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济南·山水庭院项目汇报文件精品资料网（）目录：•市场现状分析•项目现状分析•营销推广建议•销售执行方案竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结配套客群研究潜在供应研究项目竞争市场分析板块内项目竞争市场黄金99银座花园本案东山墅海尔绿城中海奥龙观邸逸城山色项目竞争市场本案所在版块项目规模普遍较大，只有本案以及东山墅体量在10万平米以下。黄金99和海尔绿城均过百万平米本案启示：本案虽然规模相对较小，但所在区域土地稀缺，存在着一定区位优势。市场特征——规模概况项目名称10万以下10-20万30-40万40-50万100万以上山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸单位：平米精品资料网（）市场总结：小高层、高层已成为目前济南房地产市场中的主导产品。竞争项目中存在的物业类型较为丰富，但多层物业存在较为普遍，但总体市场放量较少。突显了其稀缺性。本案启示：高层、小高层产品市场接受度逐步提升，多层已迈入稀缺产品行列，为本案入市产品带来利好。项目竞争市场市场特征——产品形态项目名称多层小高层高层洋房别墅山水庭院黄金99红山圣都逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸市场总结：除少数高端物业（海尔绿城）风格比较独特，竞争项目多为现代及欧式风格。本案启示：市场中现代建筑风格同质化较为严重，古典与欧式、西班牙等建筑风格，容易脱离同质化竞争。本案风格与市场在售多层相近，无风格特色。项目竞争市场市场特征——产品风格项目名称古典现代欧式中式山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸项目竞争市场市场特征——景观特征项目名称景观特征山水庭院无内景观，外景观：牧牛山公园，浆水泉风景区、龙洞风景区等景点。黄金99原生坡地景观、水景以人工水景为主（喷泉水池、涌泉水池、吐水景墙、景厅）、中心景观区1500m2开阔的水面。逸城山色牧牛山、洄龙山、洪山三山环抱，洪山公园、牧牛山公园、奥体中央生态区近在咫尺；项目西侧结合河道进行景观设计打造，整体呈现“依山傍水”景观氛围。东山墅半山庭院利用天然坡地打造多层台地，形成立体园林银座花园无景观海尔绿城游泳池、中心花园、水景相结合而成的江南意境园林。奥龙观邸以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，奥体中心、龙奥大厦尽收眼底台景、叠瀑，雕塑、草、藤墙、步阶、壁泉依次展开，形成丰盛多样的的视觉体验。精品资料网（）建筑形式：以小高层、高层形式为主，多层稀缺且规模相对较小。装修标准：除黄金99（多层）、海尔绿城之外，基本以毛坯交房为主建筑风格：现代、欧式，其余项目风格类同。景观环境：整个片区多利用天然的山景及坡地塑造项目园林景观。在天然水景缺失的项目中，也注重通过人工水景的弥补来提升项目的居住档次及感受。项目竞争市场市场特征——产品特征片区内住宅价格与区位关系密切。价格大致由西至东（奥体中心）递增。本案周边项目大致在8500-9000之间。黄金99因占据品牌及产品优势均价超出项目周边价格。单位：元/㎡项目竞争市场市场特征——项目价格项目名称物业类型销售均价备注黄金99多层14000含2000元精装修高层12000毛坯逸城山色小高层未开盘东山墅多层10400银座花园小高层8800海尔绿城小高层12000含2000精装修奥龙观邸高层10000常规型两房在85-90平米左右；舒适型两房在100-120平米左右；常规型三房120-150平，舒适型三房在150-160平米。少数四房在160-217平米。片区内住宅总体户型偏大。80-120平米之间的户型最为热销。多个项目现剩余房源均为大面积户型。