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2020年4月19日第0页保利深度研究保利深度研究报告页保利深度研究目录一．发展历程二．企业文化与战略三．产品和物业介绍四．管控和流程五．人力资源六．成本管理2020年4月19日第2页保利深度研究保利从1992年成立至今，其发展过程大致可以分成5个阶段2010年，保利地产资产达到1523亿元，年销售额662亿元。计划到2012年，企业资产超过2000亿元，年销售额超过800亿元，到2015年成为行业领先企业和领导品牌1992-1997年确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位，形成了“和谐、自然、舒适”的产品追求和品牌理念雏形开发保利花园、保利白云山庄、北京保利大厦等代表项目，开始形成项目品牌和产品线品牌1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司全额出资1995年，保利第一个商品房项目”保利红棉花园“正式开工，完成了进行房地产开发的资本和经验积累2002年9月开始“立足广州，布局全国”的战略转型在广州、北京、上海、重庆、成都、沈阳、武汉等城市设立了多家子公司，全国扩张步伐坚定而明确确立了“和谐生活，自然舒适”的品牌宗旨，和“打造中国地产长城”的品牌愿景，深化品牌建设奠定基础形成阶段整合扩张阶段全国扩张阶段继续扩大资产规模，扩大市场占有率，确立2015年成为行业领先和领导品牌的目标围绕各经济圈核心城市向四周其它较发达城市进行战略渗透，继续完善全国布局增大商业地产投入力度，并开始涉及旅游和养老地产，丰富产品的业态组合2010年开始实施“三个为主，三个结合”经营战略，提出“和者筑善”品牌理念全新发展阶段1998-2002年2003-2006年2007-2009年2010----2006年7月上市进入全国前10强，综合实力上升到上市地产企业第二名完成以广州、北京、上海为核心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局，全国性布局日臻完善2020年4月19日第3页保利深度研究保利业绩增长数据0200400600800金额（亿元）0200400600800面积（万方）销售额营业额净利润销售面积销售额83.7170.4205.1433.8661.7营业额4081.2155.2229.9358.9净利润6.614.922.435.249.2销售面积123199.6258.5526.7688.42006年2007年2008年2009年2010年2006年上市后的5年内，保利的业绩增长近10倍，现已经跻身国内房地产企业前10强，短短几年内，保利的增长可谓是“火箭式”的爆发增长。2020年4月19日第4页保利深度研究公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图国务院国有资产监督管理委员会中国保利集团公司保利南方集团有限公司保利地产（集团）股份有限公司100%100%44.36%1.95%2020年4月19日第5页保利深度研究目录一．发展历程二．企业文化与战略三．产品和物业介绍四．管控和流程五．人力资源六．成本管理2020年4月19日第6页保利深度研究企业文化——“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”务实：立足之本创新：发展之源规范：经营之道卓越：追求之境经营理念企业观点人才观：企业即人，企业为人，企业靠人服务观：您的满意是我们孜孜以求的目标市场观：没有饱和的市场，只有饱和的产品企业精神团队精神敬业精神创新精神公司发展过程中，坚持雷厉风行、令行禁止的作风和严明的组织纪律，公司上下形成了奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明等具有军队特色的企业文化，造就了公司内部高效、和谐、简单的工作氛围。2020年4月19日第7页保利深度研究“和谐”是伴随保利地产成长的一条主线，其品牌宗旨为“和谐生活，自然舒适”，其品牌理念为“和者筑善”起步（1999—2001年）–开发保利花园，确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位，形成了“和谐、自然、舒适”的产品追求和品牌理念雏形扩展（2002—2004年）–正式确立“和谐生活，自然舒适”的品牌宗旨，保利品牌由此进入快速扩展和整合阶段，不断通过产品的创新性升级实践“和谐”的人居理想整合（2005年）–提出“领伍中国和谐人居”的年度主题口号，旗帜鲜明地将“和谐”主题贯穿于全年全国的品牌宣传推广之中。将“和谐”品牌推向全国提升（2006—2009年）–提出“和谐中国，创新生活”的年度主题口号，加大战略创新力度，将“和谐人居”的理念提升到一个全新高度升华（2010年---）–2010年，保利地产提出“和者筑善”的品牌新理念。以和为道，追求建筑、人与社会的和谐共生，营造业主的和美生活，促进企业的和谐发展；以筑立业，品质为先，追求卓越，不断创造与构筑理想生活与丰美人生；以善为达，心存感恩，诚待他人，关爱社会。“和者筑善”意喻“和谐创造美好”，既体现了保利地产“以和为道”的文化底蕴，又传递了“以善为达”的价值准则12345《中国房地产品牌价值2010研究报告》显示保利地产品牌价值达136.89亿元，获“2010中国房地产行业领导公司品牌”。2020年4月19日第8页保利深度研究在“和者筑善”的统领下，保利地产和谐理念形成了五“和”共筑的价值体系和乐中国：帮助青少年成长自然和美:产品设计理念和你成长：合作伙伴关系亲情和院：物业服务理念和者筑善和基金：致力于社会公益2020年4月19日第9页保利深度研究发展战略：三个为主，三个结合以房地产为主业，拓展相关产业；以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射；以住宅开发为主，有计划地增持国家中心城市的商业地产；三个为主扩大经营规模与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合；三个结合2020年4月19日第10页保利深度研究经营的市场定位及主要消费群体市场定位：主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略；产品形式：以优质中档商品住宅开发为主，适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等，以优化产品结构；中档商品住宅主要目标客户：为“中等或中等偏上收入阶层，包括政府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者；写字楼主要目标客户：主要面向外资跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。