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江都洪泉项目营销策划报告市场分析竞争分析基地研判客群定位产品定位行销策略市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略经济环境分析江都2006年主要经济数据2006年GDP230.2亿元，比上年增长15.8%；人均国内生产总值22851元，增长15.9%。2006年完成全社会固定资产投资106.2亿元，同比增长24.7%。连续六年入围“全国经济百强县市”。全年完成财政收入238888万元，增长30.3%。2006年房地产开发投资14.9亿元，增长40.9%。2006年年末总人口1068465人。人口自然增长率0.21‰。宏观经济高速发展年增幅超15％财政收入大幅增加房地产投资大幅增长经济环境结论江都近年来宏观经济高速增长、政府财政收入稳步提高，城市化进程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。随着未来居民城市化进程的加快、收入的进一步提高，以城中拆迁、周边乡镇进城以及附近扬州投资客为主的刚性住房需求将使得江都房地产市场更加繁荣。城市规划在扬州城市发展中的地位构建扬州、江都、仪征“一体两翼”带状组团式滨江城市群，把江都作为扬州的东部一翼，新建文昌大桥，延伸文昌东路到江都，与江都开发区道路相接市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略房地产市场分析江都市近期城市规划规划总体思路：南部建园、北部造城、东西扩容、中部提升城市发展定位：水利、交通枢纽，新兴工商城市城市规模：50平方公里、40万人口的现代化滨江园林生态中等城市城市发展方向：打造以新市政府为中心的北部新城区房地产市场近年价格走势年份2000年2003年2005年2007年价格860元/平米1800元/平米2600元/平米3500元/平米描述:江都房地产市场2000年左右起步，至2003年前后在城南新区逐步实现规模化开发，以2005年市政府搬迁及“广源城市花园”的面世，商品房开发进入“品质时代”，价格达到2500元/平米左右。板块划分、描述板块划分、描述老城板块——起步市场、零星分布2000年前后江都房地产开发起步于老城区，当时开发项目规模都较小，品质不高，产品形式主要为多层。分布在整个老城区区域。价格在900——1500元/平米之间。其后由于受拆迁进度以及政府大力发展经济开发区的影响，商品房开发逐渐向城南转移，老城区鲜有项目问世。新区板块——逐步成熟、规模开发2003年左右，随着江都经济开发区的快速发展，商品房实现规模化开发，品质逐步提高，产品形式仍以小高层为主。价格在1800—2200元/平米之间。目前成熟度较高，在售项目规模都较大，品质参差不齐。新市政府版块——规划热点、品质首选规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀。价格在2700—3300元/平米之间。在售项目品质较好。板块间竞争态势新市政府板块优势：规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀、在售项目品质较好劣势：目前无生活配套、公共交通不便、板块成速度不高竞争分流老城区板块优势：地段、配套成熟、教育资源优秀劣势：小高层、居住品质不高、单价高竞争分流新区板块优势：配套齐全、成熟度高、认可度高劣势：居住品质一般、开发接近饱和、在手项目品质参差不齐市场环境结论经济环境宏观经济高速增长，城市面貌逐渐改善，居民购买力大幅增强。地产环境房地产投资大幅增长，目前开发主要集中在新区和新市政府板块。新区占据配套优势，新市政府享受市政府规划优势，居住环境好。板块竞争态势未来老城区板块强势崛起，形成“三分天下”局面。本案所在的新市政府板块享受政府规划优势且整体开发水平较高，居住品质在三个板块中首屈一指。