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房地产市场月报营销一部（2012年7月）17月宏观市场动态27月临河市大事件37月媒体广告投放情况目录1-7月临河房地产市场情况47月宏观市场动态目录7月宏观市场动态一、工行建行放松首套房贷利率北京地区8.5折是主流新华网2012/7/6工行建行首套房利率“跌”回8.5折工行建行放松首套房利率政策记者了解到，目前北京地区房贷8.5折是主流，包括工行、农行、建行、招行、北京银行(601169)、邮储银行、华夏银行(600015)等银行都可以打8.5折优惠。“抛开限购政策，现在是申请房贷的最好时机。”一位股份制银行个贷部人士称。7折优惠依然有点难北京楼市行情5月开始升温，6月反弹迹象越来越明显，交易量持续放大。在银行信贷额度总体宽裕的情况下，房贷规模也因此攀升。据贷款机构“伟嘉安捷”数据统计，6月份北京个贷交易量同比翻番，环比增31%。一位股份制商业银行房贷负责人表示，央行放开存款利率浮动区间后，各家银行都上浮了存款利率，银行的利差收窄，资金成本上升，贷款利率制定必然受到影响。事实上，银行内部测试，即使打8.5折银行在这项业务上都是亏本的，7折亏更多。目前来讲，各家银行都不会轻易下调到7折。背景：房贷优惠今年逐步扩大4月开始，首套房利率8.5折优惠面扩大。6月份，央行在降息的同时重申房贷利率最低7折政策，部分地方小银行跟进，但北京地区首套房利率8.5折仍是主流。算账：100万20年贷款8.5折省13万利息利率优惠对购房者来说无疑节省了一大笔利息。解析：工行建行放松首套房贷利率政策的出台，相继各大小银行均出台8.5折贷款利率，本次贷款利率的下调可以直接刺激刚需者购买，从而带动其他客群，促进市场回暖。二、央行二度降息分析称强化了房地产市场信心每日经济新闻作者：魏宗凯2012/7/77:58:19中国人民银行决定，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。本次降息时间点早于预期，且与前一次间隔不到1个月，表明央行政策力度再次加大。多家机构预测年内央行降息和下调存款准备金率仍将持续。——降息将进一步改变市场预期此次降息对个人住房贷款利率浮动区间不作调整，并强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表明了央行着眼经济大局降息但兼顾楼市调控的政策意图。据测算，2次降息50个基点后，30年期100万元首套房贷款基准利率月供下降333元，30年期100万元二房贷款1.1倍基准利率月供下降376元。连续降息给房地产市场带来的影响还在于，在货币信贷持续宽松的环境下，刚需入市预期稳定，改善性需求也将逐步入市，销量将持续向好。但市场人士认为，货币政策调整后资金会否大量进入房地产市场，并引发需求爆发式增长，市场预期和限购的政策执行效果是关键。自然会激励这部分人群贷款购房。——楼市再现“量价齐升”6月多个重点城市成交量再创新高，说明上半年楼市已明显筑底回稳。从全国来看，今年楼市政策仍以稳定为主基调，全国整体楼市交易量将呈稳中略降，各线城市成交量或出现分化。——市场降价预期减弱专家认为，在降息和首付贷款利率优惠的刺激下，积压的购房需求加快释放，而市场继续降价预期在减弱。央行一个月内连续两次降息表明政府在调控中对于刚性需求和改善型需求的支持，随着政策发酵，楼市逐渐走出观望。现已经进入同比负增长，开发商手上后续可供出售的储备已经不多，供应短期内难以跟上需求。解析：未来几个月，在不出台新的调控政策的前提下，成交量还会保持一段时间的热度，月度供不应求的局面仍会存在。按以往经验，供不应求的局面长期存在，必定会带来价格的上涨，但本次成交量的回升是否会带来价格的反弹，仍存在不确定因素，主要变量是新一轮的调控政策会否出台、何时出台、紧缩力度。另外，当前存货量偏大，有利于制约房价短期内快速上冲，尤其是销售情况较差的高端房源。降息所带来的购房成本下降以及货币政策更加宽松的预期，强化了房地产市场购买信心。