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Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536南京富思特——盱眙阳光巴黎地块项目策划简案盱眙阳光巴黎项目策划简案撰稿：南京富思特日期：2009年12月Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536目录目录1、中国房地产市场形势；2、盱眙房地产市场概况与分析；3、项目的SWOT分析；4、项目投资回报分析及价格建议；5、主打广告语；6、销售建议；7、广告秀稿；8、我们的服务内容；9、结束语。南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536一、中国房地产市场形势中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536一、房地产宏观市场概述时近年终，明年房地产市场走势受到各方关注。中央近期就房地产市场未来政策调控连续做出三次表态，2009年11月28日，国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程进展情况时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，同时要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。三次释放调控信号：2009年12月5日至7日，一年一度的中央经济工作会议在北京举行，会议公布了明年中国经济的发展方向，会议强调加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益时指出，要扩大居民消费，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536此次会议提出了四点具体要求：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。可以看出这三次会议将加强市场监管、稳定市场预期、遏制部分城市房价过快上涨势头等列为明年房地产市场发展方向。中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536抑制投机性购房--11月28日温家宝总理明确提出要“抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”有业内人士认为，这可以视为中央层面释放出可能会对楼市进行调控的信号。而中央经济工作会议和国务院常务会议上，则明确提出“增加普通商品住房的有效供给，支持居民自住和改善性购房需求。”加强中小城镇发展推进城镇化--中央经济工作会议上一个特别的亮点，在于要求加强中小城市和小城镇发展、放宽中小城市户籍限制、推进城镇化，有专家评论说，此举对于房地产业的中长期发展有较大利好。三次会议均对推进保障安居工程建设提出要求--11月28日温家宝总理在上海考察保障性住房工程进展情况时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置。中央经济工作会议的相关内容中，显示决策层高度重视中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造等。12月14日的国务院常务会议上，温家宝总理提出四点要求，明确要求继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536继续整顿房产市场秩序--三次会议都把加强市场监管，促进房地产业的健康发展列入重点发展内容。可以看出，房地产市场秩序的稳定也是决策者们关注的焦点所在。大部分房地产优惠政策基调不变--虽然三次会议都未明确就房地产优惠政策等进行重新定义，但有专家认为上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，宏观政策面总体上有利于房地产开发投资和商品房销售，而且，政策依然鼓励合理的自住需求。“这表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策基本不会改变。”由此可见，中央针对房地产市场宏观调控基本上是扶持为主，局部打压为辅的姿态。这也就是意味着2008年的地产萧条期不会再重演，本次经济工作会义可以看出，房地产市场稳定发展是主基调。这对于三、四线城市的房地产开发是一个利好讯息。一新开楼盘的销售经理告诉记者：“现在房价还在上涨，谁都不愿意错过卖高价的机会，拉长销售时间是现在新盘通用的销售策略。”中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536万科副总肖劲向《华夏时报》记者表示，目前万科推盘量较少，因为手中已经取得预售证的可售资源很少，而且进入年底，各方面政策都处在调整期，如果万科需要调整销售计划，也会等到政策相对明朗之后。不仅万科如此，多位开发商也向记者表示，开发商的销售计划没有因为目前市场价格走高而进行调整，一方面是观望政策走向，另一方面也不排除对后市继续看好，将楼盘分期出售，赚取更多利益。12月9日召开的国务院常务会议明确提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他优惠政策继续实施。