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略土地市场分析土地出让及挂牌情况时间出让土地数量出让面积（亩）成交价格（万元）平均楼面地价（元/㎡）平均每亩地价（万/亩）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通过调研得知，最近几年土地出让呈现逐年上涨的趋势，2006年达到顶峰，今年出让量预计与去年基本持平。与同等经济发展水平县市相比，土地出让量相对偏大。潜在竞争项目分布图出让土地主要分布区域2006年至今江都成交土地中，老城区与本案所在的新市政府板块占了近90％，未来潜在竞争主要集中在老城区以及本案周边区域。老城区板块的强势崛起将分流部分本案的潜在客群。——老城区与新市政府板块成交土地楼面地价成交土地楼面地价水平（单位:元/M2）02004006008001000120014001600180005101520253035楼面地价主要集中在200—1000元/平米之间、本案周边地块楼面地价在800元/平米左右成交土地平均单价成交土地每亩地价水平(单位:万元/亩)02040608010012014016005101520253035每亩单价集中在20—100万元/亩之间，本案周边地块每亩单价在60万元/亩左右一级土地市场分析结论土地出让量偏大受益于经济高速的发展，江都的房地产开发正处于上升期，近年江都土地出让量呈现逐年放大的趋势，并于在2006年达到顶峰，相比于周边县市量偏大。由于本地市场需求旺盛，房价增幅较周边县市要高。未来开发热点主要集中在老城区与新市政府板块近期出让的土地中老城区板块占近一半的份额，老城区板块的强势崛起将改变现有的竞争格局，形成“三分天下”的竞争态势。老城区板块将分流部分本案潜在客户老城区板块占据城市中心位置，生活配套以及交通便捷程度是其他板块所不能比拟的。未来大量项目的相继面世将分流部分本案的潜在客户（目前部分项目开盘面市价格已经超过4000元/㎡）。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争项目精研广源世纪花园位置：龙川北路（本案西侧）建筑面积：36万平米建筑形式：多层、小高层、联排上市面积：25万左右均价：多3400，小3000销售率：整体75%、三期60%主力面积：130（3）、93（2）主力总价：42万，33万优势：规模大，地段优，品质好。实景交付，开发商已具有品牌劣势：总价高，配套不成熟，景观没有主题性，推广主题不明确，执行力不强建盈国际城位置：龙川北路以西，世纪花园以北建筑面积：28万平米建筑形式：多层、小高层上市面积：4万平米均价：多3100，小2800销售率：60%主力面积：135（3），100（2）主力总价：40万,31万优势：规模较大,低开高走,执行力强劣势：竞争激烈，面积偏大，外立面颜色不佳，品质较“世纪花园”差鸿达尚城时代位置：扬州路中段建筑面积：近4万平米建筑形式：多层.小高层.别墅上市面积：全部上市均价：多2900，小2750销售率：约35％左右主力面积：140（3）100（2）主力总价：40万，28万优势：价格较低，小高层得房率高，执行力较强劣势：位置偏远，户型面积偏大，配套不成熟，周边大量工业厂房长江国际花园位置：北环路与扬州路交界处建筑面积：30万平米建筑形式：多层、小高层上市面积：近3万平米均价：2700元/平米销售率：85％主力面积：116（3）86（2）主力总价：32万、24万优势：规模大，多层为主，内部配套齐全，户型创新，总价低，中心景观，推广力度大劣势：位置偏远，无样板房，交通不便，开发周期长新加坡花园项目位置：龙川路与舜天路交汇处建筑面积：20万平米建筑形式：多层，小高层，叠加均价：3200元/㎡,小高层：3000元/㎡销售率：一期100%主力面积：120-140平米主力总价：40-45万开盘时间：2005年下半年交付时间：2007年底一期交付点评：本案临近江都中学、双语学校，属于城南新区板块前期老百姓口碑较好，主打新加坡风情牌，小高层样板房营销在当地比较前卫，依附已经入住的高档小区“欧洲城”的优势提升其自身价值。项目后期小高层配置，户型面积偏大，开发周期较长，周边配套不完善，以及周边工厂对其有较大的影响。