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关于山东济南人防商业项目开发初步研判二〇一二年八月十五日目录一．城市概况二．商圈分析三．济南人防商业发展分析四．项目选址分析五．售价初步估算2019/8/252上海浦商投资管理有限公司01•城市概况Citystatus2019/8/253上海浦商投资管理有限公司济南简介•济南，中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，副省级城市，山东省省会。济南历史文化底蕴深厚，有着4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美誉，是象征中华文明起源的龙山文化发祥地之一，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司行政区划2019/8/25上海浦商投资管理有限公司5济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：济南市市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市。人口概括•根据《济南市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市常住人口为681.40万人。济南市是中国东部散杂居少数民族人口较多的省会城市，有49个少数民族，人口109299人，占全市总人口1.84%。其中回族占少数民族人口的88.79%，居住着回族、满族、蒙古族、哈尼族、朝鲜族、苗族、壮族、维吾尔族、彝族、藏族等十个少数民族占济南市少数民族人口的98.42%。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司6经济发展•2011年，全市完成生产总值4406.3亿元，比2007年增长58%，人均64331元；实现地方财政一般预算收入325.4亿元，比2007年增长107.3%；社会消费品零售总额2023.1亿元，比2007年增长83.4%；固定资产投资1934.3亿元，比2007年增长106.2%。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司7•，加快金融、信息服务、商贸物流、文化旅游和商务会展五大区域性服务业中心建设，服务业占生产总值比重达到53.1%，现代服务业占服务业比重达到46.9%，分别比2007年提高4.3个和5.5个百分点。金融支撑作用明显增强，2011年末人民币存贷款余额分别达到8275.8亿元和6893.7亿元，比2007年增长103.7%和87.4%。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司8•济南是山东的文化、教育中心。这里有国家教育部985工程、211工程的重点大学山东大学以及山东师范大学等一系列本、专科院校，每年为国家和地方输送人才。济南总共有44所高校，文化氛围极其浓郁，书店三五步之内必有一个，种类丰富齐全。近年来随着高校扩招趋势的展开，市区高校规模已经远远不能容纳众多的来济学子，自2000年左右，各高校开始扩建校区，距今为止已经兴建了长清大学城和章丘大学城。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司9小结•从宏观经济数据来看，结合该地区人口密度及人均收入水平，济南是适合投资开发地下人防商业的。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司1002商圈分析Circleanalysis2019/8/2511上海浦商投资管理有限公司商圈描述2019/8/25上海浦商投资管理有限公司12目前济南市具有城市级影响力的商圈有：老商圈：泉城路、经四路为龙头；西市场为辅新兴主力商圈：花园路商圈、英雄山商圈专业商圈：泺口服装批发商圈、北园家居建材商圈、山大路科技商圈。