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目录丨CONTACT→整体房地产市场分析2018年苏州市场预判细分物业市场分析123整体房地产市场分析1PART没有加码限购、限贷限签、限价稳字当先土地市场/年度走势2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下跌至近五年最低，上涨势头控制住。2013年2014年2015年2016年2017年宅地成交建面（万方）736752532642392商品住宅成交（万方）7117201098792525楼板价（元/㎡）4742440088791623415160020004000600080001000012000140001600018000020040060080010001200苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图0.812016年成交地宅比0.752017年成交地宅比2016年土拍溢价率102%2017年土拍溢价率23%溢价率38%32%72%102%23%土地市场/土拍走势2016年8月，苏州出台新十五条实施现房销售政策2017年10月，十九大召开，坚持房子是用来住的不是用来炒的，持续严厉的调控政策2017年，全国各地调控政策持续加码房热带动地热地王频出土拍热度微降溢价率仍高房冷地热现房率提高房冷地冷土拍首度降温新进房企入苏土地市场/现房率及拿地房企深耕房企补仓2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10家，不输2017年。现房销售地块非现房销售地块现房销售率：71%土地市场/土地市场支撑点0100002000030000上海北京广州深圳天津重庆苏州武汉成都杭州2016年全国城市GDP排行前十050000100000150000200000深圳苏州广州南京长沙杭州天津北京武汉上海2016年全国人均GDP排行前十0200004000060000上海北京深圳广州苏州杭州宁波南京厦门无锡2016年全国城市人均可支配收入排行0500100015002000250030003500重庆上海北京成都天津广州保定苏州哈尔滨深圳中国城市人口排名苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。商品房市场/同比变化2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。全线下滑商品房物业形态2017年2016年环比普通住宅（万方）421608-30.79%别墅（万方）104184-43.53%酒店式公寓（万方）6797-30.94%商业（万方）3962-36.15%办公（万方）25.825.9-0.15%苏州楼市同比情况备注：统计时间均为1.1-12.31房企/排名苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）排名2016年排名2017年房企成交金额（亿元）市场份额房企成交金额（亿元）市场份额1旭辉108.865.8%1旭辉79.365.89%2苏高新96.385.2%2万科66.294.92%3中海67.923.6%3苏高新50.823.77%4万科60.143.2%4阳光城48.173.57%5融创54.992.9%5路劲37.062.75%6九龙仓47.932.6%6融创36.532.71%7中新36.642.0%7中锐35.602.64%8中航33.381.8%8招商35.512.63%9招商33.341.8%9建发33.352.47%10正荣33.091.8%10新城32.882.44%小计/572.6630.7%小计/455.5633.8%市区/1867.34100%市区/1348.13100.0%2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。30.7%2016年十强房企市场份额33.8%2017年十强房企市场份额房企/排名苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）排名2017年房企成交金额（亿元）成交面积（万方）1旭辉97.4144.582万科92.4947.763苏高新60.6428.764中新49.7424.545新城47.8030.786阳光城47.7727.927招商46.0618.068中海39.9121.979路劲37.0612.8610融创36.4713.32小计/555.35270.552017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。555亿元2017年十强房企流量总额细分物业市场分析2PART商品住宅/年度走势2017年苏州商品住宅成交525万方，月均成交44万方，创近5年新低。2013年2014年2015年2016年2017年供应面积（万方）850867743704527成交面积（万方）7127211099792525成交均价（元/㎡）11,63812,15213,03119,03920,95805,00010,00015,00020,00025,000020040060080010001200苏州市商品住宅年度供求量价走势万㎡元/㎡37%830万㎡2013-2016年年均成交525万㎡2017年成交2017成交较年均34%2017成交较2016商品住宅/月度走势在严厉调控下，2016年10月市场进入观望；17年3月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘的热销带动市场小幅回暖；7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。