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沈阳大潘镇住宅项目发展策划报告二零零八年四月报告思路结构宏观背景分析区域属性分析与界定项目属性分析与界定市场现状分析深层机会挖掘项目发展定位产品设计建议营销策略建议发展策略发展定位借鉴案例“振兴东北”成为国家战略，政策导向将推动东北整体腾飞十六大，提出“支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持资源开采型城市发展接续产业”；2003年3月，《政府工作报告》提出了支持东北地区等老工业基地加快调整和改造的思路；2003年10月，中共中央、国务院下发《关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》；2006年6月，《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》重申“东北振兴”发展方向；2007年10月，十七大再次提出全面振兴东北地区等老工业基地；从十六大提出振兴东北至十七大对东北全面振兴的再次重申，表达了中央对东北振兴的决心，和东北后续发展持续的政策支持。振兴东北老工业基地的战略决策，为东北地区提供了实现高速且持续发展的政治机遇。沈阳的角色是东北中心城市，城市定位比较高以上资料来源：《沈阳市国民经济发展十一五公报》东北区域：沈阳是中国东北地区中心城市，东北地区的商贸物流中心和金融中心，东北地区的交通枢纽。国家层面：全国装备制造基地和重要原料工业基地，东北地区全面振兴的增长极。辽宁区域：全省的政治、贸易、经济信息、教育和科技文化的中心。精品资料网（）沈阳城市经济基础低，但增长势头迅猛，发展处于快速上升期050010001500200025000%5%10%15%20%25%30%GDP123814001602190120842483增长率10.1%13.1%14.2%15.5%16.0%16.5%2001200220032004200520062001－2006年沈阳市GDP变化图（亿元）资料来源：沈阳市统计公报2001－2006资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报城市沈阳大连哈尔滨长春青岛济南GDP248325702094174132072185排名1091213411增长率%16.516.513.81515.715.7排名23107442006年沈阳与其他副省级城市的GDP对比表沈阳发展的基础是老工业城市，整体经济发展处于全国大城市的中游水平。但其发展速度较快，已连续多年保持GDP双位数增长。2006年的增长速度位列全国副省级城市第2位。沈阳是东北经济“领头羊”之一，且处于经济起飞的启动阶段2001－2006年沈阳市固定资产投资变化图（亿元）04008001200160020000%20%40%60%固定资产投资302.8402.5582.6971.413631790.3增长率15.50%32.90%44.80%66.70%40.2%31.3%200120022003200420052006沈阳固定资产投资总量、平均增长速度都处在东北三省的最高位，5年平均增长率43.56%高位运行的固定资产投资表明沈阳处于经济高速增长的启动阶段。2006年沈阳与东北大型城市的GDP对比表060012001800240030000%20%40%60%GDP25702483209417411620457.5190增长率16.50%16.50%13.80%15.00%10.5%15.7%18%大连沈阳哈尔滨长春大庆抚顺白城2006年沈阳与东北其他城市的固定资产投资对比表城市沈阳大连哈尔滨长春固投17901469809.9950副省级城市中排名261413固投/GDP%72.157.138.6754.6副省级城市中排名25127精品资料网（）沈阳是东北三省最受外资热捧的区域自2003年国家提出振兴东北战略以来，各种利好的政策使得资金大量涌向沈阳，使得其成为东北吸引外资的聚集地。2007年1月至10月，实际利用外资首次突破40亿美元，占辽宁省总量的55％，利用外资额和增幅在全国15个副省级城市中排名第一。02-07年间沈阳年利用外商直接投资额对比图01020304050利用外资（亿美元）172224.2321.2330402002年2003年2004年2005年2006年2007年1－10资料来源：沈阳市统计公报2002－2006010203040实际利用外商直接投资（亿美元）302253.72沈阳大连长春哈尔滨06年东北部分城市年利用外商直接投资额对比图资料来源：东北四市统计公报2006沈阳进一步谋求区域中心城市地位，加强“极心”力量沈阳作为辽宁省省会，是东北地区的金融、贸易、政治、文化中心城市。2008年2月，“辽宁中部城市群”发展规划获得批准，沈阳在东北产业、经济中心的地位得到了更加明确的肯定。精品资料网（）沈阳的省会地位、城市规模、经济总量与结构决定了其在东北范围内的领导性地位，未来“极化”发展的趋势与规律将给沈阳带来更大发展动力。小结：第二产业是沈阳经济的“火车头”5006007008009001000110012000%10%20%30%40%第二产业增加值615.2758.5940.5906.31137.7增长率14.6%21.6%19.8%22.3%22.1%2002年2003年2004年2005年2006年2002－2006年沈阳市第二产业增加值（亿元）年份2003200420052006GDP增长率%14.2015.5016.0016.50第二产业增长率%21.619.822.322.1第三产业增长率%8.911.111.713.1沈阳以工业为首的第二产业在2002年之后高速发展。第二产业的发展速度领先于沈阳整体经济的增长速度和第三产业的增长速度，成为经济发展的主要拉动力量。