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1佛山写字楼/公寓市场简报2012/04/062目录佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境3佛山写字楼概述佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境4佛山写字楼概述佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境5佛山写字楼发展历程萌芽期（Befor1990s）（1990-2000）（2000-now）以政府、银行等国有自建办公物业大楼为主，部分企业在住宅、商业裙楼办公，主要分布在政府行政办公区域，代表项目有政府办公大楼、银行大楼。投资方：政府、国企市场行为：自用为主写字楼品质：未有正式的商业办公区地理位置：祖庙—汾江路、南海大道起步期随着经济的发展，在全国房地产开发热的带动下，商业写字楼在佛山开始发展，在祖庙—汾江路、季华路一带出现了出租或出售的纯商业办公的乙级写字楼物业，租金20-30元/㎡为主，代表项目有百花广场、东建大厦、创业大厦、经华大厦等。但与此同时，因为市场发展的不成熟，所以也造成了许多烂尾楼，如环球国际广场。投资方：大型国有企业、房地产企业市场行为：销售为主，不统一招租写字楼品质：乙级地理位置：祖庙—汾江路、季华路发展期投资方：发展商市场行为：自留出租比例逐渐增加，统一招商，统一物业管理写字楼品质：甲级地理位置：祖庙-汾江路、季华路、南海大道、千灯湖金融高新区、桂城佛山一环沿线、佛山新城随着佛山五区合并，广佛地铁开通，广佛同城化进程不断提速，以及佛山产业升级换代，甲级写字楼随之出现，租金也上升到40-80元/㎡，代表项目有环球国际广场、卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心、金安大厦和承业大厦等。6佛山写字楼概述佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境7佛山写字楼发展现状佛山现状阶段8在房地产的四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反应一个地区的经济状况和活力，也是反应第三产业是否发达的重要标志。纵观佛山写字楼的发展历程，写字楼市场从萌芽起步，到逐渐发展，经历了近20多年。伴随着国家的宏观经济调控，佛山产业的结构调整与升级换代，禅城提出将重点扶持LED、云计算等产业，构建“高端化、总部化、低碳化、集群化”的都市型产业体系，大力发展地铁上盖商圈，做大做强“楼宇经济”，佛山的写字楼现在进入高速发展期，许多大型高端写字楼在未来三到五年内密集上市，市场也将迎来高峰期。小结区域经济状况和活力第三产业发展程度写字楼9佛山写字楼特征销售为主，自留经营比例不断增加。目前佛山市场上，写字楼以销售为主，这有助于房企快速回收投资，但现在也有许多写字楼项目，以自留物业出租为主，包括承业大厦、友邦金融中心等，自留出租更利于统一经营管理，提升写字楼整体形象。短期内供不应求，长期看市场竞争趋于激烈。随着佛山产业结构的调整升级，现有的写字楼已不能满足市场需求，高端写字楼较为短缺。但从未来几年供应看，包括岭南天地、澜石旧城改造和华南国际金融中心等达几百万㎡大型高端写字楼项目将会扎堆上市，市场竞争也将趋于激烈。物业水平和档次不断提升。随着高端写字楼的不断出现，档次的提高，物业管理水平也是不断提高，国际国内物业管理公司不断进驻。租金不断提高，上涨空间依然较大。从20-30元/㎡上涨到现在的40-80㎡，从广州写字楼的租赁价格看，佛山写字楼还有很大的上升空间。