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北京东方鑫业小白山全案策划北京东方鑫业房产经纪公司序：寻找属于城市的内涵，引发客户居住的欲望，让欲望为我们赢得市场！这个城市，我们也许生活的很满足，也许生活的很不满足，但我们都存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空观看，主流群体的居住方式。我们试图找到一类产品平台。以住宅项目为载体，释放消费者的居住欲望。北京东方鑫业房产经纪公司核心问题通过对本案大量信息的收集，项目组对于小白山项目提出以下核心问题：1、能不能形成张家口市场关注的热潮？2、能不能在推广传播上形成高度与气势？3、能不能通过该项目成为张家口城郊房地产项目发展模式的新样板？并带动平门区域城市发展的一个新走向？北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析做地形地脉分析的目的做地形地脉分析，就是要了解我们项目现阶段、各方面的情况。知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可见其重要性。充分的了解了自己，才会知道哪些方面是我们可以加以利用的，是我们的优势；哪些方面对我们的项目不利，我们要避开，甚至可以将其转化为我们可以利用的优势。景观区位交通现状人文地形地脉SWOT分析北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析区位北临平门路，太平山风景区西接外环、张石高速东至政府新规划路，距古宏庙街不远南临小白山风景区北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析现状土地属性复杂，搬迁难度大地块高差大，最大落差近20米土地形状不规则，南高北低土地范围内原生树多土地范围内有高压线，通讯塔有污水河道北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析交通地块与坝岗路、古宏庙街连通地块距城市快速路500米有13、18路公交车经过，2、10路距离本地块不远地块距帝达2.5KM、距瑞都、宝丰超市1KM，2KM内银行、学校林立繁多。项目是张家口连接坝上、内蒙的咽喉北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析人文、景观项目临近张家口历史文化发源－大境门项目临近张家口的主要高等学府－北方学院、张家口教育学院、张家口财经学院、张家口卫校，临近著名小学、中学－一中、二中、三中、九中、十中、十七中、二十中、下东营小学、蒙古营小学、逸夫小学等项目临近张家口主要文化景区－太平山景区、水母宫、赐儿山，小白山市民公园甚至可以成为本项目的私家园林北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析全图本案北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析整体该区域经过几年的发展，众多小区（香江名城国际、缙华苑、绿都花园、天宝花园、永泰花园、平安小区等）相继落成，周边配套也将逐渐完善。随着居民数量的不断增加，该区域会慢慢形成具有相当影响力的大型居住区本案区域北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析SWOT分析优势区位优势：张家口西侧的入口地带，门户位置优势明显景观优势：地块四周景色宜人，绿林丰茂，松林绿柏，四季常青，上风上水，健康养生交通优势：地块东临城区干道，西接高速西环，多条公交路线，交通四通八达人文优势：周边学府林立，人文气息浓厚北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析SWOT分析劣势地块问题：地形复杂、高差大、地块不规整，增大设计难度，影响采光观念问题：处于主城区边缘地区，偏远，目前周边配套不能保证。另外小白山地区周边治安情况在前些年一直都不容乐观拆迁问题：土地属性复杂，本地块其他几家公司家属楼拆迁难度大，妥善处理好拆迁问题，是工程顺利完成的保证安全问题：项目紧邻道路的车流量大，安全问题很难保证北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析SWOT分析机会品质：紧靠小白山、太平山两个自然景区，景观资源的合理开发利用，是项目被大众接受和认可的重要因素地段：是张家口通往坝上地区，连接内蒙的门户位置，并且这里是各条高速公路入口交汇地带，把交通便利的特点与项目无缝衔接在一起，创造新的需求，从而把我们的项目提高一个档次投资：周边学校众多，易形成校园区域经济体（比如餐饮，租住，娱乐等），项目与学校一同把该地块做大需求：2008~2010年拆迁量巨大，各层次客户群数量大，抓住客户的需求心里，是我们必须要做的事情北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析SWOT分析威胁市场：全国房地产市场持续动荡，造成一线城市房产交易价格下降，交易量萎缩，2、3线城市也有越来越多的人开始持币观望项目内有大量电线混乱布局，同时还有移动通信塔，如何合理的对项目内的障碍进行合理的移动和布局，同相关单位协调好，是项目成功的问题之一地块高低差大，且整个地块南高北低，采光与居住舒适度受到严重影响，合理的在项目内挖土、垫土，成了我们重要的工作污水渠已经成为建设中的一个重要问题，因该处不能建造住宅，如果不能有效的对污水渠进行处理，将对项目影响很大北京东方鑫业房产经纪公司地形地脉分析总结总结：如何有效的发挥优势，规避劣势，抓住机会，并且认真对待自身所处的市场。