2020年4月19日第11页保利深度研究区域战略：针对性极强的“以点带面”区域布局保利地产对进入城市的具有策略性，先在房地产市场比较发达的超大规模城市站稳脚跟，然后以其为根据地覆盖周边城市。目前已经完成全国布局：以北京辐射环渤海经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以武汉辐射中部经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈。2020年4月19日第12页保利深度研究产品战略：以住宅为主，同时加大商业地产投入，并逐步发展养老以及旅游地产•保利地产实行中高端精品住宅为主、以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过成功开发商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态，同时逐步发展养老及旅游地产，走综合型地产的发展方向。•2010年公司进一步加大商业地产经营力度，实现经营收入突破5亿元。目前保利地产在广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等中心城市已建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米，涉及商务写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心等多元业态，以及多重城市功能的大型城市综合体。•现阶段，保利地产的主要目标仍是扩大规模、加快周转，持有物业仍以核心城市的地标性建筑为主，二线城市仍以住宅开发为主。未来，保利地产将继续以普通中高档住宅开发为主，适当增持写字楼、商业地产等经营性物业，使住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7：3左右。2020年4月19日第13页保利深度研究拿地策略：较为激进保利地产的土地储备素质与城市发展脉络相适应，将重点项目布局于政府市政建设投入集中的城市未来核心区域。2011年上半年逆市拓展13个项目，其中12个以底价获取。新进郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5个城市。新增容积率建筑面积456万平方米，较2010年末未竣工规划建筑总面积增长约10%，平均楼面地价2269元/平方米，较2010年下降27%。公司拥有项目容积率建筑面积5808万平方米，分布于38个城市，148个项目，在建面积2161万平方米。公司历年新增项目储备和期末项目储备2020年4月19日第14页保利深度研究房地产项目的定价模式以市场竞争导向为原则，确定合理的性价比，以取得产品价格的竞争优势。在制订具体项目价格时：第一，综合分析项目素质、成本、开发计划和市场竞争状况等因素，确定项目初步的定价区间；第二，全面平衡项目的规划布局、产品构成、楼层高度、户型比例、面积设置、单位朝向、户外景观、装修格调和用材品质等，确定每一销售单位的定价；第三，通过访问或预售等方法测定目标客户对项目定价的认同程度，对项目定价进行相应的调整；第四，根据项目实际销售情况和每期产品特点，调整定价，以适应市场和竞争的需要2020年4月19日第15页保利深度研究目录一．发展历程二．企业文化与战略三．产品和物业介绍四．管控和流程五．人力资源六．成本管理2020年4月19日第16页保利深度研究产品理念：自然和美自然和美保利地产产品理念，贯穿了保利产品开发的方方面面，是保利产品的最显著特征：将原生态自然资源价值最大化的规划；以大气自然、舒适实用为主的设计风格；通风、采光、绿化、密度和实用率等无一不精的居住舒适指标。三色系优建绿色代表生态。保利将打造如长沙·麓谷林语、总部基地等项目，作为公司环保、节能、减排的绿色建筑示范性项目，引导保利产品生态化建设与发展；金色代表品质。寓意保利产品精细化的发展方向：建筑、设计、选材、设备等各方面都将提高精细化标准，以此提升产品品质；蓝色代表科技。保利产品将引入前沿建筑设计与技术，选择高智能化的设备，提升产品科技含量。2020年4月19日第17页保利深度研究保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类。“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品和保利花园、保利百合、保利香槟、保利香槟、保利十二橡树等项目品牌产品均为大中型普通住宅小区，包括完善的生活配套、优雅的社区园林环境。该系列产品走精致舒适路线，突出和谐、自然的居家氛围；目标客户：中等消费人群；代表项目：保利花园、保利百合花园保利康居——城市家庭的健康人居城市中心精品住宅，独特的园林设计，把都市的喧嚣静静隔开，居中而居的精品社区；目标客户：高尚品味生活，浪漫情调小资生活，中高收入消费人群；代表项目：广州保利香雪山，无锡保利香槟国际；别墅混合大户型住宅设计、倚山而建、地处郊区；目标客户：追求生活品质且拥有一定事业基础的三口之家；代表项目：保利林语山庄，保利白云山庄，保利林海山庄；主要是高端标准的别墅、洋房物业，项目内拥有一流的高尔夫球场，属于典型的生态别墅小区。基于项目的高端规划和物业管理；目标客户：包括大公司董事级在内的社会高端财富人群；代表项目：保利国际高尔夫花园；保利珍品——都市精英珍藏的城央领地保利山水——有识之士的山水大宅保利尊享——层峰人士的人居名片2020年4月19日第18页保利深度研究保利商业地产包括五种类型：酒店、购物中心、商务办公、会展以及高端休闲保利的商业项目的五种类型：一．商务办公。在中心城市的核心商圈打造优质的地标性商务写字楼物业，一部分销售一部分长期持有。二．购物中心。购物中心或依靠优越的城市景观，或凭借城市商业核心中轴，打造城市核心商圈内最具特色的复合购物综合体，计划成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理。三．酒店。与六洲酒店管理公司结成战略合作伙伴，引进其最高端品牌“洲际酒店”为城市打造地标性商务酒店旗舰，其中保利出资建设，洲际酒店管理，合作分成。四．会展。是公司的崭新板块，是公司商业地产国