市场法在房地产评估中的应用及案例

L/O/G/O市场法在房地产评估中的应用一、市场法的理论依据替代原理从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争．其价格最终会基本趋于一致在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格若存在较多数量的交易范例，则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数，这一点是基于大数定律二、市场法的含义在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对比，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价格三、市场法的适用范围及应用条件适用范围用于有广泛市场交易的房地产类型适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区应用条件具备充足的市场交易资料具备丰富的评估经验四、计算公式基本公式P=P’×A×B×CA—交易情况修正系数B—交易日期修正系数C—房地产状况修正系数实际评估中的计算公式P=P’×A×B×C=100100100'P五、市场法操作步骤选取的交易实例具体应符合下列标准与待估房地产的用途相同；与待估房地产的建筑结构相同；与待估房地产交易类型相同；交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近；处于待估房地产的同一供需圈。建立价格可比基础统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位因素修正（1）交易情况修正可比实例情况指数正常情况指数可比实例价格格交易情况修正后正常价100'p（2）交易日期修正可比实例价格数可比实例交易时价格指评估基准日价格指数评估基准日价格100'P因素修正（3）房地产状况调整区位状况调整权益状况调整实物状况调整（4）容积率修正数可比实例容积率修正系数待估宗地容积率修正系可比实例价格经容积率修正后的价格求取比准价格平均数简单算术平均数加权算术平均数中位数众数其他方法评估对象：秦皇岛市海港区滨河里小区评估时点：2011年10月1日评估方法：市场比较法交易实例：项目可比实例1可比实例2可比实例3地址海港区滨河里小区海港区秦皇小区海港区滨河里小区交易情况正常交易正常交易正常交易交易日期2010-09-302010-10-202010-3-12建筑结构混合混合混合建筑总层数666所占层数413装修状况精装修一般一般面积（㎡）97105112交易价格（万元）76万77万73万影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2011-10-12010-09-302010-10-202010-3-12区域因素繁华程度一般一般一般一般交通条件6、9、34、31路等6、9、34、31路等1、8、34、23、25、30路等6、9、34、31路等公共设施配套完备程度一般一般一般一般景观很好很好一般很好临街道路类型城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道周边设施齐全齐全齐全齐全房屋功能住宅住宅住宅住宅区域环境一般一般良好一般影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素朝向南南东南土地平整度四通一平四通一平四通一平四通一平装修程度一般高档中档中档层高6666设施设备齐全齐全齐全齐全所在楼层3413有无下房有有无无建筑结构混合混合混合混合面积㎡11797105112成新率78%80%86%80%成新率:可比实例1：1-10/50=80%可比实例2:1-7/50=86%可比实例3:1-10/50=80%待估实例:1-11/50=78%单价:可比实例1:760000/97=7835.05平方米/元可比实例2:770000/105=7333.33平方米/元可比实例3:730000/112=6517.86平方米/元交易日期修正:(平均每月上涨1%)可比实例1：1+(3+9)×1%=112/100可比实例2:1+(2+9)×1%=111/100可比实例3:1+(8+9)×1%=117/100区域因素修正（打分法）项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区域因素繁华程度10101010交通条件109119临街道路类型10101010公共设施99109基础设施1010910离市中心距离10101110社会条件10101010自然条件1091010房屋功能10101010区域环境11101110综合打分1009710298影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素朝向1010610土地平整度10101010装修程度10151313层高10101010设施设备10101010所在楼层1010910有无下房101000建筑结构10101010面积㎡1089.410成新率7.88.08.68.0综合打分97.81018691项目可比实例1可比实例2可比实例3单价(㎡/元)7835.057333.336517.86交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正112/100111/100117/100区域因素100/97100/102100/98剩余使用年期修正99.57%98.2%99.57%个别因素97.8/10197.8/8697.8/91比准价格8722.368912.028327.04待估宗地价格8653.81L/O/G/O