搜索
12第一章：宏观市场分析经济基础社会消费趋势城市总体规划第二章：商业市场分析及项目定位商业街定位及包装策略金爵大厦功能定位游艇俱乐部规划定位二岛项目整体规划及开发经营策略目录3序——项目开发背景及地块分析4项目一岛有两桥，其中一桥已经完工项目二岛需要从晋江进入两岛之间没有固定的交通工具项目距离市中心距离约20分钟车程地块分析5第一章：宏观部分项目区域背景6宏观部分项目区域背景厦漳泉城市经济圈在目前省城两大中心城市（厦门、泉州）壮大的基础上形成，主要由厦、泉、漳所辖城市和龙岩、莆田的一部分组成，这一区域经济模式为多中心网络式。战略定位：泉州作为中国独具特色的历史文化名城和重点侨乡，城市发展的战略定位是，建成现代化工贸旅游港口城市，继续加强纺织、服装、石材等传统的优势产业，加强旅游业。7经济的发展为社会消费模式的变化创造了基础条件，泉州成为社会消费变革的领先区域泉州经济快速持续发展，GDP连续保持2位数增长。宏观部分经济基础02004006008001000120014001600180020002003200420052006GDP（亿元）宏观部分经济基础805000100001500020000250002003200420052006人均GDP（元）泉州2006年人均GDP位列全国第三十位9旅游消费住房消费汽车消费健康消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区文化教育消费宏观部分社会消费发展趋势10从欧美发达国家的社会发展进程来看在人均GDP达到1000美元以上时，通常会出现排浪式的旅游消费热潮。GDP临界点分析旅游消费住房消费汽车消费健康消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区文化教育消费宏观部分社会消费发展趋势05000100001500020000250003000035000400004500050000泉州福州厦门莆田龙岩宁德石狮沙县永安汕头梅州2006人均GDP（元）11厦漳泉城市经济圈旅游者出游次数和平均消费分析旅游者每年外出旅游次数0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%3次及以下4－6次7－9次10－20次21次以上旅游者国内外出旅游次均消费0%5%10%15%20%25%300元以下601-900元1201-2000元5001-10000元20001元以上消费者年均旅游次数：6次及以下为主外出旅游花费：300~1200元为主一年内多次旅游开始普及多以短途旅游为主旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势12旅游者外出旅游目的地选择0%20%40%60%80%优美的自然风景著名城市独特的人造景观人文景观康体娱乐、休闲度假其它厦漳泉城市经济圈旅游者出游目的和目的地分析休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景本地块具有良好的自然景观，具备了成为一个具有吸引力的旅游目的地的条件旅游地首选：优美的自然风景旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势13厦漳泉城市经济圈旅游消费者特征分析出游方式：散客为主，团体客人比例有所上升团体客人比例从2000年的10.4%上升为2001年的12.1%。职业状况：离退休人员居首位离退休人员所占出游者的比例占第一位，超过了任何一类职业人群。年龄特征：中老年人居首位，45~64岁的出游者所占比例为38.9%，25~44岁的出游者所占比例为36.6%，居第二位。最主要的消费群体是一个对健康高度关注的群体旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%食品衣着居住杂项商品和服务家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信娱乐教育文化服务20062005200414健康消费支出逐年增长预计未来会步入一个快速增长期旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势15文化教育消费支出增长迅速已经成为大型地产开发的成熟手段旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%食品衣着居住杂项商品和服务家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信娱乐教育文化服务20062005200416国家“十·五”计划指出：发展经济型轿车，鼓励轿车进入家庭。泉州私车保有量快速增长泉州市城镇居民每百户拥有家用汽车2辆，比全省高出1．23辆。其中市区居民每百户拥有3辆，分别比福州、厦门两市的高出2．33辆和1．5辆，居全省首位。居民收入水平不断增长2006年，泉州人均GDP24748元汽车消费市场快速增长改变传统的城市时空观，为郊区化创造基础旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势17此阶段住宅业大都为了解决居民住房困难，注重数量型发展。在这种背景下建造的住房，只解决无房可住的问题，大部份是档次低、单位面积小的鸟笼式住宅。主要集中发展城市建设。 美国日本德国年代1930～19601945～19601949～1960居民生活水平（美元计算人均GDP）1871(1950)269(1955)487(1950)恩格尔系数30.3(1950)42.2(1959)50.7(1950)居住占消费支出（%）11.3(1950)9.26(1959)10.2(1950)数量型发展阶段(历史阶段）旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势18该阶段是一个相当长的历史过程，发达国家大致经历20年左右；在此阶段，消费者需要量急剧上升，同时比较注重物业品质；泉州整体已经进入该发展阶段。