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银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报谨呈：山东银丰房地产开发有限公司××（中国）山东公司Jinan.Sep.2010©2010特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归××(中国)所有。在获得××书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布。本报告汇报思路项目定位体系项目规划建议项目启动区建议城市宏观研究区域研究新城案例不同物业市场表现目标界定与本体分析竞争机会挖掘发展战略与整体定位城市宏观研究01宏观经济城市规划政策环境中国经济高歌猛进•统计数据显示，中国国内生产总值从2000年99214亿元猛增到2009年340507亿元，增长了343%，2010年有望实现翻两番。•中国经济的高歌猛进全面推动了社会经济各个层面的发展，特别是为中国城市化进程提供了澎湃的动力。科目数据非农业部门经济比86%非农业部门就业比53%城市人口占全国人口百分比46.6%城市化进程相对滞后•统计数据显示，目前，我国非农业部门经济总量占全国经济总量的86%；非农业部门就业率为53%；城市人口占全国人口约46.65%，城市化水平远远滞后于社会经济发展，具备发展空间和足够的推动力。•中国经济增长依然处于高速增长通道，非农业部门增长空间和速度依然领先农业部门。非农业部门的比重、就业人口将持续增长。城市化进程必然要深化和加速。城市化进程阔步前行年份城镇人口（亿人）城市化率新增城镇人口（亿人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15•在经济推动下，中国城市化进程阔步前行，2000年以来，每年城镇新增人口最少也在1300万以上。•城市规模扩张，城市人口规模增长已成为近年来中国社会发展的一个重要特点和关键性趋势。济南也同样进入了城市化快速扩张的发展阶段济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期排名城市GDP(亿元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3广州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6苏州740011%7重庆652714.9%8杭州5098.6610%9无锡500011.5%21济南3351.3612.2%人均GDP济南7414——2009年全国各城市GDP排名GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型近几年济南GDP增速单中心城市扩张大都市化形成都市群形成对外形成区域中心主城新城新城新城新城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城济南北京特征：旧城改造+新城规划对内形成大都市从单核向多核转变下新成中心地位加强，对外联系和影响加大，房地产需求将呈逐年上升趋势。将从目前的入门级大城市发展成都市圈的核心资源集聚效应加剧，作为“区域中心”的城市地位得到加强，处于大都市形成过程中将由目前单核城市发展成为带状组群城市未来城市空间结构呈“带状组群”布局结构分布通过对区域经济、交通、资源等方面进行综合分析，济南市城市空间发展结构呈“带状组群”式布局结构分布。北京：单核城市空间青岛：组群城市空间深圳：带状组群城市空间城市规划：2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。重大利好：全运会大规模基础建设成就：全运会奥体中心场馆及相关配套建设催化城市面貌更新；旧城区大规模改造：小清河、徐李等北部、西部旧城区改造启动；东部高新区建设：高新区成为济南新的经济增长极，城市化区域加速扩大；市政府东迁：政府东迁至奥体文博区域，加速中心城区与高新区之间城市化进程；西部交通条件改善：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地打造与高铁新客站建设，改善西部环境。阶段特征：旧城改造与新城规划同步进行；城市外围区域认知迅速提升；城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活水平。直接表象就是各种利好因素对于不同区域的发展推动城市化与规划利好激励下，城市迅速扩张经十路沿线规划效果图济南城市面貌鸟瞰济南唐冶东部新城规划已经形成，随着济南城市规划和发展结构的改变，城市发展速度迅速，新城的发展将出现跳跃式前进。城市规模扩张的同时，城市形象和功能也将不断强化发展势头强劲，城市面貌快速更新，看齐一线城市唐冶新城部分规划海尔绿城全运村嫁接绿城南方开发经验，项目实现园林实景展示与精装修现房，是济南市场比较少见的高端精装产品。中海·奥龙观邸中海·紫御东郡奥龙观邸依靠与奥体文博区域的位置优势以及相对稀缺的山体别墅实现市场突破，中海物业服务也高于济南市场平台。济南万达广场万达拥有全国多个城市中心综合体开发经验，大户型产品豪华精装以及6米左右客厅开间，冲击了济南客户的市场认知，迅速实现了项目形象突破。恒大名都唐冶第一个多物业类型的综合居住社区；售楼处、会所展示布置也突破了济南市场水平。绿地新里卢浮宫馆周围青山环绕、绿树成荫，交通便利。既有山景又有水色，环境优美空气清新，堪称人与自然和谐统一的绿色生态社区。阶段特征：一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本土需求精准对位问题，济南房地产市场开始步入产品竞争阶段。