济南市商业发展分析2019/8/25上海浦商投资管理有限公司13作为省会城市，济南文化底蕴浓厚，整体商业档次不高，现代商业成熟期出现，商业发展潜力巨大；商业布点明显，集中在八大商圈，分布均匀；八大商圈专业性市场占据一半，有洛口服装商圈、北园家居商圈、山大路科技商圈、西市场小商品商圈；集休闲、购物、娱乐为一体的综合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的经四路商圈。现代商业体量和氛围不够。除八大商圈外，区域性的城市副级商圈欠缺，特别是集休闲、购物、娱乐、商务为一体的整合性区域商圈不足，有极好的发展空间；济南经济发展的政策性强，政府规划对商业发展有很大的影响力，如花园路商圈、英雄山美食街和鲁商广场，随着济南“东西两翼布局”和“整体网点推进”发展策略的加快，区域性商业将雨后春笋般涌现。03济南市人防发展概况2019/8/2514上海浦商投资管理有限公司济南市人防发展概况2019/8/25上海浦商投资管理有限公司15炫街区经四路人防槐荫广场英雄山人防南门人防商城2019/8/25上海浦商投资管理有限公司16人防商城名行政区划归属地址所属商圈经四路人防商城市中区经四路（纬二路至顺河高架路段）大观园商圈英雄山人防商城市中区经十一路（英雄山路至体育中心路段）体育中心商圈南门人防商城历下区泺源大街与南门街交汇口泉城路商圈炫街区天桥区北园大街与济洛路交汇口洛口商圈槐荫广场槐荫区经七路（省立医院南）西市场商圈济南市人防商城分布经四路人防商城总建筑面积18000平米（地下一层）铺位数量约1300个铺位面积6-20平米/铺铺位形式柜台（2.2米--3.3米/组）精品屋（6-20平米/铺）经营业态服饰、工艺品、婚纱、小吃、网吧、美容客群分布济南市中西部西部客户、学生、中档收入客户等年轻客群经营模式市人防办持有，委托经营公司经营,散租，一年起租租金水平柜台：4-7万/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金涨幅约20%--40%最早经营时间1999年配套设施自动喷淋、烟感；中央空调；字幕机及监控系统项目运营启示步行街总长度800-1000米，连通大观园和振华商厦，实现了两个商业软点的链接，长度适中有效吸引了客群。针对庞大的客群，以及其消费欲望强烈但消费水平有限的特点，突出个性化差异，以小饰品、个性服饰和小吃作为主营业态，实现客户的聚拢效应。有梯度的租金增长。低价吸引商户，通过有效的管理和商业运营，逐步提高租金，实现利润收益。总建筑面积一、二期3.5万平米，三期3.4万平米铺位数量一、二期约1200个铺位面积8-22平米铺位形式柜台、精品屋经营业态服装、小饰品、小吃、儿童服装、鞋帽、音像制品、桌球、电玩城客群分布周边企事业单位职工，高校学生经营模式前期返租的形式培养商业气氛，成熟后采用常规的商业租赁模式，年度合同，付款方式为季付市防办持有租金水平6-10元/平米·天年租金涨幅约15%最早经营时间2005年10月1日配套设施停车场、ATM机、消防喷淋、广播及液晶电视展示英雄山人防商城项目运营启示连通八一银座和体育中心商圈，贯穿经十一路美食城，将购物、餐饮、娱乐、健身、停车等有效的整合在一起。前期通过返租、减免租金的方式来培养人气，目前商铺只短租、不销售，铺位供不应求。吸取了经四路人防的成功经验，在业态定位，招商运营的方向上把握正确，符合区域消费特征，并在娱乐休闲上有所升级。总建筑面积4500平米铺位数300余个店铺，柜台100余个铺位面积8-15平米铺位形态精品屋经营业态韩国服装、小首饰、小吃、箱包客群分布年轻职员、自由职业者等中档消费客群经营模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，转让费2-4万元年租金涨幅约20%最早经营时间2001年配套设施中央空调、消防喷淋、广播系统南门人防商城项目运营启示南门人防商城作为泉城路/泉城广场-银座商厦路径中必经的路口，敏锐的把握了商业空白地带，实现了人流的入。结合市中心核心商圈的客群层次，是济南市人防商城中定位最高的，主打充满时尚气息的“韩国”牌，差异化定位带来成功的商业模式。将路口处地面人行道取消，人行过路口必经地下商城，确保了人流的数量，也带动了过街通道中铺位的价格提升。