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1同科集团营销策划分公司2007年5月“同科·汇丰国际”项目整体营销策划报告2目录第一篇宏观篇一、连云港市国民经济总体概况二、连云港市房地产市场形势及发展趋势三、宏观环境结语第二篇住宅区域市场分析篇一、住宅市场供需分析二、住宅市场现状分析三、住宅市场结语四、板块内商业配套情况分析第三篇项目分析篇一、项目地块分析二、地块未来发展研究3第四篇产品建议篇一、项目矩阵分析二、项目总体定位建议三、客户群分析四、产品建议第五篇项目定位与营销推广战略篇一、项目定位二、营销推广战略三、入市策略四、推广战役五、广告企划战略六、销售策略第六篇结论篇4前言此次市场调研目的是：使我们能准确的掌握连云港市整体的宏观大环境和项目本身以及周边环境状况；为项目市场调研、定位提供真实可靠的信息来源，为项目开发启动奠定基石。5第一篇宏观篇一、连云港市国民经济总体概况1、连云港基本概况连云港市位于江苏省东北部，东濒黄海；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长129千米，南北宽约132千米。陆地面积7446平方千米，水域面积1759.4平方千米。根据2006年11月1日进行的全国人口普查数据显示，连云港市常住总人口为468万人，其中市区人口67万人，自然增长率为4.73‰，全市城市化水平达38.11%。2、连云港市经济运行情况2005年全市实现地区生产总值455.97亿元，比上年增加14.2%，是连云港近八年来经济总量增加最多的一年。按可比价格计算，比2004年增长16%，在全国中心城市综合实力百强排名中，排名提升到55位，较上一年度前移617位。2006年，连云港市经济发展逐步进入历史最好时期，主要经济指标增长较快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。地区生产总值增幅由在全省十三市中位次靠后前移至并列第五位，农民人均现金收入增幅列第一位，一般预算收入、在岗职工人均工资、工业用电量增幅列第二位，规模以上工业增加值、出口额、社会消费品零售总额、城市居民人均可支配收入列第三、四位。第一产业实现增加值64.22亿元，增长6.0%；第二产业实现增加值172.37亿元，增长19.2%，其中工业增加值138.85亿元，增长20.9%；第三产业实现增加值138.85亿元，增长15.3%。从运行态势看，今年以来全市经济增长速度稳步攀升。从经济增长的地区结构看，东部城区投资持续升温。新一轮建设全面铺开，开发区、连云区完成投资51.57亿元，同比增长38.5%；增幅较上半年有所放缓，但仍领先其他县区。港口建设速度加快，完成投资11.79亿元，同比增长41%，在建的11个项目中，有6个为今年新开工项目，有4个项目当年投资突破亿元。3、连云港市主要经济指标分析：7地区生产总值（亿元）第三产业332.75391.25455.97572.5801002003004005006002003年2004年2005年2006年亿元121.94139.25161.09185.130204060801001201401601802002003年2004年2005年2006年亿元836.635.635.3373434.53535.53636.5372003年2004年2005年2006年%第三产业所占比重34129242329056281069685201000002000003000004000005000006000007000002003年2004年2005年2006万元地区财政收入973292512351489020040060080010001200140016002003年2004年2005年2006年元人均财政收入137.86157.48182.08211.530501001502002502003年2004年2005年2006年亿元社会消费品零售额1042.6952.5264.7180.320204060801002003年2004年2005年2006年亿元旅游收入4、连云港市人口分布情况连云港市面积7446平方千米，人口468万人（2006年）。新浦区面积259平方千米，人口36万人。连云区面积506平方千米，人口18万人。海州区面积159平方千米，人口13万人。赣榆县面积1408平方千米，人口107万人。灌云县面积1834平方千米，人口107万人。东海县面积2251平方千米，人口114万人。灌南县面积1029平方千米，人口73万人。115、居民生活水平2006年是连云港市社会、经济、城市建设发展较快的时期，城市建设、社会经济都迈上了新台阶。经济的增长为改善人民生活，提高市民收入打下了基础。据资料显示，城市居民的生活水平有了实质性的提高：据统计，城市居民的人均可支配收入2006年为11266元，同比上年增长12.6%。人均消费支出2006年为8080元，同比增长12.0%。主城区居民的生活水平已基本实现“小康”。图示如下：1015711361135951540602000400060008000100001200014000160002003年2004年2005年2006年元企业职工年平均工资1230.3430.8931.5732.822929.53030.53131.53232.5332003年2004年2005年2006年平方米城市人均住房建筑面积单位（元）2003年2004年2005年2006年人均可支配收入778288721000611266人均可消费支出576862187213808013结语：从以上数据可以看出，连云港市经济正向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。二、连云港市房地产市场形势及发展趋势1、连云港市房地产市场形势当前连云港市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。1)房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。