2014年9月份合肥房地产市场调研报告

合肥N1405地块调研报告2014年9月18日2014上半年合肥九区住宅市场概况（蜀山区，包河区，庐阳区，瑶海区，高新区，政务区，经开区，新站区，滨湖区）上半年供求趋于平衡，成交下滑明显，市场存量保持在合理健康范围2014年上半年土地市场供求双双下滑，开发商拿地热情经历前五个月的热情高涨到6月的逐渐回落，土地市场下行趋势明显。上半年土地供应7207亩，同比下滑26.8%，成交5732亩，同比下降22.3%，成交金额209.3亿元，同比上涨5.6%；前五个月开发商拿地热情持续高涨，5月成交量和成交价达到上半年最高峰，；6月土地市场成交量虽然较5月基本持平，但成交金额大幅缩水，主要是非商品房地块成交拉低成交总价。上半年市场/土地市场上半年市场/住宅市场/供求分析1-6月合肥九区成交维稳，成交量467.3万㎡，同比下降6.9%，供求关系趋于平衡，环比去年同期成交量下滑明显；1-6月成交均价7595元/㎡，同比2013年1-6月均价6877.5元/㎡上涨10.4%。合肥楼市下行趋势明显，但价格表现坚挺。低价与较强的区域资源依旧是保障高成交的驱动力，北部组团与滨湖区因此成为上半年销量最高的区域。上半年市场/住宅市场/区域成交分析上半年政务区依旧是全市价格领导者；其他区域表现良好，北部与滨湖表现最突出，主要是两区推货量大，区域价格洼地的拉动与滨湖区较高的区域资源拉动；上半年存量逐月上涨，截止到6月底去化周期在5个月以上，市场有补货空间。上半年存量逐月小幅上涨，到6月份存量（约44000平米）去化周期大约是5.5个月，存量在理性健康的范围之内，市场依旧有补货空间，但要注意去化，以免造成库存高企。上半年市场/住宅市场/库存分析四行政区中除了蜀山区的库存量为4113套外，其他三区的库存量均超过了5000套，而非行政区中除了滨湖区外其他四区的库存量均未超过5000套。滨湖区住宅库存处于高位，且上半年呈现逐月上涨的趋势，下半年将多个大体量项目的相继入市，库存面临继续高涨的趋势上半年市场/住宅市场/区域库存分析上半年除瑶海区与蜀山区库存减少之外，其余几区库存持续上涨。上半年市场/住宅市场/小结楼市下行趋势明显上半年全国土市退热蔓延至合肥，开发商拿地态度逐渐谨慎，土地成交不理想；合肥楼市成交量下滑明显，但价格坚挺，呈上升趋势。开发商依旧看好后市，积极推货；应关注：库存在理性范围，但库存分布不均衡，下半年滨湖区应注重去化较高库存。2014年8月份合肥九区房住宅市场总结8月初“限购”解除致使楼市库存量下跌9.55%8月份/住宅市场/成交分析2014年8月份住宅量涨价跌，单月住宅总​成交量为7873套，环比上涨了7.44%;住宅成交均价为7749元/平，环比下跌了1.19%。8月份/住宅市场/库存分析“限购”解除致使楼市库存量下跌9.55%2014年8月份合肥九区住宅总库存量为35774套，环比下跌了9.55%从数据中可以看出，随着8月初“限购”政策的解除，老城区的销量迅速攀升，以至于区域库存量出现了下滑，数据中可以很直观的看出，各区均有不同程度的下滑。2009-2014年合肥住宅单月销售量一览表（单位：套）2009年2010年2011年2012年2013年2014年1月份379610862100691795748187032月份4655504252083198517860243月份801510394826860271133586134月份82531111521305083955285645月份8323411038796638790673946月份8938280136836324790074297月份11156307534988738895073288月份11100541047638023905278739月份11410712737277222791310月份12225657341797719848211月份14564598629688281998612月份1185076472976775112859全年合计114285801425534876799106594619282013-2014年合肥住宅单月销售量一览表（单位：套）2009-2014年合肥住宅单月销售均价一览表（单位：元/㎡）2009年2010年2011年2012年2013年2014年1月份3964524862516292683373762月份4029577358476409686477133月份4092577858116337698173804月份4113618269626219686374565月份4238624564626489692277286月份427162336649685479187月份4276699061956515697578428月份4317653963426625679777499月份4335571565346519723310月份4603639466406522724211月份4759643263046612705012月份50655845613166697183年度均价4338611563166488698376452013-2014年合肥住宅单月销售均价一览表（单位：元/㎡）8月份合肥住宅销量前10名8月份热销楼盘榜单的前7位单月销量均在200套以上，榜单末位的项目月销185套房源。庐阳区有两家楼盘上榜，分别是中国铁建国际城（大户型、单价较低）和万科森林公园（精装房、品牌效应）。2014上半年合肥九区商业市场概况上半年量涨价跌，主要受到专业商贸市场和农产品批发市场的影响。库存量大受电商冲击，实体店越来越难做京商商贸城、万振城市广场、洪瑞商业中心这三个项目的销售量的大幅度下跌导致全市商业成交量环比下降明显。