10佛山写字楼概述佛山写字楼发展历程佛山写字楼发展现状与小结佛山市政规划前景和政策环境11佛山市政规划前景时间市政规划前景2007年6月广东省工作会议提出建设广东金融高新技术服务区（千灯湖金融高新区）2009年4月广东都市型产业基地正式启动建设，11个大型孵化平台项目全面启动2010年1月禅城区区委会议提出“西进、东提、中贯通”的发展战略2010年6月《“四化融合智慧佛山”发展规划纲要（2010-2015）》公布2010年6月“季华路·总部第一街”祖庙街道投资环境推介会一举推出6大招商项目2010年10月东平新城中央商务区最终实施方案落实，招商工作启动2010年11月广佛地铁（首通段）正式开通2011年1月佛山“十二五”规划确定“1+2+组团城市发展新格局2011年1月南海明确“中枢两翼、核心带动”的发展策略2011年11月东平新城正式改名为“佛山新城”，并将建设成为吸引人才的高地、引以为豪的精品2012年3月佛山“强中心”的概念范围进一步明确为佛山新城、禅城老城、沥桂新城、禅城西部等南北东西四大板块12佛山市政策环境时间政策环境2007年8月《关于加快推进广东金融高新技术服务区建设的扶持办法》为了扶持金融高新区发展建设，区政府每年安排不少于1亿元作为“广东金融高新技术服务区建设专项资金”。1.对金融机构总部按注册资本额给予奖励：其中银行、保险、证券类金融机构，按注册资本额给最高可给予2500万元奖励；其他类金融机构，按注册资本额最高可给予1000万元奖励。2.对金融机构后台业务总部给予奖励：金融机构后台业务总部为独立法人的,按注册资本额给最高可给予1000万元奖励；金融机构后台业务总部为非独立法人的,按注册资本额最高给予1000万元奖励。3.对服务外包企业，按注册资本额最高可给予1000万元奖励。4.对技术先进型服务企业，企业所得税减按15%征收，免征离岸服务外包业务营业税。5.对金融机构及服务外包企业自建或购买办公用房给予每平方米1000元补贴。对租赁办公用房的，前三年内，给予30%的租金补贴。6.对进入金融创新发展基地的中小金融机构及中小型服务外包企业，在其初26创阶段可向金融创新发展基地申请周转办公用房租金补贴，前三年内给予当时、当区域、当路段的房屋租金参考价50%的租金补贴，补贴面积不超过500㎡。时间政策环境2009年12月3日南海区人民政府颁布了《佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理暂行办法》该《办法》的制定颁布，为我区都市型产业活化土地奠定了重要的政策基础。该《办法》共十条政策，从政策优惠、规划布局、村镇集体土地的活化及相关产业配套的提高等方面充分体现了南海式的创新发明，为我区工业房地产的发展指明了方向。预计在未来的5-10年内，在“都市型产业”大旗下，南海大地可活化土地10万亩以上，盘活社会资产1000亿元以上，成就地位无可替代的都市产业强区。13佛山写字楼市场分析禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况禅桂写字楼市场区域分析禅桂在售在租重点写字楼分析14佛山写字楼市场分析禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况禅桂写字楼市场区域分析禅桂在售在租重点写字楼分析152007-2011年禅桂写字楼市场供求情况2007年以前，佛山经济主要是工业经济为主，需求不足导致市场发展缓慢。2007年后，佛山产业转型升级，带动写字楼市场快速发展。2007-2009年是禅桂写字楼发展的蓄势之年，每年新增面积不超过8万㎡，每年成交面积基本维持在1-6万㎡左右。2010年是禅城写字楼市场发展的爆发之年，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心等高端写字楼销售良好，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近20万㎡。2011年是桂城写字楼市场发展的关键之年，以金安大厦和承业大厦为代表的高端写字楼相继出现，为桂城板块注入新的活力。蓄势爆发16禅桂重点写字楼项目出售和自留的面积比例项目出售面积(m²)自留面积(m²)出售和自留的面积比例卓远国际商务大厦14130.3216409.840.86：1金海广场26044.9611236.832.32：1九鼎国际金融中心31284.6512589.422.48：1部分开发商会将写字楼部分楼层作为自留物业，所以才会出现2007-2011年之间禅桂写字楼新增面积总量大于成交面积总量的假性“供大于求”的现象。17小结近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而伴随着经济发展方式的转变以及产业的升级换代，未来市场对写字楼的需求将进一步加大，市场也将稳步向前发展。