单位：平米项目竞争市场竞争项目主力户型面积区间一室两室三室项目名称80-9090-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上山水庭院黄金99逸城山色东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸四室精品资料网（）二房主力总价集中于90-110万元，三房110-150万元之间。四房集中在190万以上单位：万元住宅竞争市场竞争项目房型总价区间两室三室项目名称90-110万110-130万130-150万150-170万170-190万190-200万200万以上山水庭院黄金99逸城山色未开盘东山墅银座花园海尔绿城奥龙观邸四室三室、四室重叠销售均价市场价格按区域分布较为明显；市场均价约9000元/㎡，少数高品质精装项目已突破12000元/㎡的高点。主力户型常规型二房多集中于90-100㎡左右，舒适型两房在110-120㎡左右常规型三房集中130㎡左右，舒适三房集中在150-160㎡左右四房在160㎡以上，市场接受度一般。主力总价常规两房总价为100万元/套左右，舒适两房总价在110万元/套左右常规三房总价120-140万元/套，舒适三房总价集中于150万元/套突破相应区间的产品市场接受度一般住宅竞争市场竞争项目价格分析竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结配套客群研究潜在供应研究住宅竞争市场分析精品资料网（）竞争项目在售的约44.7多万平米，后期市场存量约为42万平方米，市场压力明显。住宅竞争市场供应去化研究—市场存量及下步放量项目名称目前市场存量（万㎡）后续待推量（万㎡）山水庭院0.70黄金99020逸城山色80东山墅40银座花园04海尔绿城200奥龙观邸1218片区房地产市场各项目销售情况差距较大，销售较好的几个项目，主要有几个原因：1.项目规模、品牌和产品多方面因素影响，海尔绿城的销售去化速度2.日常中的价格优惠活动，如银座花园400元/㎡，海尔绿城的9.9折优惠等。3.开盘前期有较长时间的辅垫，积攒一定数量的准客户；4.开盘时举行促销活动，交3万抵6万（奥龙官邸高层）交3万抵4万（东山墅）。总体来讲，销售速度是项目综合情况而决定的。住宅竞争市场供应去化研究—市场去化率项目名称总套数已销套数开盘时间销售周期销售率月均销量黄金99多层14402010年5月000逸城山色40002010年5月000东山墅2282202008年12月1496%16银座花园三期南三栋1801532009年9月685%25海尔绿城188015952009年9月685%257奥龙观邸高层3360未开盘000精品资料网（）竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结住宅竞争市场分析配套客群研究潜在供应研究住宅竞争市场配套客群研究-物管配套1、多数项目均设会所、商业网点\中、小学、幼儿园等教育配套；2、物业管理公司多为开发企业下属物业，物业管理水平较为高端，如黄金、中海、上海绿城物业顾问等；3、物业费（高层、多层含电梯费）在1.2-1.7元之间。项目名称配套物业公司山水庭院商业未定黄金99尊贵会所、中小学、幼儿园、商业综合体黄金物业逸城山色无未定东山墅无济南凯瑞物业公司银座花园4315平方米的大会所（含中心游泳池）；超市、学校、医院、幼儿园鲁商物业管理公司海尔绿城27000平方米的“运动“主题会所。两所幼儿园，一所十八班小学和一所九年一贯制中小学。小区商业风情街25万平方米。绿城物业公司奥龙观邸社区内配有18班的小学和幼儿园、商业中海物业配套会所：较为高档且齐全，会所普遍注重运动功能的设置。教育、商业配套较为完善。突显了社区的人文关怀及档次物业管理：整体物业管理水平较高。多为国家一级资质物业管理。住宅竞争市场配套客群研究——物管配套本地客户属于本地上层人士，多为省、市级公务员及从事电力、钢才、电信、医疗等国有企业及事业单位以及IT业等私营企业主诉求关键词1：改善型多为三口以上家庭，年年收入在50万以上；目前居住条件多为100㎡以上户型，再次置业的主要目的为改善居住条件，提高生活便利。