上半年市场/商业市场/成交分析2009-2013年合肥商业成交套数2014年上半年，合肥市区累计成交商业房源12466套，均价约为9666元/㎡2013年合肥各区域商业销售面积及均价区域2013年1-12月商业成交面积（万㎡）2013年1-12月商业成交面积同比（%）2013年1-12月商业成交均价（元/㎡）成交均价同比（%）蜀山12.933.5%15522.1-6.6%庐阳8.2971.0%13753.0-10.3%包河11.42113.2%11585.6-31.1%瑶海8.05-17.5%21806.221.0%高新1.64-49.5%10434.93.0%经开2.96-37.1%13118.10.3%政务6.14178.1%13687.4-28.8%新站11.33144.0%6791.0-44.3%滨湖3.96301.0%20001.825.6%市区小计66.7338.3%13769.4-12.3%北部组团8.7547.7%12799.3-6.1%西南组团3.14487.0%8749.9-12.6%全市合计78.6243.7%13461.1-12.7%2014年上半年，合肥市区累计成交商业房源12466套，均价约为9666元/㎡2013年1-12月全市商业销售面积TOP10排名区域楼盘名称销售套数销售面积（㎡）销售均价（元/㎡）1西南组团华南城5837538979.851732新站区京商商贸城229589250.947003北部组团北城世纪城76969477.7134984庐阳区明发商业广场58234680.1110695蜀山区金色名郡72730623.090996政务区琥珀五环城2723956.980747包河区美生·滨江花月34723933.942648滨湖新区合肥万达文旅新城14920911.6187139包河区九珑湾花园1519859.9501610瑶海区金色梧桐公寓20217453.723530京商商贸城、万振城市广场、洪瑞商业中心三个项目始终占据全市销售前三名，它们的热销也带动区域和全市成交量的上涨。排行区域项目名称套数占全市6月成交比例1新站区京商商贸城192384.0%2包河区万振城市广场452.0%3包河区洪瑞商业中心381.7%4蜀山区信旺华府骏苑381.7%5瑶海区闽商国贸中心331.4%6新站区园上园210.9%7经开区港澳商务广场180.8%8滨湖区合肥万达文旅新城160.7%9新站区莱茵河畔花园160.7%10庐阳区明发商业广场140.6%合计------216294.5%上半年市场/商业市场/2014年6月份商业成交排名2014年上半年，合肥市区累计成交商业房源12466套，已经超过去年全年成交量，具体同比涨幅达266.7%，创下自09年以来同期最高成交水平。而从商业均价来看，2014年上半年，市区商业地产均价约为9666元/㎡，同比去年下滑36.6%，跌幅明显。量涨价跌，主要受到专业商贸市场和农产品批发市场的影响。今年合肥商业地产专业商贸市场占据主力，不过应该注意的是，合肥商业地产成交规模整体有限，区域间差距较大，如果撇开专业商贸市场，上半年商业地产成交量也并不是十分突出。更深层次的风险在于，目前商业地产供应速度较快，库存量偏高，且呈持续增长的趋势。库存：截止到6月30日，市区剩余可售商业房源28705套，较去年同期增加14356套。下半年即将上市的还有恒大中心、宝能城、瑶海区万达广场一批综合体项目，入市量较大，同时包括滨湖、新站、包河内一些小型商业中心，商业供应速度在加快，商业地产过剩的潜在泡沫危机也在进一步加深。价格：目前，合肥市区的商铺整体均价在14000-20000元/㎡之间，但由于商铺位置、结构、楼层的不同，实际差距很大。庐阳区沿街1复2的门面价格在20000-30000元/㎡之间，综合体的价格参考明发商业广场，均价在11000元/㎡左右。上半年市场/商业市场/小结地块价值分析“一环旁，淝河畔”规划中的地铁3号线毗邻万科森林公园铁路影响地块地处庐阳区，紧邻蜀山区，地处西一环、北一环的交汇处，南邻南淝河地块卫星图庐阳区N1405号地块东至四里河路，南临南淝河、用地界线，西接用地界线，北至潜山路。共227.27亩，规划为商业服务、居住(商业建筑面积与居住建筑面积比例为3:7)，出让年限为商业40年、居住70年，容积率1.0R≤2.8(其中建筑高度100米以下的容积率≤2.5)，绿地率≥35%，建筑密度≤28%，参考地价为460万元/亩，竞买保证金为3亿元。地块四周及地块现状地铁规划：黄色为3号线，设置四里河站点，地块需配置一个2000平米的地铁广场地块价值分析表细目优良一般差地质地貌★区位形象★地段气质★自然景观★环境污染★社会人文★社会治安★交通便利★市政配套★生活配套★学区情况★【分析】本地块地处一环旁，去市中心交通非常便利；南侧是南淝河绿化带，西侧通往水库，自然资源较为丰富。南面距离大润发600米，购物较为方便。不利因素：北靠近铁路约200米，南靠近殡仪馆约1000米。地块SWOT分析优势——STRENGTH地块靠近一环，自驾、公交至市中心都非常便利；地块南邻南淝河绿化带，西北侧靠近森林公园，自然资源丰富；地块南侧靠近大润发、北侧靠近明发商业广场，购物比较方便；机遇——OPPORTUNITY合肥住宅需求量大，库存量小；规划中的地铁3号线，在项目附近设置站点；北邻万科森林公园，带来的区域价值不断提升；四里河区域的不断完善与发展。省内其他区域人口的不断涌入。劣势——WEAKNESS地块西北侧距离铁路200米地块南面距离殡仪馆1000米，会有一定影响；位于西一环与北一环交汇处，车流量大，噪音大紧邻地块四周并没有什么商业配套，相对比较荒凉地块形状不规整，不利于项目规划挑战——THREAT地块规划住宅占70%，商业占30%，商业能否有效去化存在很大不确定因素；周边其他项目带来的竞争压力。周边地块土地成交价格及重点项目销售信息周边商住土地价格在425至725万/亩之间周边住宅售价在7500-8500元/㎡之间，精装在9500元/㎡左右435；7000645；约7500426；精装9500610；7500520；7200485；7300725；95