供求平衡稳步向前18禅城写字楼市场历年供求情况数据来源：佛山市禅城区房地产交易所07年佛山环球国际广场的出现使得该年新增面积为2.7万㎡，0809年以岭南大厦、卓远国际商务大厦、金海广场等项目开盘为主，写字楼的供求基本维持低位水平。由于目前开发商倾向于销售部分单位换取足够的流动资金，余下出租以获得稳定的现金收益，从而导致07-11年以来成交面积一直低于新增面积。其中，08年受宏观经济环境的影响，成交量为近年来的低点。10年卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心等高端写字楼销售旺盛使得整体市场呈现“量价齐升“的良好局面，成交均价也冲破“万”字头，环比上涨30.58%。10年市场消化完后，11年成了禅城写字楼市场的真空期，供应与成交稀少，但预计12年后市场又将迎来的阶段性高峰期。19小结禅城写字楼市场除2008年和2011年出现供求萎缩外，总体呈稳步上升的态势,写字楼价格更是逐年递增。上升事态价格逐年递增20桂城写字楼市场历年供求情况200820102011新增供应6.0516.1224.96成交面积5.9513.996.45成交均价5200551580282000600010000140001800005101520253008年-11年桂城写字楼供求情况面积：万㎡价格：元/㎡数据来源：佛山市南海区国土城建和水务局中低端写字楼成交以都市型产业基地为主，高端写字楼则以天安大厦和承业大厦为代表。其中，2010年天安数码城二期与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供求剧增，新增面积为16.12万㎡，成交面积为13万㎡，相比于2008年上涨166.45%和135.13%。成交均价方面，2008-2010年基本维持在5000元/㎡左右。2011年，伴随着广东金融高新区的火热建设，桂城第一个高端写字楼——金安大厦受到市场热烈追捧，拉升了市场的整体均价，约8028元/㎡。与此同时，承业大厦、凯泰中心、天安数码城三四期、瀚天科技城相继入市，导致市场供应创下历史高峰，但由于部分项目开发商采取只租不售的策略，如承业大厦等，从而导致2008-2011年以来成交面积一直低于新增面积。21小结桂城写字楼的发展还处于初级阶段，相当数量项目仍在规划建设当中，供求关系受制于部分具体项目。初级阶段个盘影响明显22禅桂写字楼市场历年租赁情况时期租金水平萌芽期（90年代以前）——起步期（90年代）20-30元/㎡（不含管理费）发展期（2000至今）40-80元/㎡（不含管理费）早期佛山的写字楼项目主要分布在祖庙板块和季华板块，随着百花广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以出售为主，招租也都是以写字楼的小业主“各自为政”，加之写字楼的设计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足，市场出现了供大于求的现象，每月租金水平一直处于低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。近年来，佛山经济的高速发展，土地资源的集约利用开发以及产业的转型调整，写字楼市场迎来了良好的发展机遇，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心、金安大厦、承业大厦等一批创新型与高品质的写字楼开始不断涌现，且主要分布在季华板块和桂城板块。写字楼项目软硬件的升级换代，使得租金也水涨船高。目前禅桂两地的高端写字楼项目的每月租金水平有了较大的提高。高端写字楼受到市场亲睐，尤其是大中型金融类企业和各行各业企业龙头的进驻，提高了市场的整体出租率。23小结禅桂高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升，也提高了市场的整体出租率。发展迅猛市场向好24禅桂写字楼市场区域分析佛山新城中央商务区南海大道商务区千灯湖商务区都市型产业区祖庙汾江路商务区季华商务区25主要商务区现状未来发展代表项目祖庙-汾江路商务区佛山最早形成的商务区，商业配套相对成熟岭南天地未来规划建设高的写字楼，将大大提升祖庙-汾江路商务区的市场地位百花广场环球国际广场国际金融中心季华路商务区佛山最为成熟的商务区，发展迅速，商务氛围浓郁，高端写字楼不断