当代清水园产品建议书doc38(1)

当代清水园产品建议书前言本着对贵公司尊重，对当代清水园项目负责的态度，我司以饱满的热情，以专业的视角，对当代清水园项目进行产品开发建议。希望以此能对该项目的开发销售工作起到很好的促进保证作用。本产品建议书主要依据于以下几方面：1、对上海房地产市场，特别是浦东联洋区域房地产市场的深刻洞察。2、对购买本项目产品消费者消费心理的准确把握。3、对既定的本项目资料的认识。4、我司对本项目产品的独特理解。2目录一、建筑、设备1．总体风格2．整体色彩3．外墙4．内墙、地面、天花5．门厅与走道6．电梯和楼梯7．房间8．门窗9．阳台10、卫生间11、厨房间12、水、电、煤13、通讯系统14、电视接受系统15、屋顶16、室外管道17、空调机位18、主入口319、单元入口、入口大堂20、围墙21、公共照明系统22、指示系统23、外立面二、总体规划（一）路网系统（二）房型建议（三）景观规划三、智能化系统四、配套设施五、物业管理六、菜单式装修建筑、设备1．总体风格本项目的总体风格为现代主义风格，以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间4构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。2．整体色彩由于本项目总体风格简洁、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。建议颜色：1）配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。3、外墙建议在整体色彩搭配上采用二段或一段式，强调整体的配合感。低层为板岩；二层以上采用高档匀质面砖和高级防水涂料的结合。东山墙是渗水的集中部位，在外墙防水工艺上需要多加推敲。4、内墙、地面、天花内墙：水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。地面：水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找5坡打毛。天花：水泥砂浆找平压光5、门厅及走道门厅：地面铺设优质大理石或同质地砖走道：铺设同质地砖墙面：高级涂料6、电梯和楼梯电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。7、房间毛坯装修，混合砂浆找平。8、门窗门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的6功能。建议入户门采用名贵实腹防火防盗门，配保险型高级门锁。本项目的窗建议采用落地窗和普通窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；厨房、卫生间采用普通窗。沿马路的房子采用双层玻璃。材料：特殊工艺制彩色优质铝合金窗框配墨绿色玻璃。9、阳台与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。高层12层以上，取消无色玻璃挡板，配以白色或浅色挡板。结合阳台的功能及特点，建议使用防滑地砖。部分阳台可设服务水嘴和专用给排水，预留洗衣机位、家庭中央空调或恒温热水器等室外机位和专用插座等。10、卫生间水泥砂浆，预留足够插座及洁具排水口11、厨房间水泥砂浆，采用全新优质UPVC管材，设排气烟道，预留足够插座，热水器排气口和风口。712、水、电、煤三表出户。煤气管道尽量置于室外。供水：全层次变频供水，独立计费的管道纯净水进户供电：分时计价电表，二房6KW/户，三房8KW/户，复式10KW/户。所有强弱电均暗管配线。各厅室配足插座，预留空调外机位。部分房型预留家用中央空调外机位。煤气：东海天然气。全部天然气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置。13、通讯系统（详见智能化建议）每户两门IDD线路ADSL入户或光纤入户14、电视接收系统宽带有线电视入户装置15、屋顶讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最大程度确保不漏水。8因普通电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。16、室外管道由于上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。17、空调机位空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百9叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。建议采用“上置式”，用金属铝板做挡板，作成“百叶”的形式，如虹桥路上的“丽景苑”的空调挡板。空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。18、主入口小区的主入口既要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。建议芳甸路上的入口为次入口，丁香路上入口为主入口。因为小区内的建筑为高层和小高层，全部向高度纵深发展，建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区10内建筑的顶部样式相一致。