集团社区商业运营模式

河南建业商业地产经营管理有限公司建业商业地产公司集团社区商业运营模式2013年09月1河南建业商业地产经营管理有限公司2一、社区商业规划及配置标准二、社区商业运营模式及优劣势分析三、商家合作意向洽谈情况四、自营思路及测算五、社区商业五年发展规划六、社区商业案名、LOGO、平面布局目录河南建业商业地产经营管理有限公司3备注：1-6业态为社区商业必备业态，7-10业态可根据项目规模、区位、周边配套灵活选择。一、社区商业规划及配置标准序号社区面积≤50万㎡50-100万㎡≥100万㎡面积需求（㎡）业态配置1绿色产品特供店√√√30-1002便利店√√√150-2003便捷性餐饮√√√100-1504药店√√√100-1805干洗店√√√50-806自助银行√√√50-607面包房√√80-1008中介√√80-1009美发√80-10010电信充值√50-80合计业态数量6810/建议自持面积单层≤900㎡两层建筑单层900-1000㎡两层建筑单层1100-1200㎡两层建筑/河南建业商业地产经营管理有限公司4二、社区商业运营模式及优劣势分析运营模式模式一：招商为主，自营为辅所有业态均以招商为主，无法实现招商的，建议自营。模式二：部分业态招商，其他业态自营便利店、药店、自助银行等业态招商，绿色产品特供店、便捷性餐饮、干洗店自营。河南建业商业地产经营管理有限公司5二、社区商业运营模式及优劣势分析招商思路：1、招商目标：全（国）省及各地市排名前三的连锁商家，品牌形象及档次与建业相匹配。2、招商模式：根据公司拿地的区位特点及新盘初期入住率较低的特点，为解决招商难题，创新招商模式，借鉴零售行业招商经验，采取租金减免、装修投入、设备投入、流动资金垫支等多项优惠招商措施，吸引商家入驻。3、商家合作模式：模式一：商家租赁经营的方式；模式二：我方与商家联营的方式。河南建业商业地产经营管理有限公司自营思路：1、团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。2、资金来源：成立持股会。持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。3、自营模式管理架构:集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。二、社区商业运营模式及优劣势分析6河南建业商业地产经营管理有限公司4、运营模式：（1）自营模式：建业自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等；（2）先加盟后自营模式：建业加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌；（3）加盟自创品牌模式：建业加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业时打自己品牌；5、监督审计：审计部、财务部、持股会配合集团进行日常的监督、审计。二、社区商业运营模式及优劣势分析7河南建业商业地产经营管理有限公司二、社区商业运营模式及优劣势分析运营模式优劣势分析模式一：招商为主，自营为辅模式二：特殊业态招商，其他业态自营8优势：经营档次、服务标准、开业时间可以保障，通过持股经营还可调动员工积极性。劣势：开业时间、商家档次、经营状况、服务标准等无法保障。优势：人员投入少，人力成本低，品牌认可度较高，上市融资方便。劣势：资金投入较大，人力成本高，人均利润低，各地市及县零星分布，无连锁、配送优势，上市融资受限于经营利润。河南建业商业地产经营管理有限公司三、商家合作意向洽谈情况郑州调研调研工作城市业态内容调研工作思路便利店药店餐饮银行洗衣店其他地市调研（焦作）发展现状及发展规划目前发展的城市主要合作方式（直营/加盟）行业内位置和规模与建业战略合作9河南建业商业地产经营管理有限公司10品类序号商家品牌联系人联系电话地址合作意向情况备注便利店1左右间郭宝18738173516黄河路姚寨路交叉口东南角天一大厦A座411室有合作意向，加盟为主。