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成都低密度产品案例研究成都市场典型低密度畅销产品研究保利公园198弗莱明戈麓山国际社区仁和春天大道华侨城物业现状:占地面积:4000020平方米总建筑面积:2000000平方米容积率：洋房3.0；别墅1.55总数：4113个比例：85:4113地上车位：85个地下车位：4028个停车位:别墅1：2开发周期:8年开工时间:2008-3-26总户数:一期3645户（其中叠拼别墅占7%）物业管理附加信息:电梯1.5元/平方米·月，别墅3元/平方米·月开发商:保利（成都）实业有限公司物业管理公司:保利广州物业管理公司建筑单位:富利建筑安装工程有限公司景观设计单位:泛亚国际保利公园198项目基本指标叠拼别墅243套双拼别墅8套畅销产品（一）：叠拼1.2楼住户234平米地下一层地下夹层优点:1.地下室客厅局部挑高形成夹层2.独立私家车位，直接入户表示全赠送表示半赠送一层二层花池挑高表示全赠送表示半赠送卫生间卫生间错层主卧大露台庭院挑高入户花园入户花园次卧大露台畅销产品（一）叠拼1.2楼住户234平米畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四挑高客厅赠送入户花园露台挑空赠送双露台赠送双露台豪华主卧带阳台，卫生衣帽间，书房挑空主卧玄关天井挑空天井表示全赠送表示半赠送优点：1.内庭院，天井双采光。地下室采光效果好2.赠送入户花园，阳台以及160平米屋顶花园，总赠送面积240平米3客厅挑高，彰显大气顶层赠送160平米屋顶花园畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四叠拼产品联排化对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为4或5联排别墅，单独叠拼别墅呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高5米形成层次感，放大视线。产品设计：1.突出特点:大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。2.每户均有两个以上采光天井，地下室采光好3.1.2楼设计门牌是别墅的基本标志之一，3.4楼住户单独设计私家走廊，入户均独立化，私有化，以弥补3.4楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45-93平米；3-.4楼屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在200万元左右。实得价仅5000元/平米左右；产品创新:叠拼联排化保利公园198叠拼产品分析项目指标地理位置新城，紧邻郫县行政商务中心与五星级酒店占地面积约200亩总建筑面积52万㎡绿化率大于30%容积率1.55物业类型5+1、6+1、7+1多层电梯洋房＋电梯公寓主力户型147-216㎡总户数736户配套设施郫县行政商务中心与五星级酒店开盘时间08.11.2龙湖.弗莱明戈畅销产品：A1型1跃2型180平米后庭院挑空采光地下庭院地面直接入地下室前庭院庭院步入式走廊入户穿堂风阳台阳台阳台优点：1.地下室采光好，双挑高庭院2.步入式走廊入户形成景观门廊3.餐厅带双阳台，卧室均带阳台或露台畅销产品：A3型2跃3型181-184平米优点：1.赠送实用面积35平米，赠送花园40平米，2.双流线入户方式3.卧室双阳台，通风采光30平米风情庭院餐厅挑高楼梯入户亲地花园入户卧室双阳台，通风效果好主卧弧形飘窗儿童房二层三层弗莱明戈叠墅产品分析项目核心产品面积区间为147㎡～216㎡，分为平层、跃层户型，其中叠墅180平米-184平米最为畅销产品升级：产品与目前市场上流行的四五个单元甚至六个单元拼成一栋的花园洋房不一样，“弗莱明戈”小洋楼不是独栋就是双拼，也就是说一栋小洋楼最多只有2个单元产品设计：1.独栋、双拼小洋楼外立面按照别墅设计的手法：每一栋做整体立面设计，挑出原始洋房几个单元并排方式，通过错层，跃层方式，从室内空间挑高，到外立面层次起伏打造成叠墅化产品，从而做到了每一栋建筑均拥有自己的特色，形成差异2.灵活可变空间，额外赠送大面积花园：底TOWN体现亲地生活；二跃三创意的空间设计可以满足时尚达人的创意生活；平层通风采光性俱佳，空间紧凑适用。3.入户方式灵活：别墅专属的独门入户与前后花园、双流线入户、半地下私人会所、环形布局露台.4.性价比高：大部分房源赠送70平米以上超大花园及使用面积弗莱明戈叠墅产品分析产品创新：独栋洋房，双拼洋房，建筑抬高5米麓山国际社区在麓山国际社区，麓镇·拉佩维尔叠拼别墅是唯一的。叠拼别墅共320套，它位处社区的腹地，既拥有绝佳的高尔夫视野又与麓镇商业小镇相邻，畅享便利生活，麓山国际社区的天时地利，它皆占之。叠拼别墅户型建筑面积约为215-238平米，带入户花园及前后露台，并赠送半地下阔绰私家车位；拥有8.35米罕有面宽，局部挑高约6米；内有精心打造的超大规模水溪园林，仿若是把家安在了公园里。麓镇•拉佩维尔叠拼别墅延续了麓山别墅无可挑剔的高品质，“美式乡村风格”与现代风格相结合，形成了富有特色的建筑风格，让您尊享别墅级生活品质。叠拼别墅介绍畅销产品（一)叠拼1.2楼216平米3室4厅楼道入户花园入户入户花园露台露天花园，设置壁炉，烧烤台储藏室优点：1.