2003-2006年沈阳各产业增长率以工业为首的第二产业是沈阳主要投资阵地2002－2006年沈阳市第二产业固定资产投资（亿元）010020030040050060070080030%40%50%60%70%80%90%100%第二产业固定资产投资153304520.3716.3增长率54.2%98.7%71.2%37.7%2003年2004年2005年2006年年份2003200420052006GDP增长率%46.6066.7040.3031.30第二产业增长率%54.2098.6971.1537.67第三产业增长率%42.7065.6625.3626.702003-2006年沈阳各产业固定资产投资增长率以工业为首的第二产业固定资产投资紧随沈阳整体的固定资产投资趋势。以工业为首的第二产业固定资产投资增长速度领先于其他产业和整体经济，是沈阳的主要固定资产投资阵地。2001－2006年沈阳市固定资产投资变化图（亿元）04008001200160020000%20%40%60%固定资产投资302.8402.5582.6971.413631790.3增长率15.50%32.90%44.80%66.70%40.2%31.3%200120022003200420052006精品资料网（）沈阳的城市发展动力主要来自于工业的带动历史上沈阳经历了长时间的缓慢发展阶段。建国前，以沈河区、和平区为城市中心，大东、皇姑发展近代工业。建国后至2001年，国家重点工程落入铁西区，使其成为工业城中的工业区。发展工业使沈阳成为东北第一大城市，但同时也带来了土地资源收益不高而土地资源枯竭的问题，城市面临被迫向外围大规模扩张的现实压力。于洪区沈河区和平区皇姑区铁西区大东区苏家屯区于洪区东陵区浑南新区于洪新区长白地区东陵区沈北新区辽中城市群、沈西工业走廊揭示沈阳发展动因与方向以沈阳为中心，形成辽宁中部城市群。半径150公里的范围内，聚集了鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、铁岭七城市，构成以基础工业和加工工业为主的辽宁中部城市群和经济聚集区。辽中城市群为沈阳发展、强化、巩固工业产业中心地位提供了广阔的发展空间，是其提高工业规模总量的前提。将营口纳入城市群，获得出海口，同样是沈阳工业中心发展战略的优先选择。由此判断，西南方向将是沈阳近期发展的主要方向。精品资料网（）小结：沈阳是一个典型的工业城市，未来仍将主要发展工业，因此它的城市扩张必然以工业为主要带动力量，城市发展必然带有典型的工业城市的特点。作为老牌的工业城市，沈阳正在迎来工业发展的新一轮高潮，在国家政策、城市特点的双重作用下，其工业产业的聚集速度将会日益加快。人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强0200040006000800010000120000%5%10%15%20%人均可支配收入63867050796189231009811651增长率9.2%10.4%12.9%12.1%13.2%15.4%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2001－2006年沈阳市人均可支配收入变化图（元）资料来源：沈阳市统计公报2001－20062006年，人均可支配收入列副省级城市第12位；但其增速达到15.4%(接近GDP增速)，位列第3位。城市长春沈阳大连青岛济南可支配收入1135711651133501532815340排名1312987增长率%12.815.411.318.613排名10313172006年沈阳与其他副省级城市的人均可支配收入对比表资料来源：2006年全国15个副省级城市统计公报相比人均收入，人均消费支出增长相对缓慢，人均储蓄额有较快提升支出/收入比逐年下降，居民的存款余额增速迅速。2006年人均存款余额位列副省级城市第6位，大大高于沈阳的城市GDP排名。年份200120022003200420052006支出/收入0.860.860.830.810.780.742001－2006年沈阳市人均可支配支出/收入比图638670508000888010098.0811651.485737862.835515607466747212.902000400060008000100001200014000人均可支配收入638670508000888010098.0811651.4人均消费性支出5515607466747212.97862.8385732001年2002年2003年2004年2005年2006年2001－2006年沈阳市人均可支配收入支出对比（元）06000120001800024000300000%5%10%15%20%居民人均储蓄余额153501761920650222792502828000增长率9.8%14.8%17.2%7.9%12.3%11.802001年2002年2003年2004年2005年2006年2001－2006年沈阳市人均存款余额（元）资料来源：沈阳市统计公报2001－2006精品资料网（）沈阳市房地产市场投资飞速增长，在GDP中比重十分巨大沈阳房地产市场投资近年来稳定快速提升,平均增长率49％。沈阳房地产开发投资总量位居东北第一，东北区域房地产市场中心气质显现无疑。沈阳房地产投资对GDP的贡献巨大（21.7％），远高于国内城市的经验值（10%左右）。14.50%52.60%93.50%20.70%30.10%01002003004005006000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房地产开发总投资（亿）116177342.6413.6538.3增长率14.50%52.60%93.50%20.70%30.10%20022003200420052006数据来源:沈阳市历年统计公报2002－2006年沈阳房地产投资总额（亿元）城市沈阳大连长春哈尔滨大庆房地产开发投资总额（亿元）538.3265.5174.2157.856.6GDP(亿元）24832568193420941618房地产开发投资占GDP比重21.7％10.3％9.0％