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马家堡三期项目市场研究及产品定位报告2019年8月第2页思源顾问本案（东区）定位概要市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区”建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。建筑形态塔板结合纯板楼户型设计主力户型为经济型二居和三居。两居面积控制在90-100平米；三居面积控制在110-120平米。为便于规划排布，部分位置可设计50-60平米的一居，以控制总价在30-35万元为基本原则。原则上不建议开发四居产品。主力户型为舒适型三居。三居面积控制在120-140平米。原则上不建议开发四居产品。销售价格预期6200-6300元/平米（少量纯塔楼5800-6000元/平米）6500-6800元/平米总体均价预期6200-6400元/平米2019年8月第3页思源顾问本案（西区三角地）定位概要市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓”在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。建筑形态商务公寓设计建议以200平米为一个办公单元；各办公单元实现自由开间；外立面体现商务感；大堂等公共部分体现档次；减少承重墙，便于空间自由组合；充足的停车位；设施设备现代化；销售价格预期7200元/平米（均）2019年8月第4页思源顾问马家堡三期整体价格定位按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积37.62万平米，销售均价6200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。区域产品预期售价（元/平米）整体均价板楼（沿河）6500-6800板塔结合（主力）6200-6300塔楼（少量）5800-6000西区商务公寓7200（均价）6200-6400（元/平米）东区2019年8月第5页思源顾问纲要一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2019年8月第6页思源顾问项目区位本项目地处马家堡板块------南城的成熟居住地段之中。本项目地处丰台区马家堡西路东侧，西距规划中的地铁4号线（北宫门－马家堡）约1公里，北侧距离南三环辅路约200米。本案2019年8月第7页思源顾问地块形状马家堡三期地块分为东区和西区两部分东区地块东至规划中的马家堡路，西到马家堡中路，北临马草河，南至康复中心宿舍北墙西区地块西临马家堡西路，南侧为规划调整后的马草河北岸南三环2019年8月第8页思源顾问马家堡三期规划指标控规意向性方案指标控规意向性方案指标可规划用地10.8011.020.46911.273总建筑面积48.081.9250地上建筑面积29.4340.082.241.5341.61住宅面积25.6936.092.241.5337.62地上商业面积3.741.41.4地上配套面积2.5882.588地下建筑面积80.398.39地下商业面积11地下其他面积2.980.113.09地下车库面积4.020.284.3可销售车位1270801350规划户数264235103001903700规划总人口740010360容积率2.52.23.69东区三角地意向性方案合计2019年8月第9页思源顾问纲要一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2019年8月第10页思源顾问北京市2004—2005年房地产价格走势4800500052005400560058006000620064002003年第二季度2003年第四季度2004年第二季度2004年第四季度均价(￥/m2)从数据表上看，北京市房地产价格在2003年至今保持着稳定增长的趋势；当前的宏观调控政策主要是打击房产投机行为，北京房市投机氛围较弱，受政策影响相对较小。预计房价会继续保持稳定增长的态势。2019年8月第11页思源顾问丰台区2004---2005年房地产价格走势从数据表上看，丰台区房地产价格在2004年至今基本保持稳定增长的趋势；区域的房地产价格正好成为南城是北京热点区域的验证；至2005年5月，丰台区的全区房地产整体均价已经达到5515元/平米，与2004年同期4454元/平米的整体均价相比，上升了近1000元/平米。丰台区2004--2005年房地产价格走势4000420044004600480050005200540056002004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2019年8月第12页思源顾问区域整体优势马家堡板块----位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。三点一线发展格局---丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这个线构成的“三点一线”，正是丰台“一五五”发展战略的重要步骤。而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。整体规划优势提升区域价值-----政府将南城定位成京城“居住区”，随着连接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马家堡区域价值。价格优势带来升值空间-------房地产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低2000元/平方米左右。