主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如IC卡等19、单元入口、大堂入口单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。主入口的防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。自上海市提高了居民邮箱的配置标准后，邮箱体积变大，比较适合放在进门后固定扇侧的墙体上。主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩。20、小区围墙及庭院围墙小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单11的圆柱。在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。由于底搂的庭院为私家院落。在上海的气候条件下，我们希望建造一个凉快清爽的院落，建议院落围墙采用透空的形式，本身的颜色为浅灰色。与小区围墙相似。21、公共照明系统公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主，如世纪大道上的灯。草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。22、指示系统小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部分组成，一部分指示系统还可以考虑12设置在地面上，增加情趣。23、外立面外立面的整体感觉要人性化，适当加一些暖色调的颜色。外立面的线条适当减少金属线条的比例。在落地窗的运用上，适当收缩。合理处理转角阳台。总体规划一、路网系统（交通+停车）本项目的行车和停车系统设于外环，其内为步行环境，中心花园以南部分人行和车行分开比较明显，方便合理；但北部的5、10、11、12、13、17、16、15等楼的人车分流不明显，13需要设置人行道。小区的车行道为环路，在路的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。小区的环道中有两个较急的转弯，建议在这个转弯部位设置警告标志或是反光镜，以避免事故。按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的50%，目前较高配置的小区此比例已达到80%。本项目总户数907户，总停车位447个，占总户数的50%，只能作为满足标准的设置。根据此小区居民的收入水平和未来发展趋势，建议增加停车位。地下车库的出口尽量方便业主上楼，缩短室外走路的时间。本项目的地面停车位建议采用植草砖形式。在停车位旁和车辆出入的道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。二、房型建议在房型方面，当前的面积控制，房型配比比较合理。但在许多细节的处理上，尚需进一步斟酌和改进。（一）1号楼西单元的东西向厅，建议改为正常的南北向厅。因为西面是主干道，不仅没有景观，干扰还十分大。同样在13号楼西单元、14号楼东单元，16号楼东西单元、17号楼东单元也存在同样14的问题。（二）目前所有的房型都没有考虑到玄关的设置，建议在这方面作细微的调整。（三）部分卫生间开门直对马桶，非常不好。建议将浴缸转90度，马桶换到侧对门的位置。（四）目前部分标明为“工人房”的房间存在如下问题：若作为工人房，房间面积不足4平方米，违反有关规定。建议在对外宣传时不要称为工人房，而改称“工具间”、“储藏室”等。若定位于工人房，从使用的角度来说仍有许多问题。如：5号楼的工人房，其工人用洗手间时要穿过4道门，转4个弯（有不少是急转弯），实在太不合理。建议在房型上作修改：将北面服务阳台缩小，餐厅临窗，工人房可适当缩进室内。若此房间作为多功能房处理，建议在施工时安排好上下水和电源。（五）7号楼、15号楼的错层房型，其在结构和在使用时都有许多问题：首先是使用不便利，错开将近1.8米，不符合人体的舒适要求。15在结构上出现短柱，在抗震时不利。开门便看见直跑的楼梯，非常不好。建议不要做这样的错层。（六）关于10-12号楼188M2、17号楼190M2的大房型有如下的问题：所占的比例较大，总价较高，将来销售可能有困难。同一层面，两套房屋总面积相差50M2左右，会造成客户的来源和层次都不同，影响大房型客户的下定。电梯间所占的公共面积较大，建议作调整。同时建议在交房电梯间的布置中增加正对电梯口的墙壁上的装饰物设计。如有可能，建议减少此种大房型的配置。考虑将一部分面积分给隔壁单元。（七）17号楼东单元，虽然房型的可变性有一些新意，但是此房型的通风非常差，卫生间的数目也显得太少，除主卧室外的所有房间的使用者只有一个卫生间可用。建议减少一个正南面的房间，改在东南原客厅的位置，南面可开窗采光。将东西厅改为南北厅，放在最东面。同时调整为卫生间的位置，尽量增加一个小的卫生间。（八）建议建议中心花园北边的高层，建议将北入口改为南入口。16三、景观规划由于小区的环境景观规划由泛亚易道公司负责设计，所以我司只做简单的原则性建议。1、环境景观设计思想“买房子不仅要买居住面积，还要买居住环境”，这是现时消费者对发展商提出的新要求。本地居民对房产品环境意识觉醒，并非一夜之间发生。含有“环境”一词的各种信息，爆炸般地自全球袭来，足以影响我们平静的生活，也足以改变我们对环境问题的认识与看法。然而，与老百姓生活最密切的恐怕还是他们身临其境