下半年将推出新模式：20-30平方米或者30-50平方米，做高端精品店。2思达便利店陈涛13598872985花园路纬二路有合作意向，只做直营，目前只做郑州市场。3四邻便利店刘学彬13608681167城东路顺河路南有合作意向，只做直营，计划向全省开店。4郑州供销超市高总13938256766有合作意向，可在郑州及地市合作。若在小区外围，200平方米即可，若在小区内部，300-400平方米。条件好的社区可考虑自营；其他以加盟为主，推荐其地市的加盟商来主营，参股合作。5众品食品万毓魁18537108883农业路花园路招银大厦19楼有意向合作，直营、经销模式，可以做到全省覆盖。面积要求300—500㎡，人员配备5-8名，大型社区可做便利店模式。6怡家精品超市李先生13783682637建业总部港906室有合作意向，只做郑州市场，面积以150-300平米为主，直营、加盟均可，加盟费用150万左右。人员配置最低12个。郑州市共5家店(其中两家位于普罗旺世社区)，主要服务高端社区。郑州调研三、商家合作意向洽谈情况河南建业商业地产经营管理有限公司11品类序号商家品牌联系人联系电话地址合作意向情况备注药店1张仲景大药房马立18937163988有合作意向，可在郑州及地市合作，只做直营。2仟禧堂大药房徐先生0371-66909175经八路18号对郑州市场很有意向，对地市市场暂不考虑。3老百姓大药房姚先生13903860151对郑州市场有意向，地市开设两家直营店，选址要求人流量大的成熟社区。4大参林大药房广州总部刘先生13318832299陇海路大学路交叉口汇丰大厦2楼有合作意向，只做直营。今年广州总公司以开拓河南市场为主，目前全国共有1500余家直营店，分布在广东、广西、江西、福建、河南几大省份。面积不低于150㎡，每店最低配备7名工作人员，广州总公司有选址决策权。（该品牌在全国医药店品牌中排名第三，前两名为：国药控股，全国共有约5000余家店面；桐君阁，全国约3000余家店面。）5郑州林先生138385280706漯河廖先生137213217387国药大药房韩总15837167058东风路丰庆路南200米国药大药房2楼。有合作意向，选址要求较高，目前主要倾向于郑州市场，只做直营。共9家直营店，经营面积100-150㎡，人员配置最低7名，统一培训。区位要求是成熟社区，新社区要求为高端大型社区，如合作希望给予优惠政策。三、商家合作意向洽谈情况郑州调研河南建业商业地产经营管理有限公司12品类序号商家品牌联系人联系电话地址合作意向情况洗衣店1郑州郑洁丽洗衣郭女士0371-66322914东明路顺河路交叉口向西300米路北（郑州市洗涤行业协会2楼）有合作意向，可在河南省内合作，只做加盟。2康洁洗衣店姬晓晓13015501986经三路红专路融丰花苑A座12楼AD室有合作意向，郑州做直营，地市只做加盟。餐饮1春光早餐工程王春光赵总1551717171813938537379经八路与纬一路交叉口西北角路东（郑大二附院北）有合作意向，可在河南省内合作，加盟直营均可，注重地理位置，对建业肯定程度高，面积200-300平方米，面宽10-15米，最好在一楼，租期5年左右。2永和豆浆储经理18222907063华北大区，天津有合作意向，河南区只做加盟，首家店加盟费70万元，装修费30万元，店面200㎡以上，培训员工12名。3米多面多荆宜儒13007536663陇海路大学路交叉口向北200米路西华城国际中心1831室有合作意向，以商业区为主，入住率高的社区也可以。郑州做直营；地市做加盟，面积150平方米以上，县级市场130平方米以上，位置好的话可以考虑直营。三、商家合作意向洽谈情况郑州调研河南建业商业地产经营管理有限公司13地市调研—焦作三、商家合作意向洽谈情况品类序号商家品牌联系人联系电话地址合作意向情况备注超市1河南华隆商贸有限公司王金明（总经理助理）13903733928辉县市百货5家/电器2家/超市5家/鞋城1家/400亩房地产1、该公司发展计划为：全省范围内的县级市选址开店，主营业务百货、超市、鞋城、电器，超市面积要求3000-6000㎡，需求单体面积2万㎡以上的中心商业物业（不适合社区商业，适合商业中心）。