国肯塔基州的路易斯维尔市。1985年PAPAJOHN'S的第一家门店隆重开张，1993年股票在纳斯达克上市。48【“棒！约翰”进驻要求】租赁区域要求：一层或二层；要租赁的面积：300-400平方米；物业要求：层高为5米以上；电量要求：250千瓦以上；免租期要求：具体协商洽谈；租赁期：8年。