城市发展为房地产产业发展提供了蓬勃动力品牌开发商大举进驻带来房地产市场繁荣并走向成熟物业类型优势分析影响判断别墅属于稀缺资源，一直以来都是首付四成，购买全体资金实力强影响较小高端洋房豪宅多为资源型洋房豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次置业影响较小自住中小户型90平方米以下的户型首次置业首付仅需两成影响较小商用物业包括商铺、写字楼、小户型公寓（商业性质）本身进入门槛较高，而且一直是四成或五成首付，利率也未变，有些投资者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范围。影响较小中心区物业一般拥有较为完善的市政配套、教育配套、生活配套等各种资源，居住便利且同时租赁市场活跃，自住和投资需求都较为旺盛影响较小赠送面积的中小户型90平方米以下的中小户型首次首付仍为两成，加上赠送面积，这样的户型会受到市场的追捧影响较小当前出台的房产政策对不同物业影响程度不一对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小城市宏观研究小结1、中国经济推动了中国澎湃的城市化进程；2、济南城市化动力充裕，城市空间将从目前单核城市成长为带状组群城市；3、济南城市扩张为房地产发展提供了历史性机遇；4、相对于当前政策变化而言，更多属于短期因素，无改中长期发展趋势，而且不同物业受到的影响不尽相同。区域研究02现状与未来功能定位产业导入交通条件根据国内外带状组群城市空间的空间布局经验，该类城市通常是由一系列的分工协作的城市组群沿城市交通主轴分布。每一城市组群构成城市功能上的一个重要节点，担负着不同层级城市中心的职责。组群城市空间具有多中心结构深圳——以交通主轴贯穿的多城市中心分工协作的组群城市空间系统新中心根据规划，东部为济南主城区的主要发展方向。在重点片区建设上，将把唐冶新城建设成为以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心。唐冶新城将成为未来多个城市副中心之一唐冶——以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心唐冶新城在多组群发展中具有先发优势产业发展已经启动，历城政务区建设初见成效高新区：工业园区高新技术产业为主；从业人口十万人。入住企业：正大集团、三星化学等。孙村郭店彩石等片区：产业片区支柱产业为电子信息、汽车制造等，规划用地面积70平方公里，人口70万人。进驻企业：浪潮、将军集团等。唐冶位于高新区和孙村产业区等片区的有效辐射范围内唐冶片区处于几个产业片区企业活动的经济辐射范围之内，作为新城对周边片区的吸纳作用较强。随着规划进度的实施、本区域作为未来新城的功能不断的完善，在此基础上区域住宅空间和商务空间需求逐步的增强。空港组团：城市副中心之一规划用地面积20-30平方公里、人口15万。两河庄科章锦汉峪等片区：居住片区规划用地80平方公里、人口22万左右。唐冶新城是济南城市空间拓展的重点区域唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域，城市规划对唐冶新城发展有巨大推动作用济南市重点空间布局建设规划《济南城市总体规划（2006-2020年）》东部城区以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，加快推进孙村工业区、章锦工业园建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在唐冶初步形成东部城区中心孙村“撤镇入区”，纳入高新区范围在济南市2006-2020年总规中唐冶新城明确定位为济南东部城区中心，重点发展物流，是济南城市空间拓展的重要区域唐冶西城功能定位为：现代服务业的核心聚集区和资源节约型、环境友好型、可持续发展型、生态自然型的标志性山水之城、宜居之城、体育健康之城，使之成为省城东部城区的政治、经济、文化中心和济南市“大经十路”发展带的新亮点但是依然处于起步阶段，前景与现状存在兑现时间差目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域已有配套规划配套教育青干院唐冶镇小学伊顿国际双语幼儿园恒大名都小学医疗以门诊为主最近医院在高新区恒大名都医疗服务机构商业无银座、太平洋百货其他临港南区工商银行、农业银行历城体育馆城市路网建设郭店中学省实验分校唐冶小学青干院工商银行农业银行历城体育馆伊顿国际双语幼儿园银座/太平洋百货近几年唐冶新城基础设施配套的投入将有所增大，配套将有较大改善。商业配套的真正发展还需要人气的带动。经十路世纪大道东绕城高速胶济铁路围子山区域研究02现状与未来功能定位产业导入交通条件空间上看，处于多个工业园区的包夹之中在东部产业规划中，唐冶新城属多个产业园包围的新城中心区，部分园区已经发展到比较成熟的水平，产业绕城格局已经形成目前唐冶周边分布着高新区、临港产业园区等多个吸聚大量产业企业的园区，已经形成园区围绕的空间态势。众多高新技术企业、重汽、浪潮等大型企业也已经入驻。产业人口规模已经非常可观，而且将持续增长。符合济南城市扩张的一般规律外围工业区初具规模后，居住区的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及各工业区间的空白地带进行填充。工业的发展以及近郊工业区的建设是济南城区拓展的主要动力。工业区一般都是在原有城区空间外围规划，外围工业区初具规模后，居住区等其他城市功能的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及各工业区间的空白地带进行填充。非生产性产业规划已经启动唐冶新城目前已经进入到非生产型产业注入阶段，但是目前仅有教育产业、历城政务功能和拟引进的商业产业，其他多数规划产业正处于规划启动初期。历城区政务中心历城区体育馆孙村信息产业与彩石教育板块高校教师、信息产业中高层人员收入稳定，消费力较强，为洋房、高层需求形成良好基础山东经济学院燕山学院山东商业职业学院孙村未来信息产业客户已入住孙村-彩石板块，目前区域在售楼盘存在高校教师目前还未入驻，未来会有大量高收入的信息产业人员进入客户特征收入稳定，有较强消费力，目前在恒