对此，美联物业市场研究部总监张大伟向记者表示，这将有效抑制投机者在二手房市场快买快卖迅速套现，房地产市场12月上升到历史顶峰以后将出现成交量和价格的双下调。特别是执行新政的2010年一季度市场有非常冷淡的可能。另外，国务院发展研究中心市场经济研究所一负责人也告诉记者：“预计明年房地产拉动经济增长的需求会逐渐减弱，最晚到明年中期房地产市场将进入一个中长期调整型的适度增长期，届时房价会面临回调。”中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536而对于那些手中攥有房子的投资客来说，除了营业税优惠政策取消带来的利空信号，市场也在不断释放“濒危”的信号。中信证券一地产分析师告诉《华夏时报》记者：“进入11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅仅为9.7％，行业涨幅仅位居第11位。10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示，11月北京的楼市租售比达到了1∶546。也就是说不考虑贷款的利息支出，一套房依靠出租需要45年才能收回投资，选择租赁形式的投资回报方式，远远没有短期买卖房屋“赌升值”来得更快。中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536二、房地产宏观数据简析11月4日，《淮海晚报》刊登《三季度淮安市城镇储户问卷调查：四成居民认为物价难以接受》显示：68.5%的受访者认为房价高、难以接受，未来三个月打算买房的占15%，比二季度下降1.75个百分点。11月10日，国家统计局公布《1-10月全国房地产市场运行情况》显示：1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，比去年同期回落5.7个百分点。其中，商品住宅完成投资19954亿元，同比增长14.1%，比1-9月提高0.7个百分点，比去年同期回落13.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。11月10日，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比上月扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与上月持平。各种数据显示，房地产的发展势头已经明显减缓，加之国家将要取消一系列刺激房地产经济的宏观政策，使得房地产发展前景越发敏感，也使得房地产整体行业投资风险性进一步增大。中国房地产市场形势南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536盱眙房地产市场概况与分析二、盱眙房地产市场概况与分析南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536盱眙房地产市场概况与分析（一）淮安整体房地产市场概况南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:45220553611月份，受四县商品房销售回落的影响，全市成交量环比出现小幅下降，但商品住房成交均价出现较大幅度上涨，并创历史新高。新开工面积和新上市量继续保持较快的推出速度。中心城区商品房销售摆脱购房补贴政策结束的影响，成交量恢复到7、8月的水平，同时，二手房交易量也恢复到10月份之前的水平，全市创出了历史月度新高。从去化期来看，由于上市量大于成交量，全市的去化期出现去年10月份以来的首次回升，预计到12月份，我市商品房供应紧张的状况继续得到改善。一、商品房新开工保持较高的速度，开发投资出现猛增。本月全市新开工47.92万㎡，环比增加7.3%。增加的原因是金湖、盱眙、涟水新开工较大，分别为12.66万㎡、18.31万㎡、8.23万㎡，环比增加98.7%、240.3%、68.3%；中心城区新开工4.88万㎡，环比减少39.8%。1-11月份，全市新开工512.6万㎡，同比增加9.4%。市区和四县各占一半，但市区同比为减少20.9%，四县为增加75.7%。金湖和中心城区同为新开工超100万㎡的行政区域，分别为103.77万㎡、116.89万㎡。11月份，全市开发投资增幅较大环比为98.9%，实际投资为19.49亿元。进入12月份，受天气影响，新开工指标和投资可能将出现回落。盱眙房地产市场概况与分析南京富思特——盱眙阳光巴黎项目策划简案（2009.12）Helpingyoubuildabetterbusiness!为企业创最大利益。联系QQ:452205536二、商品房新上市保持较高的速度，供求矛盾略微改善。本月全市新上市商品房56.73万㎡（41.33万㎡），环比增加13.19%（-7.19%），上市量仍处于高速。商品房新上市主要集中在中心城区（18.52万㎡）、淮阴区（8.17万㎡）、楚州区（9.38万㎡）、盱眙县（7.71万㎡）和涟水县（5.76万㎡）。1-11月份，全市新上市商品房（商品住房）426.93万㎡（349.87万㎡），同比增加3.7%（11.9%）。四县分别占49.21%、47.39%，接近一半。由于本月商品房成交量低于上市量，全市去化期自去年10月份以来，首次出现上升，截止11月30日商品房（商品住房）为5.58个月（3.99个月），比上月增加0.42个月（0.31个月），虽上升幅度不大但也有利于改善供求矛盾。各行政区域中只有开发区、金湖县和洪泽县为下降，但幅度不大。楚州区去化期增加最大，为1.22个月（1.27个月）。商