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目录1项目概述…………………………………………………………………………11.1项目名称……………………………………………………………………11.2项目规模……………………………………………………………………11.3基础数据……………………………………………………………………22项目财务评价……………………………………………………………………22.1财务分析辅助报表…………………………………………………………22.2对财务评价指标进行盈利能力分析…………………………………82.3对财务评价指标进行偿债能力分析………………………………………93项目财务不确定性分析………………………………………………………-94综合评价………………………………………………………………………-10-1-1.项目概况1.1项目名称紫陌家园开发项目房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。1.2建设规模拟建住宅开发项目，建设面积为13050平方米。1.3基础数据（一）项目资金1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。2．工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（不足部分可以借款）（二）销售计划、进度安排1．返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。（三）还款期限及还款方式1．还款期限：在借款后第三年还清本利和。2．还款方式：在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。（四）相关税率的设置营业税为销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，所得税税率一般为25%。（五）评价参数设置此项目的基准内部收益率为12%，基准投资回收期为5年。评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值（FNPV），财务内部收益率（FIRR），动态投资回收期，静态投资回收期，投资利润率，资本金利润率。-2-2.项目财务评价2.1财务分析辅助报表包括：总成本估算表，营业收入和营业税金及附加表，项目全部资金现金流量表，项目总投资使用计划于资金筹措表，项目资本金现金流量表，利润与利润分配表，借款还本付息表。2.1.1财务评价前准备总成本估算表单位万元序号年份项目合计（人民币）123451土地费用510.00510.002勘察设计费用28.0028.003前期准备工程费用432.00432.004房屋开发费用650.0020.00360.00270.005管理费用200.0040.0040.0040.0040.0040.006开发期税费0.000.000.000.000.000.007财务费用14.701.846.246.62总计1834.701031.84406.24316.6240.0040.00土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税一项根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算总计。3营业收入和营业税金及附加金额单位（万元）销售量单位（平方米）年份项目12345序号名称合计部分内部分外1营业收入2257.751.1售房1.1.1售房面积8987.701617.792426.683145.701797.541.1.2售房单价（元/㎡）2160.002280.002400.002400.001.1.3销售总计2089.10349.44553.28754.97431.411.2返迁1.2.1返迁面积4062.302462.001600.301.2.2返迁单价（元/㎡）360.00500.001.2.3返迁总计168.6588.6380.022营业税金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.1营业税（5%）112.8917.4727.6646.1821.572.2城市维护建设税（7%）7.901.221.943.231.512.3教育附加税（3%）3.390.520.831.390.652.4税后收入2133.57330.22522.85872.82407.68返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。按照题目中给出数据，算出每年的销售面积，再乘以销售单价。计算出销售总计。营业首位营业收入的5%。建设维护税为营业税的7%，教育费附税为营业税的3%，扣除掉以上税金，即得到税后收入。2.1.2进行融资前分析4项目全部资金现金流量表单位万元序号项目合计计算期123451现金流入349.44553.28923.61431.411.1营业收入2257.75349.44553.28923.61431.412现金流出1030.00419.22340.4390.80138.452.1建设投资1620.00990.00360.00270.002.2销售费用200.0040.0040.0040.0040.0040.002.3经营税费19.2230.4350.8023.732.4所得税74.723净现金流量-1030.00-69.78212.85832.81292.96累计净现金流量-1030.00-1099.78-886.93-54.12238.85NPV￥-128.27IRR7%静态投资回收期（年）4.18分析：表中的营业收入从表房地产项目销售收入测算表中调整所得税即为第五年开始盈利的利润总额*所得税率25%=74.72，建设投资为表一中的土地取得费、前期工程费、房屋开发费三项之和，经营成本为表一中的管理费用，营业税及其附加=销售收入×5.5%。财务净现值为-128.27.内部收益率为7%。2.1..3进行融资后分析5项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元序号年份项目合计（人民币）123451总投资1834.701.1土地费用510.00510.001.2勘察设计费用28.0028.001.3前期准备工程费用432.00432.001.4房屋开发费用650.0020.00360.00270.001.5管理费用200.0040.0040.0040.0040.0040.001.6开发期税费0.000.000.000.000.000.001.7利息支出14.701.846.246.622资金筹措1834.702.1自有资金1000.001000.002.2施工方垫资80.0020.0060.002.3销售收入720.22330.22310.0040.0040.002.4贷款19.7810.009.782.5利息支出14.701.846.246.62建设期利息的计算：第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84万元；第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元；第三年利息=年初借款累积*利率=6.62万元。自有资金，销售收入和施工方垫资都是题目中给定的数据，贷款为自拟数据根据每年的资金情况拟定的。项目资本金现金流量表单位万元6序号项目合计计算期123451现金流入349.44553.28923.61431.411.1营业收入349.44553.28923.61431.412现金流出1001.84365.46446.8390.80138.452.1项目资本金960.00300.00270.000.000.002.2借款本金偿还99.7899.782.3借款利息支付14.701.846.246.622.4经营成本200.0040.0040.0040.0040.0040.002.5经营税费19.2230.4350.8023.732.6所得税74.723净现金流量-1001.84-16.02106.45832.81292.96累计净现金流量-1001.84-1017.86-911.41-78.60214.36NPV￥-136.00IRR6%静态投资回收期(年)4.27分析：表中的营业收入从表房地产项目销售收入测算表中算出。调整所得税即为第五年开始盈利的利润总额*所得税率25%=74.72，借款本金偿还采用第三年一次还清的偿还方式，金额为99.78.年经营成本为表一中的管理费用，营业税及其附加=销售收入×5.5%。财务净现值为-136.内部收益率为6%。静态投资回收期为pt=（累计净现金流量出现正值的年份-1）=上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量=4.277借款还本付息表单位万元序号项目合计计算期123451期初贷款本息累计114.4831.8476.026.621.1本金99.7830.0069.781.2利息14.701.846.246.622偿还贷款本息的资金来源2.1销售收入330.22522.85分析：第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,第三年应计利息=年初借款累积*利率，年底借款累计=年初借款累积+本年借款+本年应计利息-本年还本付息。从第二年开始还借款，采用第三年本金等额加当年利息偿还方案，前三年贷款每年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率，年利率6.14%。8利润及利润分配表单位万元序号项目名称建设经营期123451销售收入0.00349.44553.28923.61431.412经营成本0.00306.89485.90811.14378.882.1销售成本0.00306.89485.90811.14378.883经营税费0.0019.2230.4350.8023.733.1营业税金及附加0.0019.2230.4350.8023.734销售费用40404040405财务费用1.846.246.62006土地增值税000007开发利润-41.84-22.91-9.6421.67-11.28所得额21.679所得税5.4210税后利润16.2510.1应付利润0.0010.250.0010.2未分配利润0.000.0060.00投资利润率%资本金利润率36.77%投资利润率=利润总额/总投资=21.67/1834.7=1.2%资本金利润率=利润总额/资本金=21.67/1000=2.2%2.2对财务评价指标进行盈利能力分析根据项目投资现金流量表可可知：税后全部投资的财务净现值NPV为-128.27万元，小于零，财务内部收益率为7%，静态投资回收期为4.18年，动态投资回收期大于基准投资回收期5年，从全部投资角度来看该项目