泰兴兴泰华庭项目策划报告0224

＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）1沙桐置业泰兴兴泰华庭项目市场策划报告2011.02＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）2本次提报解决问题1、楼市调控密集出台，限购令、房产税等一系列政策对泰兴楼市的影响2、项目位于城东新区核心位置，如何确立项目标杆地位、同时保证市场去化＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）3第一部分政策环境分析一、本轮政策研究二、市场发展评估三、泰兴市场预测＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）4（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新国八条：内容＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）5（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。新国八条：内容＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）6主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布政府直接参与房价调控，房价相对稳定2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调首付再次提升10%，影响较小；商业市场机会出现5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地明确土地招拍挂制度改进方向，保障土地供应量6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房一二线城市，限制购买，市场冰冻无限购的三四线城市，投资客大量涌入，相对市场发展机会较好7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费舆论合理引导住房消费新国八条：解读＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）72010年国十条及2011年“国八条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房，未定时间限制经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税物业税试点全面开展；买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税相比过往政策，本轮政策除单纯房产政策和经济限制外，加入了行政干预手段，因此本轮政策更加严厉、执行度更强、市场影响更大新国八条：比对＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）8截止目前，已有北京、上海、青岛、广州、南京、太原等14个城市出台限购令未来波及所有直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨较快城市，包括苏州、无锡等，可能将达到72限购城市，波及范围和影响进一步扩大新国八条：影响北京外地人购房比例达到40%，北京楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡青岛2月以来新房半个月的时间签约量未突破700套；二手房则仅仅签约300多套，自12月份下降了五成以上＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）9房屋持有成本，仍低于数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，开征房产税短期抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强对未来高端物业存在影响和税费转嫁的影响房产税：解读＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）10“三重杠杆”政策出台，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化，影响更加深远在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场的波动，短期市场量价将受到显著影响，客源观望氛围迅速增加房产税试点范围将逐步扩大，但需警惕税收转嫁和普通居民住房负担增加本轮房地产政策结论＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）11后市预测：宏观房产市场＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）12多数机构看空2011年房产市场，跌价不可避免，对于成交量存在较大分歧但对于市场长线仍然看好！市场预判：机构观点＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）132010年12月的中央经济工作会议明确指出2011年货币政策从“适度宽松”转为“稳健”。政府要在流动性和经济增长间取得脆弱平衡2011年春节前后三次加息，彰显政府对于流动性导致通胀的抑制，考虑到CPI增速，2011年仍然存在2－4次的加息空间考虑通胀预期，相比2010年货币供应量以及货币流动性均会放缓！市场预判：货币政策＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）14自2006年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升的其中原因我们的相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高的相关性，银行新增信贷对房价增长亦具有效的解析能力经过2009年9.6万亿的新增信贷后，2010年新增信贷全年总额预计也在7.5亿之上。目前大部分机构预测2011年新增贷款量讲明显放缓2011年信贷规模的大幅放缓将导致开发商资金链紧缺，信托的进一步收紧，导致开发商只有通过销售物业保证资金链的稳定市场预判：信贷规模＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）15存贷款期限调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三个月1.711.912.252.63、半年1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555贷款1、六个月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.6由于通胀压力上升，2011年利率有序上调是大概率事件。利率上调：(i)将加大购房者的还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市(ii)使得开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响尽管小幅度加息并不能造成行业的致命打击，但在房屋交易低迷、房价预期下跌、土地增值税严格清算、预售款严格监管等多重压力下，加息对一些中小开发商还是有杀伤力同时抑制了一定的投资购房行为市场预判：利率2010年11月16日17.5%2010年11月29日18.0%2010年12月20日18.5%2011年1月20日19.0%2011年2月24日19.50%＠2011NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）16注：自由现金流表示的是公司可以自由支配的现金。如果自由现金流丰富，则公司可以偿还债务、开发新项目、回购股票、增加股息支付Wind数据显示，2010年前三季度，