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1盛世盛世盛世盛世····大唐首府项目大唐首府项目大唐首府项目大唐首府项目策划报告书策划报告书策划报告书策划报告书DateofReport:DateofReport:DateofReport:DateofReport:10101010,2010,2010,2010,2010Preparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdPreparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdPreparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdPreparedby:BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:ReportNo.:ReportNo.:ReportNo.:唐山瓦官庄专案组唐山瓦官庄专案组唐山瓦官庄专案组唐山瓦官庄专案组[2010][2010][2010][2010]第第第第(002)(002)(002)(002)号号号号版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面本文仅供客户内部使用，版权归北京长河置地房地产顾问有限公司所有，未经北京长河置地房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。客观，客观，客观，客观，实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；实事求是是最有力度的，我们一定尊重调研的结果；务实，务实，务实，务实，脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；脱离市场的建议都是纸上谈兵，我们做到紧靠市场；可行，可行，可行，可行，不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；不可行的建议，都是空中楼阁，可行比创新更重要；深远，深远，深远，深远，““““深深深深””””代表专业度，代表专业度，代表专业度，代表专业度，““““远远远远””””代表居安思危；代表居安思危；代表居安思危；代表居安思危；长河置地策划理念长河置地策划理念长河置地策划理念长河置地策划理念目目目目录录录录一、唐山市场研究（住宅）一、唐山市场研究（住宅）一、唐山市场研究（住宅）一、唐山市场研究（住宅）二、地块价值及定位二、地块价值及定位二、地块价值及定位二、地块价值及定位三、三、三、三、A-04A-04A-04A-04地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议四、四、四、四、B-02B-02B-02B-02地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议五、唐山市场住带商调研五、唐山市场住带商调研五、唐山市场住带商调研五、唐山市场住带商调研六、六、六、六、B-03B-03B-03B-03地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议七、七、七、七、A-06A-06A-06A-06地块产品建议地块产品建议地块产品建议地块产品建议八、经济测算及总结八、经济测算及总结八、经济测算及总结八、经济测算及总结九、附件：园林建议九、附件：园林建议九、附件：园林建议九、附件：园林建议、公共空间建议公共空间建议公共空间建议公共空间建议、物业配套建议物业配套建议物业配套建议物业配套建议PART1唐山市场研究1111、宏观经济及城市解读、宏观经济及城市解读、宏观经济及城市解读、宏观经济及城市解读2222、唐山市场供求关系分析、唐山市场供求关系分析、唐山市场供求关系分析、唐山市场供求关系分析3333、板块及个案深度分析、板块及个案深度分析、板块及个案深度分析、板块及个案深度分析4444、唐山市场产品线分析、唐山市场产品线分析、唐山市场产品线分析、唐山市场产品线分析5555、市场适应性分析、市场适应性分析、市场适应性分析、市场适应性分析6666、唐山市场客群分析、唐山市场客群分析、唐山市场客群分析、唐山市场客群分析7777、总结、总结、总结、总结1.11.11.11.1宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长；2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力国内外经济复杂，资产价格存在上涨压力1.11.11.11.1宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升。上图给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况，表明进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。土地溢价存在，鼓励开发企业价格上涨。日期日期日期日期政策内容政策内容政策内容政策内容决策部门决策部门决策部门决策部门1月10日国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导国务院1月21日《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》国土资源部2月20日《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》中国银监会3月10日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资源部3月18日国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后,退出房地产业务。国资委4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国务院9月28日深化4月份“国十条”国务院1.11.11.11.1宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读2010年地产政策1.11.11.11.1宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读2010201020102010年年年年4444月和月和月和月和9999月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比月房地产调控政策对比9999月新政策月新政策月新政策月新政策4444月新月新月新月新““““国十条国十条国十条国十条””””主要内容主要内容主要内容主要内容特点特点特点特点主要内容主要内容主要内容主要内容特点特点特点特点个个个个人人人人房房房房贷贷贷贷首套房首套房首套房首套房首付款比例调整到30%及以上无户型差别套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%有户型差别二套房二套房二套房二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房三套房三套房三套房暂停发放第三套及以上住房贷款用于全国范围贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款不同地区可灵活执行保保保保障障障障性性性性住住住住房房房房加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。强化落实确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。具体目标限限限限购购购购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对一些城市提出要求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。执行灵活9999月新增政策月新增政策月新增政策月新增政策商商商商业业业业银银银银行行行行对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理税税税税收收收收支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。保保保保险险险险资资资资金金金金保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅。1.11.11.11.1宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读宏观经济及城市解读调控更严厉调控更严厉调控更严厉调控更严厉::::4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。调控政策对需求的影响：调控政策对需求的影响：调控政策对需求的影响：调控政策对需求的影响：将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性；一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。调控政策对供给的影响：调控政策对供给的影响：调控政策对供给的影响：调控政策对供给的影响：中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加；中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。对房地产企业的影响：对房地产企业的影响：对房地产企业的影响：对房地产企业的影响：房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境；房地产企业拿地将趋谨慎，实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加。对银行的影响：对银行的影响：对银行的影响：对银行的影响：新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降；房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到