房地产开发全流程全税种税收筹划方案

房地产开发全流程全税种税收筹划方案主讲人：陈萍生加入投行群微信：18622069179•第一节筹建初期的税收筹划方案•第二节开发环节税收筹划方案上•第三节开发环节税收筹划方案下•第四节销售环节的税收筹划方案•第五节个人所得税税收筹划方案•第六节完工后期的税收筹划方案主要内容2加入投行群微信：18622069179第一节筹建初期的税收筹划方案一、设立公司税收处理应对个人投资行为可选择方式：1、以个人身份担任股东2、以公司名义担任股东投资获利方式：1、从被投资企业获得分红：企业免税；个人纳税20%。2、转让被投资企业股权：企业所得税25%；个人所得税20%。3加入投行群微信：18622069179•《中华人民共和国企业所得税法实施条例》•第八十三条　企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。4加入投行群微信：18622069179利润分配涉税处理投资人被投资方居民个人居民企业非居民个人非居民企业非上市公司20%免税外企暂免纳税10%（协定例外）合伙企业5-35%或20%或核定征收纳税纳税同上5加入投行群微信：18622069179B公司(25%)B公司(25%)个人A公司个人20%20%免税100756010060公司股东股息红利不纳税6加入投行群微信：18622069179股权转让的涉税处理投资人被投资方居民个人居民企业非居民个人非居民企业非上市公司20%纳税25%20%10%协定例外合伙企业20%纳税25%20%同上7加入投行群微信：18622069179B公司个人A公司个人20%20%25%100756010080股东转让股权所得B公司8加入投行群微信：18622069179•财税[2008]159号•       合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税；合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。•　　合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则。•       前款所称生产经营所得和其他所得，包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的所得（利润）。合伙企业股东税收分析9加入投行群微信：18622069179级距全年应纳税所得额税率速算扣除数1不超过30000元的5%02超过30000元至90000元的部分10%15003超过90000元至300000元的部分20%105004超过300000元至500000元的部分30%405005超过500000元的部分35%65500国税函[2001]84号：合伙企业对外投资分回利息、股息、红利所得，不并入企业收入，单独分配至合伙人征税。个人所得税税率表二(经营所得速算适用)10加入投行群微信：18622069179合伙企业个人所得股息红利所得20%税率生产经营所得5级税率单一投资基金核算20%税率11加入投行群微信：18622069179A公司A公司B公司B合伙免税不征税应税纳税分红12加入投行群微信：18622069179A公司A公司B公司B合伙C公司C公司纳税分红免税不征税应税纳税分红免税13加入投行群微信：18622069179•例1：某个人将5年前购买价100万元现价为40万元的汽车，作价90万元投资到A房地产公司，增值50万元是否缴纳个人所得税？A公司可否按90万元折旧？•例2：某个人或企业将成本是100万元技术成果评估为1000万元投资到A公司，增值900万元暂不纳税。A公司按1000万元无形资产核算摊销，合计抵税250万元。二、个人非货币性资产投资税收规划14加入投行群微信：18622069179•《中华人民共和国个人所得税法实施条例》•财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。•第十六条　个人所得税法第六条第一款第五项规定的财产原值，按照下列方法确定：•　　（一）有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；•　　（二）建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；•　　（三）土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；•　　（四）机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。•　　第十七条　财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。15加入投行群微信：18622069179•财税〔2016〕101号•1、企业或个人以技术成果投资入股到境内居民企业，被投资企业支付的对价全部为股票（权）的，企业或个人可选择继续按现行有关税收政策执行，也可选择适用递延纳税优惠政策。•　2、选择技术成果投资入股递延纳税政策的，经向主管税务机关备案，投资入股当期可暂不纳税，允许递延至转让股权时，按股权转让收入减去技术成果原值和合理税费后的差额计算缴纳所得税。•　3、企业或个人选择适用上述任一项政策，均允许被投资企业按技术成果投资入股时的评估值入账并在企业所得税前摊销扣除。16加入投行群微信：18622069179三、新设项目公司购买土地的筹划•【案例分析】A房地产公司计划在甲地参加竞拍土地开发。如果A竞拍受让土地后，要求在甲地新设立一家子公司B房地产开发公司直接从事开发活动。A公司竞拍的土地，如何顺利的过户到B公司？17加入投行群微信：18622069179•《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》•（国土资发[2006]114号） •       10.申请和资格审查•       申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。18加入投行群微信：18622069179•财税[2016]140号•八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。•　　（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;•　　（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；•　　（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。19加入投行群微信：18622069179四、应税和非应税购买土地方式的筹划•【案例分析】A公司计划取得以项目土地进行房地产开发，有两种方式取得项目土地。•1、直接购买土地使用权，价值30000万元；•2、收购一家拥有土地的B公司股权。B公司土地购置价10000万元，评估价30000万元（股权价值相同）。•【问题】收购价相同，从税收角度分析，哪种方式更有利呢？20加入投行群微信：18622069179•第一种方式，土地开发成本30000万元。可以作为计算增值税、土地增值税和企业所得税的成本扣除。但需要按30000万元缴纳3-5%的契税和印花税。•第二种方式，股权收购不需要缴纳契税。但B公司开发销售后，土地成本为10000万元，增值部分20000万元作为A公司的股权投资成本，不能计入土地成本。开发后，要多承担相应金额计算的增值税、企业所得税和土地增值税。21加入投行群微信：18622069179五、土地使用权不变更项目合作开发的筹划•【案例分析】A投资者看好B房地产公司的其中一个开发项目（其中某一地块、某一期、某一小区、某一楼盘）。而B公司资金紧张，有意转让或吸收投资者合作开发。但转让开发项目过户转移需要缴纳相应的增值税、土地增值税和企业所得税、契税等，前期税负较重。•【问题】A和B有其他节税的合作开发方式吗？22加入投行群微信：18622069179•最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2005]5号）•第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。•第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。•第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。　　•第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。23加入投行群微信：18622069179•国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）•第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：•　　......•　　(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:•　　1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。•2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。24加入投行群微信：18622069179•国税函[2007]645号　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。25加入投行群微信：18622069179六、土地使用税、契税的纳税时间规划•【案例分析】某新设立的房地产开发公司，通过政府“招拍挂”方式取得一块开发用地，前期紧锣密鼓办理相关开发手续事宜。几个月时间办妥土地使用权手续后，公司到税务机关办理纳税申报，税务机关对企业未按规定申报缴纳土地使用税和契税行为，按规定要加收滞纳金。•【问题】按税收政策规定，企业应什么时候缴纳土地使用税和契税呢？26加入投行群微信：18622069179•财税〔2006〕186号•以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。•《中华人民共和国契税暂行条例》•第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。27加入投行群微信：18622069179•财税[2004]134号•1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。•2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。28加入投行群微信：18622069179七、一般纳税人登记的选择时点筹划•【案例分析】某新设立的房地产开发公司，取得项目土地使用权后，同时及时办理税务登记并申请登记为增值税一般纳税人。公司申报缴纳土地使用税时，按规定必须全额申报缴纳。但如果公司为登记为一般纳税人时，可以按照增值税小规模纳税人享受减半缴纳土地使用税。•【问题】新办房地产公司可以享受减半纳税优惠政策吗？29加入投行群