郊区化现象开始出现，并迅速发展 美国日本德国年代1960～19721960～19801960～1980居民生活水平（人均GDP）4810(1970)1758(1970)1669(1970)恩格尔系数23.8(1970)30.01(1975)27.9(1979)居住占消费支出（%）15.7(1970)11.22(1970)15.5(1979)24.0(1968)13.0(1978)30.0(1972)城镇居民人均居住面积（平方米） 增量与质量并重发展阶段（现阶段）旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势19泉州将在2015～2020年前后将进入住宅发展第三阶段；居民对居住质量的要求越来越高，追求居住功能、服务及环境舒适、优雅的倾向增强。郊区化现象形成 美国日本德国年代1973～1981～1981～居民生活水平（人均GDP)15390(1984)11252(1985)11130(1984)恩格尔系数21.3(1979)24.1(1990)25.7(1987)居住占消费支出（%）29.64(1985)12.54(1995)19.6(1987)人均居住面积（平方米）59.0(1991)17.0(1990)33.2(1982)总体水平发展阶段(未来阶段）旅游消费住房消费汽车消费健康消费文化教育消费厦漳泉区域将成为生活模式的创新地区宏观部分社会消费发展趋势20宏观部分城市发展规划●经济发展目标:到2010年，基本实现全面建设小康社会。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，规划区地区生产总值达到2600亿元，人均生产总值达到5900美元。●城市性质:国家历史文化名城，国际消费品制造业名城，海峡西岸的现代化工贸、港口、旅游城市。●人口规模:至2010年规划范围内总人口577万左右，其中城镇人口360万左右；至2020年总人口650万左右，其中城镇人口490万左右。●用地规模:远期规模为规划期内城市建设用地583.68平方公里，人均城市建设用地119.1平方米。远景发展规模按城市人口680万人控制，城市建设用地约680平方公里。空间布局：“一湾两翼三带”●一湾：整合强化的核心，构成主体以泉州、晋江和石狮主城区为主。●两翼：面向区域的支点环湄洲湾南岸地区的构成主体以惠安、泉港为主。其发展定位为形成区域性石化产业、原料产业基地。作为城市新的经济增长极和未来对接湄洲湾的战略前沿地区。环围头湾地区的构成主体以安海、水头为中心，整合周边城镇组团。其发展定位为泉州现代加工制造业基地的主要组成部分，构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿地区。●三带：支撑带动的纽带战略提升带：依托高速公路、区域中通道，连接都市区主要集中建设的组团，作为培育区域服务职能的空间载体。战略预留带：局部利用沿海大通道，形成居住、旅游功能发展带，同时作为城市远景拓展的主要空间。战略辐射带：利用泉三高速公路以及规划确定的其他快速路与主干路，形成面向内陆山区的辐射带动发展带。未来随着海西中心城市的发展，可以进一步发挥泉州对三明等西部山区，乃至内陆省、市、地区的支撑带动作用。21宏观部分城市发展规划22第二章、商业市场分析及项目定位23商业街定位及包装策略“四纵四横”的商业动脉。四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街。又逐渐形成一些特色商业街。如中山路———旅游购物街，义全街———化工用品一条街，津淮街———床上用品一条街，状元街———酒吧街等特色商业街。24商业街定位及包装策略泉州商业特征25商业街定位及包装策略泉州商业特征·主要商业街——中山路中山路位于泉州市区中心地段，路长约3公里，路面宽12米，其建筑风格糅合了南洋和闽南传统特色的柱廊式骑楼。中山路是泉州主要商业街和繁华街道，为闽南地区的一大特色街道，是泉州的标志性建筑群之一。旧时人们戏称泉州“东西两座塔，南北一条街”，“南北一条街”指的是中山路，足见中山路在泉州的地位。26商业街定位及包装策略泉州商业特征·主要商业街——涂门街涂门街地处中山路中段，西接新门街，东接温陵路，是集购物、宗教、餐饮于一体的繁华商业街区。1995年，涂门街第二次拓宽，1997年基本完成，形成现在这条既有地方特色、又具现代气派的新街区。涂门街路段最引人注目的是全国重点文物保护单位——清净寺及市区著名的庙宇——通淮关岳庙，亦是我省唯一的一条“购物放心一条街”。27商业街定位及包装策略泉州商业特征·主要商业街——打锡街它是泉州城内极为繁华的一条街道，东起九一路口，西至中山中路，全长380米。在20世初，这里只是古城的一条小巷，因为曾经集中了城内专门制作和销售锡器的作坊、店号，因此称为打锡巷。街道由8米拓宽至18米后，又对两侧民房进行改造。至此，打锡巷正式更名为打锡街。28商业街定位及包装策略泉州商业特征·主要商业街——新门街南唐保大中“晋江王”留从效筑罗城时，增筑临漳门，百姓俗呼为“新门”，而从新门向东行至中山路，故称为新门街。它是东西街以南，市中心区一条主要东西走向的第二道横街。29商业街定位及包装策略泉州商业特征·主要商业街——东街东街在100年前是泉州的政治中心、交通要道和历史文化街区，民国期间一度改称中华东路。该街全长986米，原为土路面，1996年全线拓展改造，路面扩宽24米，大道两侧新建立面为富有闽南侨乡建筑风格与特色的骑楼式房屋。30商业街定位及包装策略泉州商业特征·泉州特色街——状元街状元街位于鲤城区东街后街，是条步行街，西起中山路，东至南俊路，全长483米。建有泉州特色的牌坊，街内有元妙观、清白源井等重要文物景点。改造后的状元街保留了泉州的传统民居建筑特色，通过红砖白瓦石料的对比和独特多样的建筑小品，构造了一个具有浓厚文化色彩的古街道空间环境。31商业街定位及包装策略泉州商业特征·泉州特色街——后城旅游文化街后城是泉州老城区的中心，位于涂门街与九一街之间，北侧有保留较完好的古民居，东接侨