三、降息“梅开二度”银行受压地产升温2012/7/78:23:12新浪地产官方微博（记者罗辑康熙）瘦死的骆驼比马大，银行业暴利开始拐弯银行股昨日以0.87%的板块跌幅成为领跌行业，其中招商银行、华夏银行跌幅均超过2%，商业银行的贷款溢价能力处在下行通道中，“以量补价”的自救方式不太可行，扩大贷款量也有风险压力，大量吸收贷款的发展方式并不可取贷款溢价能力继续下滑央行于7月5日晚间宣布调整存贷款基准利率，调整后一年期存款利率为3%，贷款利率为6%。同时，央行将金融机构贷款利率浮动区间的下限由基准利率的0.8倍，调整为基准利率的0.7倍。以量补价可行度不高那么，中小银行是否会在贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍后，采取降低利差扩大市场份额这一办法来提升业绩。南京证券一位银行业分析师也表示：“实际上在降低利率吸收贷款时，企业质地如何、发展前景如何，都将影响利率的最终敲定。小微企业的贷款流程、资质评定相对复杂，小微企业很可能不愿意选择有银行贷款。”调控“紧箍咒”不会松房地产有“风”难起“浪”昨日，房地产以3.35%的涨幅位居第二上涨板块，湖南投资、合肥城建、上海新梅涨停。不对称降息将会使市场对房地产销售的量和价上涨存在一个预期，短期内楼市将有一个大的放量。地产股的表现也多将是一日游，其中，龙头股可适当关注不对称降息引爆楼市销量按照基准利率下调0.31个百分点来看，以贷款总额100万元、20年期的等额本息法计算，首套房基准利率月供减少148元，两次降息累计减少298元。这个优惠力度将大大的刺激刚需入市，楼市将爆发新一轮的行情。在所有行业中，房地产行业对降息的敏感度最高，受影响也最直接，从大盘的反应可以看出。行业内有人对降息做了分析，这两次降息相当于直接在房价基础上打了九七折，将直接拉升销量上涨。而量的上涨，将使价格上涨存在预期，短期内楼市将有一个大的放量。”而对于购房者来说，贷款利率的下调和银行贷款的折扣，使购房的成本下降，再加上二季度刚需政策下基本面的逐渐回暖，将促使有刚需的观望者入市。从房地产调控以来压制的需求，可能出现释放，短期需求可能爆发。”调控政策不会松绑在房价调控的背景下2次降息，有人质疑，是不是房地产调控将出现松绑。胡俞越在微博上对此也表示道：“此次非对称降息对房地产业是利好，对商业银行是利空，股市也将发生结构性分化。预计二季度经济数据更不乐观，三季度部分指标依然有惯性下滑趋势。房地产量价齐动，不排除恐慌性买房的趋势，史上最严厉的房地产调控有可能夭折。”但新时代证券分析师裴明华表示，但此次降息是整个宏观层面，房地产只是从其中受益而已。因为就调控政策本身的出发点来说，就是为了抑制房价的上涨速度，如果现在房价大幅上涨，可能会迎来更加严厉的调控政策。”解析：距离6月8日央行降息还不到一个月，央行实施了本年度的第二次降息。业内人士指出，此次不对称降息，意味着利率市场化不断推进，银行实际利差进一步收窄，这对银行业的业绩、估值等都会产生较大影响；而降息对楼市的销售肯定会起到提振作用，楼市成交量在“回暖”的状态之下有望继续向好发展。四、楼市回暖难改调控走向2012年07月06日14:08来源：当代商报【字体：大中小】网友评论中国房地产指数系统最新公布的调查数据显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元／平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来连续9个月环比下跌的态势。分析人士称，房价反弹表明房地产市场已现回暖迹象，但从长远来看，抑制不合理需求，稳中趋紧的楼市调控政策不会改变，房价不会出现大幅上涨。10城市涨幅超过1%根据“百城价格指数”，6月环比涨幅居前十位的城市依次是：包头、北京、德州、太原、泰州、淄博、南宁、唐山、厦门、福州，涨幅均超过1%。其中包头涨幅最大，6月样本楼盘平均价格为5740元/平米，环比涨2.59%。北京涨幅居第二，样本楼盘平均价格为22930元/平米，环比涨2.29%。进入6月以来，杭州市区共成交商品房过万套。浙江一位上市房企副总经理表示，公司旗下一些项目已经出现购房者“抢房”现象，例如，公司6月在杭州的某项目开盘不久即售罄。“个人认为，现在购房者的心理预期已经发生变化，有不少恐慌性需求开始入市。”