2019年8月第13页思源顾问区域发展特征南城的区域认同感不强服装，建材产业聚集三环四环之间，环线交通便利多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善低价格，高品质，造就巨大升值空间交通区域认同感区域产业升值潜力现有住宅现有住宅建筑密度较大，多为塔楼房屋讲求实用，强调实用率2019年8月第14页思源顾问区域调研范围界定研究范围东至南苑路南至南四环西至京开高速北至南三环2019年8月第15页思源顾问区域住宅项目搜索城南嘉园恋日嘉园星河城东丽温泉家园未来66(未来明珠二期)彩虹城北欧春天瑞丽江畔未来假日花园竹天下未来上层(恋日上层)首座绿洲恋日花都京品时代风帆（写字公寓）西马金润家园鸿业兴园名都家苑真典藏远洋自然2019年8月第16页思源顾问在售及待售项目列表物业名称物业地址城南嘉园(二期)丰台丰益桥恋日嘉园丰台玉泉营立交桥东南角星河城(三期)丰台玉泉营环岛东南侧东丽温泉家园丰台南三环马家堡东路（洋桥南150米）点晶小筑丰台南三环洋桥向南真典藏南三环洋桥路口向南2.5公里未来66(未来明珠二期)丰台南三环马家堡西路路西彩虹城丰台赵公口南1800米远洋自然(待售)丰台洋桥马家堡东路物业名称物业地址瑞丽江畔丰台角门西里未来假日花园竹天下(二期)丰台南四环中路公益桥内侧200米未来上层(恋日上层)丰台南三环玉泉营东南—花乡草桥首座绿洲(二期)丰台南三环马家堡恋日花都(一期)丰台南三环玉泉营环岛东南300米京品丰台西罗园海户屯西路西马金润家园(西马小区二期)丰台大红门西路35号(14路总站东50米)珠江骏景(三期）丰台木樨园桥西南角名都家苑(七月开盘)丰台马家堡西路（角门路54号）2019年8月第17页思源顾问在售及待售项目开发规模020000040000060000080000010000001200000未来66(未来明珠二期)新新天第京品点晶小筑真典藏未来假日花园竹天下名都家苑首座绿洲北欧春天（珠江骏景二期）恋日花都东丽温泉家园恋日嘉园未来上层(恋日上层)瑞丽江畔远洋自然城南嘉园彩虹城西马金润家园(西马小区二期)星河城该区域项目的总建筑规模普遍偏大，有9个项目总建筑规模超过20万平米。2019年8月第18页思源顾问项目建筑形态建筑类型多数同时包括板楼和塔楼两种产品，但在规划布局上相对独立。物业名称建筑面积建筑类型容积率恋日嘉园210000板式小高层2.49未来上层(恋日上层)210000板楼2.66瑞丽江畔336000板楼、塔楼2.68远洋自然370000板楼2.2城南嘉园400000板楼1.87彩虹城500000塔楼、板楼1.67西马金润家园(西马小区二期)600000塔楼、板楼1.70星河城1120000塔楼、板楼2.232019年8月第19页思源顾问在售项目-板楼价格物业名称物业价格建筑类别点晶小筑4700元/平方米均板式小高层城南嘉园6000元/平方米均板楼未来上层(恋日上层)6500元/平方米均板楼京品6700元/平方米均板楼名都家苑5800元/平方米均板楼远洋自然5800元/平方米均板楼恋日花都5500元/平方米均板楼围合式恋日嘉园5400元/平方米均现仅售200平米以上的跃层5800板式小高层未来假日花园竹天下5800元/平方米均板塔结合彩虹城5200元/平方米均板5850元/平方米板楼西马金润家园4988元/平方米均板5000元/平米板楼星河城板7000元/平方米板楼瑞丽江畔板6300元/平方米板楼北欧春天6800元/平方米均高层板楼40004500500055006000650070007500点晶小筑西马金润家园恋日嘉园恋日花都名都家苑未来假日花园竹天下远洋自然彩虹城城南嘉园瑞丽江畔未来上层京品北欧春天星河城板楼价格集中于5000－7000之间，近一半项目的价格超过6000。2019年8月第20页思源顾问在售项目----塔楼价格物业类型建筑价格建筑类型东丽温泉家园4880元/平方米均塔楼未来66(未来明珠二期)5100元/平方米均塔楼首座绿洲5700元/平方米均塔楼彩虹城5200元/平方米均塔楼西马金润家园4988元/平方米均塔4600元/平米塔楼星河城塔6500元/平方米板塔结合瑞丽江畔5200元/平方米均塔4500元/平方米塔楼4000450050005500600065007000瑞丽江畔西马金润家园东丽温泉家园未来66彩虹城首座绿洲星河城塔楼价位集中于4500－－6000元/平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价6500元/平米，其建筑形式为塔板结合的塔楼部分。2019年8月第21页思源顾问区域潜在项目案名：亚飞西马金润家园附近板楼预计售价6000元/平米供应量不大，约10万平米由首座绿洲同一开发商鑫华利苑房地产开发有限公司。本案区域潜在项目2019年8月第22页思源顾问区域房地产市场发展与走势分析1随着南城规划发展的进一步向前推进，区域房地产市场一直呈现上升趋势；星河城由起初4000元/平米的起价至当前6500元/平米以上的售价就是最好见证；2从数据来看，目前此板块主要以中低档房产供应为主，讲究实用性，强调得房率；3区域内开发的住宅产品多数都是大盘项目，开发规模均在20万平米以上。2019年8月第23页思源顾问区域市场研究对本项目的启示区域内板楼是主流产品！板塔结合形式会带来塔楼产品价值的提升！规模40万平米的纯粹塔楼存在巨大市场风险！2019年8月第24页思源顾问纲要一、马家堡三期基本概况二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性五、本案东区产品定位和价格预期六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期2019年8月第25页思源顾问样本选取原则我们选取项目周边具有代表意义的楼盘作为本次市场研究的重点；所选取的样本总建筑规模与本项目总建筑规模具有规模上的竞争意义，开发规模在20万平米以上；对本项目周边区域的各种建筑形态进行综合研究；2019年8月第26页思源顾问个案研究星