16-116-216-316-416-516-616-716-816-916-1016-1116-1217-117-217-317-417-517-617-717-817-917-1017-1117-12供应面积53.105.9583.3577.5088.2175.4049.2166.38110.37.8939.6046.9021.519.7672.2259.5549.1852.6514.8539.2077.4437.8245.5447.09成交面积118.157.36115.889.9169.7757.3345.4342.7888.7651.6927.8827.0723.3825.2350.9249.5946.0854.8741.4339.7840.6946.0949.9353.13成交均价14894165831802418401196372043820645210392030223661224052200320500217302181820897214062052120415216862132320495204452063050007000900011000130001500017000190002100023000250000204060801001202016.1-2017.11苏州市区商品住宅成交月度量价走势限购重启“限价”令下高性价比房源跑量清盘高性价比项目供应不足万方元/㎡热销期观望期回暖期市场二次收缩76.2万方/月31万方/月50.4万方/月46万方/月利率上浮商品住宅/区域成交结构从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热点太湖新城尹山湖甪直唯亭湖东：路劲澜山澜大狮山木渎高铁新城阳澄湖板块元和浒墅关科技城太湖度假区东山漕湖园区姑苏区新区吴中区相城区供应面积28.026.176.7230.3165.9成交面积51.120.5113.9194.3144.8成交均价3235632167208391942417498050001000015000200002500030000350000.050.0100.0150.0200.0250.0苏州1-12月份各区域量价情况区域园区姑苏区新区吴中区相城区全市成交量-41%-50%-49%-34%-3%-34%成交价18%11%13%10%18%10%表：各区域量价环比变化118120122130124110115120125130135201320142015201620172013-2017商品住宅套均面积变化情况（方/套）主流型面积段90-144㎡较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代，但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至124㎡商品住宅/户型面积结构23%20%33%39%26%27%7%7%10%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016年成交套数占比2017年成交套数占比苏州主城区商品住宅各面积段成交占比（套数）90以下90-120120-144144-180180以上16986180982292825579245892016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.12库存面积（万方）541485459473503533402439485439445469456446474490500503484488529525527521去化周期4.64.34.04.45.26.35.56.37.47.48.59.910.511.013.814.413.512.110.810.411.611.711.511.40.02.04.06.08.010.012.014.016.00100200300400500600苏州市2016年1月-2017年12月份存量出清周期走势商品住宅/在售存量万㎡月自2016年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，2017年11月末市区商品住宅在售存量为521万㎡，去化周期11.4个月，未来有进一步提升趋势。去化周期=当前存量/近半年的月均流速商品住宅/库存结构主力库存面积段在90-144㎡,但120㎡以下户型健康度高，120-180㎡处于市场稳定状态，180㎡以上户型受调控影响去化压力大。5.27.41114.410.827.305101520253002000400060008000100001200090㎡以下90-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上2017年11月底各面积段库存套数及去化周期库存套数去化周期套月34364套库存套数11.5个月去化周期90-144㎡主力库存面积商品住宅/区域库存各区域库存去化周期（月）各区域库存量市区存量合计：527万㎡市区存量去化周期：11.5个月存量主要集中在吴中区，占比近5成，其次是相城区和新区；姑苏区存量最少，但去化周期较长。134332204893相城区姑苏区吴中区园区新区10.319.913.111.59.2相城区姑苏区吴中区园区新区商品住宅/集中度集中度2017年以来排名1-20位的项目成交占比明显上升备注：成交套数占比市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。0%5%10%15%20%25%30%35%40%TOP10TOP11-20TOP21-30商品住宅/销售排行2017年套数TOP10项目全部为非核心区的刚需楼盘；金额TOP10仍旧为吴中区和园区项目领跑，改善型楼盘过半。2017年苏州主城区项目销售金额排名TOP10排行项目区域金额（亿元）套数（套）均价（元/㎡）套均面积（㎡）1万科湖西玲珑吴中区31.601223226591142铂悦犀湖园区30.17473364541753建发独墅湾吴中区30.06855233801504阳光城丽景湾吴中区29.671875153971035湖畔樾山相城区28.121991135461046路劲澜山澜园区26.79656302181357苏州唐