南京新房价格也结束了“11连跌”，武汉、深圳、南京等城市，甚至出现了久违的排队购房、开盘售罄现象，全国楼市的成交量大幅上升。一位业内人士坦言，“量价齐升”其实是“挺可怕的”，市场回暖可能会继续，但楼市未来走向依然充满变数。房价不会重现大幅上涨虽然环比上看，全国100个城市住宅均价上涨，但同比看来，价格仍在继续下跌，跌幅为1.90%，比上月扩大0.37个百分点。“目前房地产市场的确出现回暖迹象，但是不可能出现之前房价大幅上涨的情况。”国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，目前的楼市回暖，是因为货币供给较为宽松，一部分投机需求得到了释放。他认为，这次回暖是在“赌博效应”“降价效应”以及“模糊效应”三大原因之下催生的。“有些投机商误读中央的稳增长政策以及新一轮货币政策，以为是炒房契机。”王小广说，这样的炒房是一种赌博，最终将承担其带来的风险。6月下旬，银监会、央行、发展改革委、住建部在一周之内密集发布澄清信息，廓清市场传言，坚持房地产调控不动摇。与此同时，国土部对闲置土地也出台了新规。种种迹象表明，虽然地方政府“微调”楼市有冲动，但总体而言中央调控房地产的基调并未改变。专家表示，在2012年全年以至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。短期来看，经济下行压力减小以后，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升；从中长期来看，城市化进程不断推进将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。随着刚性需求的释放，全国楼市目前正进入一个回暖的市场周期，房地产调控也随之进入了经受考验的关键阶段。房价离“回归合理水平”仍有距离，房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标，坚持并向更深层次推进房地产调控，仍然应当成为中国房地产市场发展的主旋律。中央调控房地产基调未变楼市或退烧告别暴涨暴跌在3月楼市成交量回暖之后，市场已经有些许躁动，而在随后的4月，特别是5、6月全国楼市成交量继续回升，让市场愈来愈不安分，甚至有些地方开发商又开始提价销售。与此同时，受制于国内外宏观经济形势的低迷，很多地方政府也不时试探性出台楼市微调政策，更让市场躁动不安。对此，住建部、银监会、央行等部门及时“纠偏”、“澄清”，让政策预期又重回平静。对一些热点问题进行探讨。归纳得出：全国房地产无涨跌之忧，2012年或迎来难得一见的平稳走势。房地产行业的理性发展仍有赖于地方、企业和购房者三方面心态的回归。但是，他认为不排除有地方以变相优惠来刺激需求。另外，陈国强分析称，虽然今年房产投资增速还有不确定性因素，但保障房如期开工将有助于抵消投资过快下滑。对房价变化不可掉以轻心2012年已过半程，房地产市场持续数月的回暖，正悄然消化着本轮房地产调控已经取得的显著效果。与此同时，在投资压力和财税压力之下，不少地方政府“微调”房产调控政策的举动频频出现。在“稳增长”的大背景下，抑制松动调控的冲动，巩固调控已经取得的成果，不仅需要再次坚定调控的决心、严格调控的政策，更需要再次明确房产调控的问责机制，自上而下统一认识，将房产调控行之有效地坚持下去。随着房地产市场成交量的节节攀升，房价也露出了回稳上涨的苗头。在这样的背景下，地方政府的调控措施是否得当，调控决心是否坚决，直接关系到房地产调控成果能否巩固。要保证地方的调控手段不走形、不变样，坚持并进一步加强问责机制有必要继续强化和坚持。调控有目标，监督有问责，双管齐下，才能保证房地产调控目标的最后达成。房产调控要有效地坚持下去国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格数据就已经显示出了跌幅收窄、价格回稳的趋势。在很多业内专家看来，在成交量连续回升的情况下，价格的回稳带有一定的必然性：量在价先，以价换量到了一定程度，折扣必然回收，与此同时，对价格敏感的购房者在“买涨不买跌”的心态下，追涨买房的出现也不意外。不可否认，随着央行年内两次下调存准，6月又时隔三年半再次降息等等宏观政策的调整