金地碧水家园项目位置：长江路文化宫北侧建筑面积：约5万平米建筑形式：多层，小高层上市面积：3万平米均价：3100元/平米销售率：一期80%主力面积：110-130主力总价：35-40万开盘时间：2006年下半年交付时间：2007年12月点评：本案位于通扬运河畔，城南新区板块。以运河为卖点，由苏源电力和金地置业共同开发，以多层为主，价格相对周边项目较高。小高层由于户型面积偏大，销售情况不佳。香格里拉花园项目位置：浦江路2号建筑面积：约16万平米建筑形式：23幢多层、6幢小高层均价：2700元/平米主力面积：110-136主力总价：30-40万面积配比：80-90平米20%，110-120平米30%，120-130平米50%开盘时间：2006年上半年销售率：一期95%（8万平米左右）二期接受预订交付时间：2008年元旦上市面积：约6万平方米点评：该项目位于城南新区板块，江都首个运动主题社区，以多层为主，一期销售到尾期，整个销售状况良好，建筑风格采用新古典，以法兰西风情为主推广。畅销户型120-130平方米左右。临近客运中心。性价比相对较高，销售状况较好。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争分项分析规模化开发，大盘时代到来市场供应：多层为主,小高层抗性较大项目名称建筑形式多层小高层别墅广源世纪花园建盈国际城长江国际花园鸿达尚城时代鸿益千秋金地·碧水家园金牛湾香格里拉新加坡花园上城国际御景花园户型面积：产品配比集中，部分偏大项目名称主力面积两房三房60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上广源世纪花园建盈国际城长江国际花园鸿达尚城时代鸿益千秋金地·碧水家园金牛湾香格里拉新加坡花园上城国际御景花园总价区间：两房25-30万，三房40万左右项目名称主力总价两房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上广源世纪花园建盈国际城长江国际花园鸿达尚城时代鸿益千秋金地·碧水家园金牛湾香格里拉新加坡花园上城国际御景花园热销户型热销户型团队组合：日趋完善，公司品牌化开发商建筑设计景观设计营销推广销售代理建盈国际城建盈地产哈尔滨工业大学建筑设计院环艺景观江天山水——长江国际花园江苏双汇——南京中山园林南京垠坤鸿达尚城时代鸿达地产上海中福建筑设计院南京大公务实鸿益千秋鸿益置业————杭州点击广告珠海德胜地产顾问上城国际扬州香江置业————台湾川普扬州博深产品配置：开始进入“品质时代”广源世纪花园：当地综合品质优良的代表，较受购房者认可，具体配置如下：建材：外墙面砖、底层花岗岩、单元门大理石贴面、楼梯防滑地砖、木质扶手、铁质栏杆，双层中空玻璃，彩铝智能化：楼宇对讲、闭路监控、周界防范、电子巡更等绿化率：40％主要竞争项目推广主题推广主题核心卖点广源世纪花园品位生活、百年骄傲产品配置、优秀的物业服务、高绿化率建盈国际城以国际理念造城低价入市，核心卖点不明确长江国际花园泛洋房水景庭院多层入户花园设置，产品创新，区别普通多层舒适度更高金地·碧水家园水岸生活坐赏运河风光，天然水景资源新加坡花园新家新花园新加坡风情社区，创新户型，高品质香格里拉运动社区尊贵生活运动概念，法式风情概念户型创新，高品质目前江都市场项目推广“概念”频出，但推广手段比较粗糙，推广包装不能完全展现项目的独特特质，难以有效打动客户。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争环境结论供应层面1、显性竞争激烈，本案周边已公开项目尚未上市面积达60万平米2、老城区板块强势崛起，使得未来江都房地产市场竞争形成“三分天下”的格局3、未来开发热点集中在老城区和本案所在的新市政府板块4、市场主流供应产品以多层为主、小高层为辅，目前处于多层向小高层过渡的使其；5、130平米左右的舒适型户型为市场主流主力面积；6、开发规模化，进入“大盘时代”；7、两房总价在25万上下，三房总价在38万左右8、市场供应产品形式比较丰富，入户花园、错层和挑高户型等新颖的产品形式江都市场均已出现；9、竞争项目销售率都较高，除尚城时代等主力面积在140平米左右的销售不理想外，其他