搜索
2010.12别墅价值衡量标准别墅建筑风格浅析别墅物业规划认知别墅涵义别墅户型功能解析近代别墅发展趋势别墅涵义引入何谓别墅？（简要互动提问）别墅涵义别墅涵义这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。中国人古时的涵义“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-----汉语词典•中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二•古时，别墅是供游玩休养的山水美宅国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。国外原始涵义“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”-----美国大辞典别墅涵义现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：•一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”•一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。从国外引入的涵义别墅涵义目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含•纯独立别墅（Detachedhouse）•双拼别墅（Semi-detachedhouse）•联排别墅（Townhouse）•叠加别墅•洋房产品也有趋向类别墅的产品目前国内行业标准涵义统称为“类别墅”介于别墅与公寓产品之间别墅涵义模型提供：联排、叠加模型为学员提供现场认知加深印象别墅涵义——纯独栋容积率：0.2-0.3层数:2-3F建筑面积：800㎡以上占地面积：2亩以上纯独栋别墅参考案例：杭州青山湖玫瑰园地上二层地下一层建筑面积：770-910㎡地上建筑面积：450－500㎡地下建筑面积：300－400㎡庭院面积：1400－2500㎡独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。别墅涵义——纯独栋纯独栋别墅英伦庄园式法国里维埃拉式意大利弗洛伦撒式参考案例：上海檀宫占地面积47384㎡容积率0.6仅18栋单栋建筑面积1500-1800㎡占地面积2500㎡（4亩）富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。高容积率纯独栋项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积物业类型体现形式区分容积率常规建筑面积层数类别墅双拼有一道共有墙0.4-0.5300㎡二—三层联排两道以上共有墙（四联、五联）0.5-0.7200~300㎡二—三层叠加垂直方向有两、三户）叠加0.7-1.0200~300㎡四层—六层类别墅别墅涵义——类别墅在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化类别墅别墅涵义——类别墅双拼别墅由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下A户B户别墅涵义——类别墅类别墅联排别墅由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）通过类独栋方式建造联排别墅，提高该类产品价值打造手法：首层局部连接参考案例：保利林语溪手法相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。拼接处俯视拼接处后部拼接处正面别墅涵义——类别墅类别墅联排别墅别墅涵义——类别墅类别墅叠加别墅一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”16叠墅的价值实现途径：1、独立入户方式，确保私密性1：二、三层位于一层的独立入户；2：一层住户入口；3：四、五层位于一层的入户口；入户示意1232、每户均有一层庭院配置，享受花园生活庭院空间示意参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅B1/1F2F/3F4F/5F分别独立入户别墅涵义——类别墅类别墅叠加别墅入户方式模拟2F1F地下室4F3F5F2F1F地下室4F3F5F下套产品上套产品3.6m2.6m~3.3m3.3m3.0m3.0m3.0m组合产品剖面结构二层三层二层一层花园一层花园下沉式花园下沉式花园入户楼梯下方空间很难利用别墅涵义——类别墅类别墅叠加别墅参考案例：上海龙湖滟澜山创新三层二叠户型花园洋房产品特征：院：首/底层入户阳光花园庭院；错：相互错层布局，镂空采光强；退：层层退台，每户花台私享采光；露：顶层大面积露台，展现生活高品质。院错退露别墅涵义——类别墅退——退台设计，有效利用光照错——错落布局，立面灵活院——入户花园，下沉花园露——顶层露台花园院——下沉花园•生活方式——别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。•身份标志——它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源。•资源占有——别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。别墅价值衡量体系——客户心理用地属性城市区位资源占有价值衡量体系别墅价值衡量体系产品属性功能属性景观属性别墅功能属性如何区分？别墅的资源占有有哪些？容积率如何确定产品？别墅价值衡量体系——城市区位第一居所第二居所城市型别墅度假型别墅功能属性第一居所定义：指客户购置的纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所别墅价值衡量体系——城市区位第一居所——城市别墅地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷（交通），配套完善（配套）产品形态：以联排、双拼别墅居多，面积较为舒适独栋别墅较为稀缺，城市独栋别墅则价值高昂第二居所定义：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末（5+2生活模式）或者假期作休闲度假的居所别墅价值衡量体系——城市区位第二居所——度假别墅地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美相对交通及配套要求较低产品形态：以联排、双拼别墅，面积较紧凑独栋别墅则以周边景观资源及社区密度为重点考量对象别墅价值衡量体系——资源占有资源占有自然景观历史人文山体水系高尔夫历史人文人类与生俱来向往自然的精神归宿别墅价值衡量体系——资源占有——山地别墅自然景观资源在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连：如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词别墅价值衡量体系——资源占有——山林别墅自然景观资源参考案例：上海佘山别墅区佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别墅的总价都在2000万元以上.目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。别墅价值衡量体系——资源占有——海景别墅、江景别墅、湖景别墅自然景观资源据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高：别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值别墅价值衡量体系——资源占有——海景别墅自然景观资源参考案例：深圳万科十七英里万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/㎡持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台----整个海滩。别墅价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅自然景观资源高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所别墅价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅自然景观资源参考案例：上海汤臣高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。项目指标•占地面积：140公顷•高尔夫球场：90公顷•别墅用地：40公顷•其它配套：10公顷•开业时间：1997年•物业开发：8期（已经交房）•售价：3－4万元/平方米其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。会所别墅区（1-6期）别墅区（7-8期）别墅价值衡量体系——资源占有——高尔夫别墅自然景观资源参考案例：佘山高尔夫别墅佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。别墅价值衡量体系——资源占有参考案例：北京颐和原著龙湖·颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。——艺术品/收藏品别墅人文历史资源颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。各种容积率情况下，纯别墅物业的建筑形态：容积率高低最终限定产品属性，目前市场产品研究为针对容积率在0.6-0.8的产品创新研究别墅价值衡量体系——用地性质容积率常规产品形态备注说明0.32F独栋别墅高端低密度纯独栋别墅社区0.3-0.53F独栋别墅一般独栋别墅社区，可增加部分双拼与联排降低密度0.6-0.83F双拼别墅、3F联排别墅常规类别墅社区，以3层产品为主社区密度较高，可增加少量4层叠加产品降低密度0.9-1.06F叠加别墅、少量3F联排别墅目前纯别墅社区以1.0为极限，以6层产品为主工业化紧密伴随哲学与技术的发展而演变最具代表性和宏观叙述的风格特征鲜明的时代特征，传统意义上的建筑血统对传统的批判，现代建筑大革命对未来的思考…表现或暗示的原型（符号），民族的、地域的具有本地独特的文化品格和个性建筑中的民间与民族风格，地方文化的微观叙述别墅建筑风格浅析古典风格现代风格地方风格古典风格现代风格工业化埃及风格古希腊风格古罗马风格拜占庭风格（东罗马）哥特风格巴洛克风格洛可可风格新古典主义风格罗曼风格（西罗马）文艺复兴时期古典风格折衷主义风格新艺术运动工艺美术学派德意志制造联盟维也纳学派芝加哥学派风格派、表现派、未来派现代派有机建筑赖特High-Tech整体规划密斯风格典雅主义粗野主义后现代隐喻主义、文脉主义、装饰主义ARTDECO别墅建筑风