把最终的优势融合在建筑过程和推广过程当中，才能开发出更好的产品，让客户认可。北京东方鑫业房产经纪公司市场客观研判回首过去一年房地产市场全国范围内的春光无限，今年很多城市的地产之路却遇到了前所未有的困境：北京一百多处楼盘打折出售，珠广深地区持续降价，无论怎么炒作房子销售率就是上不去。拐点说不绝于耳，有人说，中国房地产的冬天到来了。。。。。。是什么带来了这一切变化？中国房地产未来的市场还会继续发展吗？北京东方鑫业房产经纪公司市场分析宏观市场那么我们从以下几个问题来看全国市场：一、美国次贷危机二、国内从紧的货币政策三、房地产商资金链问题四、中国经济与中国城市化进程北京东方鑫业房产经纪公司市场分析宏观市场一、美国次贷危机引起国际经济的萧条美国次贷危机已经严重的影响全球经济，中国也受到影响。对于房地产来说，在过去十年间（1998~2007），大量的国外资本涌入房地产市场，推动了中国房地产市场的发展。而从美国次贷危机开始以后，一部分投资人认为中国房地产也出现了过热的局面，害怕中国出现与美国一样的危机，因此，他们把钱撤了出来。次贷危机造成了现在房地产市场中投资型客户不断减少，同时投资客户的信心不足也对非投资型客户产生了一定的影响。次级贷就是把房地产按揭贷款资产证券化，然后让人投资购买，很多人买了银行的房地产债券，最终房地产泡沫导致房价暴跌，债券贬值，银行无法按时偿还投资人的利息和本金就引发了次级债危机.北京东方鑫业房产经纪公司市场分析宏观市场二、国内从紧的货币政策房屋价格提高过快，越来越多的人不能够承受如此高额的房屋价格，社会问题日益尖锐，国家政府有责任要采用一些措施来抑制房价增长，整治房地产市场，调控时间仍然未知。从紧的货币政策造成房地产行业融资困难，同时个人住房贷款比例频频调高，抑制了一部分购房需求，让房价回归。从紧的货币政策更多的是为了抑制投资客户需求，但也影响了一部分非投资客户，并且对开发商自身的资金实力提出了更高的要求。北京东方鑫业房产经纪公司市场分析宏观市场三、房地产商资金链问题可以看到，在降价销售的这些城市中，有些项目的价格仍然保持在高位，这与开发商自身的资金实力是分不开的。而资金链产生问题的开发商，面对一轮又一轮的宏观调控，面对一次比一次高的银行贷款，面对观望情绪日益弥漫的市场，他们不得不降价销售，有一部分开发商已经入不敷出。在宏观调控明显的今天，我们更要保证我们自身的资金链是健康的。拿地与开发过程的协调统一，有效的利用资金，是在现行市场中取得成功的关键。北京东方鑫业房产经纪公司市场分析宏观市场四、中国经济与中国城市化进程在过去的十年中，房地产行业的税收贡献在各行业中排在前列。以北京为例，07年房地产税收占到北京市政府总税收收入的百分之二十之多。中国的经济发展已经与房地产行业建立了紧密的联系，而中国的城市化进程才刚刚开始，每年都会有大量的农村人口变为城市人口，这是中国的国情。只要中国经济不出现大的危机，房地产行业不影响社会稳定，中国政府会从一定的角度支持房地产行业的发展。现在政府采取措施，一方面是防止房地产行业崩盘，另外一方面也是缓解社会矛盾。从政策上讲，中国的城市化进程是中国政府的重要责任，每年城市化进程中从农村人口中转为城市人口的这一部分人有相当的比例，加上城市中现有人口对房地产的刚性需求，房地产市场仍然有很好的发展前景。北京东方鑫业房产经纪公司面对全国的大形势，我们不禁思考，我们是否需要站在局外，冷静的思辨，张家口的房地产在未来将会如何发展？北京东方鑫业房产经纪公司回归张家口市场1进入08年及今后一段时间，大规模的土地放量必然带来庞大的开发量，竞争加剧2单位团购和廉价房上市，瓜分了大多数消费市场307年张市房价的大幅增长，刺激了开发商追求利润的心理，使市场过于理想化。4商业项目开发运营成功的案例很少，必然会重伤投资者的信心。因此投放量继续加大消费群体在缩小投资客这一群体迅速收手路在何方？？？北京东方鑫业房产经纪公司市场的探索可以预见，张家口的房地产市场伴随着大量的开发放量，未来市场竞争将会越演越烈，因此如何在这场竞争中，使我们的项目脱颖而出，成功突围是摆在我们面前的一个紧要课题。北京东方鑫业房产经纪公司寻找的思考一、挖掘市场，寻找市场共性及突破口首先，细分来说张家口市场在售产品同质化严重，各个楼盘只是刷了不同涂料亦或瓷砖的同质立面，千篇一律的排排座，千篇一律的两室两厅，三室两厅。各个楼盘物业服务硬件和软件均有不足，基本停留在仅仅满足居住需求上，没有提升到一种生活方式的营造的层次。或者仅仅是停留在社区概念上而没有得到有效的落实。客户买房子绝对不仅仅是买了物业，而是购买了一种生活方式。结论：从项目的户型和社区服务配套入手，适应市场进行差异化，具体的建议后续定位章节将详细阐述。北京东方鑫业房产经纪公司二、客观的认清自己，挖掘自身项目优势地段：地处平门路，背离市中心，配套上没有优势。交通：交通状况还不错，公交线路可直达小区或小区附近，毗邻城市快速路，及张市高速路口。配套：商业配套并不多人文：属于原饲料厂厂区，没有太深厚的居住归属认同感。周边物业：平门片区基础设施建设相对滞后，没有标志性建筑。人文景观：周边学府林立，且临近张家口主要文化景区，小白山、太平山等。生态环境非常好。项目本身的区位一般，主要亮点主要集中在人文景观上。北京东方鑫业房产经纪公司三、系统策划，构建项目核心竞争力在项目本身地段区位没有明显优势的情况下，项目要得到市场的认可并实现良好销售，只有通过系统的策划，从自身建立项目的核心竞争力。从各个环节建立本项目的核心竞争