总建筑面积5800平米铺位数322个经营模式销售价格最早经营时间3.35平米-45平米（公摊45%）铺位形式精品屋经营业态服装、小商品、小吃客群分布主要针对外来差旅客户以及周边商户经营模式区人防办开发统一招商，一次性转让50年使甠权，提供代租服务，收取一个月的房租作为代租服务费。部分大面积商铺提供包租服务，直接返5年租金，年回报率7%。销售价格以及租金均价：2万元/平米（1.8万-2.4万元/平米），代租均价为7元/㎡*天（建筑面积），物业费17.1元/㎡*月。项目现状销售完成率95%以上，开始交房并进行装修（2010年7月更新），预计2010年十一开业配套设施中央空调、消防喷淋、液晶电视展示系统、语音广播。炫街区项目运营启示有效利甠长途汽车站的客流优势，作为北园商圈和洛口商圈的有效过渡，依托中恒小商品市场，迅速培养商业气氛。借势09年火爆的市场，一次性出售50年使甠权，让利的同时，快速的收回了投资。但是租金制定的过高，不利商铺的短期出租和长期经营。与常规商业项目形成差异化，主打“小面积、低总价的核心优势，实现项目的高关注度。更是借鉴了常规项目蓄卡开盘的营销模式。槐荫广场项目地址：槐荫经七纬八路交汇处（省立医院南邻）项目性质：地下商业人防工程项目规模：占地面积2.7公顷，建筑面积45000平方米，绿化率为46%，停车位400-500个；建筑结构：B2-B1，B1商业，B2停车场，东北、西南角附属B1商业。装修风格：梦幻天空主题的顶棚（济南第一家）。硬件设施：中央空调、新风系统、两主入口上下扶梯、步梯层高：B2\B1楼板净高5.1m楼层布局：B2：停车场1.5万㎡，东北角超市，西南角时尚服饰1500㎡，铺位面积：待定。业态：时尚服饰、化妆品、饰品、童装、餐饮主力店：华联超市1.5万㎡）、KFC开发商：济南三诚汇鼎置业有限公司；开盘时间：待定销售模式：产权或使用权模式未定。销售价格：商铺均价2万每平方，2010年1月份开始出售vip卡，交两万低3万，总房款再打97折。经营现状：项目整体运营不佳项目点评：属居民基本生活配套类商业，辐射周边社区以及商业。但周边的省立医院和丰富的居民区可以提供足够的消费力。人防商城项目运营要点启示1区域、规模3经营业态2运营模式连通两个商业中心点（不低于城市二级商圈标准），实现“两进两出”的人流动线，避免循环动线和“死角”的出现；步行长度不宜超过1000米。超过1000以上必须要有有效吸引客流的商家进行衔接。业态定位以中低端为主，不宜定位于高端；业态以小饰品、服装、餐饮和娱乐（电玩、桌球、网吧等）为主；可考虑通过商业运营管理公司引入品牌店铺，快速拉动人气。。出售使用权（长期租赁合同）可实现投资的有效回收，但业态分布和甄选不可控，商业价值的提升周期较长，租金的溢价能力弱;需要有独立经营或委托专业商业运营管理公司经营，可有效控制业态分布及经营模式，使商业价值迅速体现，但投资的收回周期较长；。04•项目选址分析Siteselection2019/8/2527上海浦商投资管理有限公司选址条件•主要参考因素•租金水平：目标开发地块现有租金应在5元/天·㎡水平以上，为售价提供支撑的同时，也为销售加速增加筹码。•施工条件：因地下步行街需根据规范，按照消防分区设置上下出入口，因此，选址需参考地面出入口施工可行性。•商业在售供应量：开发片区的商业在售、招商供应量的多寡，直接对开发项目形成竞争，也制约着销售价格的浮动。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司28•洪楼广场•洪楼广场占地面积约15000平米，可以开挖建设地下一层，增加15000平米人防工程，平时作为商业使用，增加城市15000平米的商业面积及，可解决近两千人就业。地处花园路城市核心商圈，客流量充足，地块较为方正，有利于日后的运营规划。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司29洪楼广场2019/8/25上海浦商投资管理有限公司30广场现状广场位于城市核心，缺点是无明晰的主题，周边新开发项目形式不明朗。2019/8/25上海浦商投资管理有限公司31洪楼广场周边现场实景•山大路：•山大路地处济南核心科技商圈，同时毗邻花园路中心商圈，沿街科技类产品集中，餐饮服饰业发达，周边租金水平较好，具备人防