2006年，全市房地产完成投资55.07亿元，比上年增长55.7%，占规模以上固定资产投资总额的14.4％，比上年增加1.9个百分点。其中住宅完成投资40.41亿元，增长82.9%。全市房地产投资和住宅投资均为2003年以来增速最快的一年。142006年全市商品房施工面积达640.67万平方米，比上年增长59.8%。其中住宅施工面积522.22万平方米，增长70.8%。商品房竣工面积174.02万平方米，比上年增长38.3%，其中住宅竣工面积140.5万平方米，增长45.3%。2006年，全市商品房销售面积183.52万平方米，比上年增长26.7%，其中住宅销售面积154.14万平方米，增长29.5%。商品房销售额42.68亿元，比上年增长27.6%，其中住宅销售额32.88亿元，增长35.7%。1996年以来连云港市房地产开发完成情况表19961997199819992000200120022003200420052006房地产投资额(亿元)4.354.234.547.496.599.6616.0719.7727.3235.3655.07房地产施工量（万平方米）78.1264.7383.09129.40106.71150.08190.28235.59306.12400.91640.67房地产竣工量（万平方米）38.5842.6643.8282.5461.8573.72105.80105.70146.49125.85174.02房地产销售量（亿元）20.1530.6536.5167.9246.1662.2277.30102.80132.59144.86183.52房地产销售额（亿元）1.773.153.757.265.117.549.6717.2227.2633.4542.68152）2006年连云港土地出让总体情况2006年连云港共出让四轮土地，共合计70幅地块，出让总量达到396万平方米，可建面积突破696万平方米，总成交金额为323740万元，平均土地交易单价为55.70万元/亩。这一数据说明连云港土地市场需求比较旺盛，也反映出连云港房地产市场迅速发展的态势。16432939601002003004002004年2005年2006年2006年连云港土地供应情况示意图万平方米16连云港2006年土地成交情况表区域数量（幅）比例面积（亩）比例平均土地规模（亩/幅）主城区2041%1818.5831%90.93开发区2041%2646.6246%132.33连云区1938%1347.1223%70.90总计49100%5812.32100%118.62结语：从以上图表可以看出：连云港土地市场三年呈现直线上升的趋势，保持了高速增长的趋势，尤其是2005年的增长率甚至达到95.6%，2005年达到峰值后2006年土地供应量上涨幅度有所回落，同时出让的单幅土地面积也有所减少，说明土地供应的势头有所回落，今年不排除在供应量400万平方米以上高位运行的可能性。通过对2006年土地市场的总结，可以看出以下三大热点：1、东部城区土地大规模放量，区域土地价格猛涨2、连云区土地交易创历史纪录，近郊土地开始冲击主城区市场3、外来开发商瞄准大宗土地173）连云港月度销售情况对比2006-2007年月度销售情况月份日均销售面积（m2）日均套数（套）销售面积（万m2）销售套数（套）2006.334451910.76012006.441013411.59642006.5.224273369.47862006.72687198.36032006.82255206.996192006.92144186.435422006.102933269.098212006.1138673511.610632006.1253404716.5514512007.152544816.2914762007.22489226.976192007.336864011.4212452007.440133612.041071182007年销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心677千叶花园城一期313温哥华国际花园304津华苑295文彦山庄291青岛花园286中茵-名都小区270三禾城中城248东方之珠226天景美地217销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积津华苑36223东方之珠25350温哥华国际花园23245东城海岸22496青岛花园19158东方纽约城18840文彦山庄17003千叶花园城一期16943水木华园16588中房新天地二期16353销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额津华苑12531东城海岸11205大陆桥国际商务大厦8975温哥华国际花园6854东方纽约城6315青岛花园6273东方之珠5906三禾城中城5616连云港国际贸易中心5131水木华园5117192007年01月销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号12345678910项目名称套数文彦山庄176千叶花园城一期165天景美地140三禾城中城119青岛花园118温哥华国际花园116水木华园96连云港德兰国际建材家93东方之珠84盛世嘉缘81销售面积排行（单位：平方米）序号12345678910项目名称面积水木华园10739文彦山庄10009东方之珠9684千叶花园城一期9350盛世嘉缘8868温哥华国际花园8627青岛花园7759连云港德兰国际建材家7455三禾城中城6545海宁公寓B号楼6478销售金额排行（单位：万元）序号12345678910项目名称金额青岛花园3333水木华园3150盛世嘉缘3011三禾城中城2815文彦山庄2727温哥华国际花园2541连云港德兰国际建材家2404东方之珠2194海宁公寓B号楼1857中房新天地二期1793202007年02月销售排行榜(市区)销售套数排行（单位：套）序号123