诉求关键词2：投资性有一定家庭财力支撑，要求居住环境与办公地点相匹配，强调定特的生活圈，注重生活便捷性，并看好区域发展。外地客户多来自济南周边县市。职业多为电力部门以及中小企业主。诉求关键词1：投资型全运会后多看重本地配套资源及房地产升值潜力较大地段，靠近奥体中心及龙奥大厦等地买房，强调地段、投资价值。诉求关键词2：外来短期居住/度假型购房多考虑靠山板块，有良好的外部景观，注重小区规模、房屋品质，当地开发商口碑对客户有较重要的心理影响。住宅竞争市场项目区域客群特征精品资料网（）竞争市场概况供应去化研究竞争市场小结住宅竞争市场分析配套客群研究项目规模本板块大盘相对较多，辅以以中小型项目，本项目版块基本为30万以上。百万规模项目占到两席。业态较为丰富，多层等低密度住宅数量占比较少。日渐稀缺产品风格市场中欧式现代建筑风格同质化的现象较为严重，其它建筑风格容易形成差异化营销。市场去化在售竞争项目近半年去化明显，多数处于尾盘阶段，但未来，尤其是5月集中开盘（逸城山色、银座、黄金99）的项目不在少数，竞争压力递增。市场价格市场均价多集中在9000元-11000元/㎡左右；随着地域配套的完善及小区入住等人气的拉动，低密度住宅将在未来继续升值。住宅竞争市场市场小结阁楼及车位1.阁楼普遍有产权（2.2米以上）；2.使用率普遍较高，使用率在50-70%左右。3.价格一般加在顶层房价中，很少单独出售。价格多为该项目均价的基础上，加3000元/平米。如东山墅，均价10400元，顶层带阁楼13400元/平米。车库/车位多为产权车位，价格在10-16万/个不等。（银座10万/个，东山墅16万元之间）精品资料网（）备注购房优惠：经调研，发现版块房地产市场几乎所有项目都有一定优惠，且优惠形式相近，多为一次性享受99折优惠（绿城）银座400元/平的优惠，认购多采用交**抵**万的方式进行。如（东山墅交3万抵4万，奥龙观邸交3万抵6万。）因此，在本项目价格制定时，要考虑到其优惠幅度。目录：•市场现状分析•项目现状分析•营销推广建议•销售执行方案项目目标定位——项目现状项目地块：项目位于济南市东部新城区奥体文博板块，旅游路北。回龙山路北麓。该地块也是板块中不可多得的观景地块。本案行政中心+龙奥大厦周边交通情况：⊙北侧旅游路⊙西侧水泉路、二环⊙东侧洪山路项目目标定位——项目优势解析1、项目优势分析：•稀缺的多层优势•奥体文博地段优势•景观优势（山景、水景）•购房客户群优势（省直机关家属楼）•交通优势。•工程进度优势。（主体封顶）精品资料网（）项目目标定位——项目劣势解析•规模较小，小区内景观及自身配套欠缺；•入市较晚，价格涨幅下降。•同质化，没有项目自身的特点；•宏观市场情况不确定，潜在客户将存在犹豫心理。2、项目劣势分析：1、品质定位：中高档精品居住社区2、区域定位：奥体文博中心低密度绝版社区3、形象定位：山水花园社区总体定位：奥体文博中心，绝版山水社区区域规模品质环境配套政策价格功能潜力定位项目目标定位：——产品定位项目目标定位——客户定位•客户区域：–济南当地人中高收入人群为主–在外地工作的高收入本地居民–在济南投资、工作的中高收入人群–同时对周边区域进行扩散•职业范围：–省、市政府、企事业单位领导、职员–金融、通讯、房地产行业–物流、建材、钢厂等•购买动机：自住、投资综合体，二次以上置业较多•年龄区间：30-50岁项目目标定位：——客户定位•目标客户特征：•家庭描述：30-45岁左右，三/四口之家，部分三代同堂•置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质。•给自己：清静、自然的生活环境，同类人群共同居住的匀质化氛围；•给孩子：高品质的学校，浓厚的人文氛围，一个良好的学习和成长环境；•知识背景：高学历背景•性格特征：沉稳理性、见多识广•职业类型：高校和科研院所知识与产业结合的教研人员•机关工作人员•医生、律师等•经济状况：家庭年收入在50万元以上