2、主要经营思路为在每个合适的县级市开出1-2家2万㎡以上的大型购物中心（视消费水平）。3、主要从用工、效益出发希望进行大店的经营。暂无法合作2焦作农枝花超市张经理（负责选址）18539179110焦作市解放区塔南路与人民路交汇处西100米路北交通银行东邻有合作意向，目标是在焦作市县乡村市场开生活便利店，目前只发展焦作市内门店，现有12家门店。可在焦作城区合作药店1焦作蓝十字大药房李总（负责开店）15893051299焦作市解放中路78号有合作意向，可在焦作区域合作至县级市场，面积要求100㎡以上，面宽尽可能长，以利于店招展示，其他无特别要求。可在焦作范围合作至县河南建业商业地产经营管理有限公司调研结论通过对郑州和焦作的商家进行调研，社区商业各业态的商家均以其所在地区的发展为主，大多数无法做到省内跨地区覆盖。建议郑州区域的项目以郑州商家资源为主；各地市的项目以当地的商家资源为主，郑州商家资源为辅。三、商家合作意向洽谈情况14河南建业商业地产经营管理有限公司-4511.83-33.17-4531.54-13.46-4539.42-5.58-4565.7020.70-4570.9625.96-4576.2131.21-4598.5553.55-45103.8158.81-45109.0664.06-45114.3269.32-60-40-20020406080100120第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年每年支出毛利收入净收入自营便利店按2000户社区，150㎡便利店计算，单位：万元70万开业投入每年运营支出40万商品30万，其他40万，5年折旧流动资金20万不计租金进货周转•因交房即开业，入住率低，销售额低。预计第4年开始年度盈利，第6年开始整体盈利；项目及周边1000户时可日盈利。•毛利率按18%计算，10年累计收益271万，与10年80元/㎡/月的租金收入127万，增加144万收益盈利趋势15四、自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司便利店自营思路1、定位：加强型生鲜食品便利店，档次与项目需求匹配；定价采用高低价策略（非天天平价）；2、参考品牌：7-11；丹尼斯便利店；3、经营分类：休闲食品、粮油副食、酒饮料、冷冻冷藏、生鲜、洗化、家百、纺织等；如便利店自营，绿色产品特供店设置为店中店。4、渠道：前期现金采购（批发市场、送货上门），主要受项目分散于各城市制约，无连锁优势；5、设备资产、装修：公司统一招标；6、财务：股份制专业运营管理公司财务；7、服务：结合至尊卡，引入送货上门、食品加热、充值、充电、公用电话、代收发快递等服务；8、人员管理：建立专业的管理团队，营采合一，持续培训。便利店作为最基本的社区商业业态，可在交房装修期开业，满足居民基本生活需求。16四、自营思路及测算河南建业商业地产经营管理有限公司17自营测算—便利店按150㎡计算，单位：万元开业投入资金每年运营费用支出便利店自营预算：开业预计支出70万，每年运营预计支出40万，第一年度合计支出110万。需流动资金20万（日常进货周转，其他支出）。万元万元/年项目项目内容费用物业费估值为0.60万/年0.60人工单店经营共7人，员工6人（两班每班3人），采购（兼司机）1人26.00水电费水电支出0.25万/月（照明、冷柜）3.00耗材费0.1-0.2万/月2.00工装费按7人每人每年200计算0.14税金0.1万/月1.20损耗保质期、损耗等0.04万/月0.46营销费用营销费用（传单、赠品、抽奖等）0.2-0.3万/月3.00运输费部分自采的运输费0.3万/月3.60全年预计支出（不含房租）40.00项目项目内容投资金额固定设施装修消防、室内外装修、门头招牌、防盗等5.00设备投入货架、购物篮、收银设备、烟酒柜、电脑、空调、风幕柜、电子秤