双入户方式，且可直接从地上平层进入地下室，不影响室内空间2.每个卧室均享受一个卫生间，层层退台超大面积主卧，功能齐全畅销产品（二）叠拼3.4楼234平米3室4厅入户花园餐厅外接露台露台连接餐厅、客厅会客厅私家厅主卧同时享受双露台，配置独立卫生间，衣帽间景观露台景观露台优点：1.入户层前庭后院设置，顶层赠送露台，增加性价比2.私家厅与会客厅分离，同时客厅露台直接连接餐厅，一台双用麓山国际社区产品销售分析产品线丰富:多元化产品（独栋，叠拼，叠墅，电梯），多种风格（巴洛克，西班牙，美式风格、南加州风格），多重享受。对产品进行升级。叠拼联排化，注重入户门庭打造，每户入户口均有较强可识别性产品设计特点：1)面宽达约8.35米，空间尺度大，与大面积玻璃窗的设计让整个户型充满阳光，2)3.3米的建筑层高、挑高6米多的入户花园，五件套主卫等设计尽显别墅级品质。3)层层退台设计，每层花园露台将景观引入户内——每户赠送数十平方米的花园露台，有天有地，壁炉、烧烤台和储藏空间设计开启您的别墅生活。4)豪华赠送——赠送每户2-3个生态半地下停车位，半地下阳光停车位，可直接通入户。高性价比：叠拼别墅面积区间为：215-238㎡，单价：9000-16000元/平米，均价13000元/平米，赠送每户2-3个生态半地下停车位，几十平米花园、露台。叠拼规划布局：叠拼别墅处于麓山国际社区中部，三面分别被广阔的高尔夫草坪景观、湖泊和溪流环绕，拥有麓山优美的自然环境。产品创新—叠拼联排化，8.35米大面宽，6米挑高，壁炉设计麓山国际社区产品销售分析•项目概况：目前项目处于2期销售•开发商：成都市江安春置业投资有限公司•项目地址：光华大道西、江安河畔，成都七中实验学校对面•总占地面积：600亩•建筑面积：50万㎡，2期1批次建筑面积32994㎡•产品形态：联排别墅、双拼别墅、叠院别墅•2期1批次户数：99户•绿化率：60%•容积率：1.8•建筑密度：21.5%•户型面积：546㎡（双拼），245-307㎡（叠拼）、320-360㎡（联排）•2期1批次开盘时间：2008年10月25日•销售均价：叠拼别墅8000元/㎡，联排10000元/㎡，双拼12000元/㎡•物业公司:成都仁和春天物业管理有限公司仁和.春天大道仁和.春天大道2期联排别墅面积区间320㎡-360㎡，叠拼面积区间：180-307㎡；叠拼单价：7900-9900元/平米，均价8800元/平米，联排单价：8000-11600元/平米,均价9300元/平米245，277卖得好，联排360卖得好合计：项目2期一批次共推出123套别墅房源，其中联排45套，叠拼66套，双拼12套畅销产品(一）：叠拼1.2楼LI型245平米叠拼别墅7层三户，独立私家车位，带工具间，均直接入户地下室入户口车库工具间车库工具间挑高客厅厨房直接与生活阳台，露台5连接赠送花园入户玄关双卫设计灵动空间畅销产品(一）：叠拼1.2楼LI型245平米畅销产品（二）叠拼3.4楼住户277平米赠送47平米地下车库生活阳台挑高客厅客厅露台畅销产品（二）叠拼3.4楼住户277平米错层露台主卧露台主卧露台休闲露台畅销产品（三）联排360平米多功能厅车库地下工作间带卫生间入户门廊双入户入户花园，三面环绕客厅开间7.4米餐厅挑高地下室一层联排B6户型建筑面积：约360㎡，4房2厅4卫；客厅面宽7.4米，面积约48㎡，舒适大气；赠送花园面积55㎡-180㎡3间卧室2配置双卫生间储存室，兼衣帽间超大卧室，带独立卫生间，书房屋顶花园主卧独享畅销产品（三）联排360平米二层三层整体规划，专利产品—中国首批原滩社区。项目以“第一”，“首创”市场领导身份打造整个项目，中国首创原始生态品质人居，以“放眼全球”的高端品质定位“原生态原滩别墅”产品设计：部分产品做成3联排，共7层(龙湾半岛8层），1.2楼3.4楼，5.6.7楼分别为一户。每户带地下车位，且配置工具间，直接入户。1.别墅户型赠送大面积花园露台，入户口设置玄关3.客厅大面宽，开间达7.4米，客厅挑高3.高性价比：赠送花园面积55-180平米，4.产品八级抗震，增加建筑成本，加强建筑质量别墅规划布局：叠拼别墅和联排别墅均为亲水别墅，最大化满足每户均能享受到水景资源，保证100%单元观水、70%单元亲水、50%单元拥有双水岸、30%单元三面环水产品创新：7层叠拼别墅联排化，局部挑高仁和春天大道联排，叠拼产品分析华侨城主要经济指标总占地纯水岸占地600亩，其中一期162亩1期总建面16.1万㎡，其中住宅：14.7万方；高层8.7万方，多层6万方；1期建筑形态18/25F高层4/5/9层电梯洋房总户数4965户，一期1200户绿地率共37%，一期38.8%容积率1.8，一期1.47建筑密度23%公摊17%车位配比1：0.9面积区间88-350㎡建筑风格欧式园林风格5万平方米的人工湖为主要景观外立面材料欧式立面，色彩以黑、白加本色，底部天然石材，上部天然木材装饰板外墙1期开盘时间2008.8.16交房时间2009.10物管费用1.9元/平米物管公司华侨城开发商成都天府华侨城实业发展有限公司洋房面积区间140㎡-355㎡，洋房均价：7400元/平米，其中169-175平米最为畅销好华侨城畅销产品：洋房171-174平米套四入户花园进深3.3米预留可变空间6米挑高叠错景观阳台阳光餐厅连接阳台储存室转角阳台优点：1.局部挑高2.多阳台3.赠送大面积入户花园，进深3.3米畅销产品：洋房169-175平米套四入户花园景观阳台储存室客厅开间5.1米优点：1.入户花园2.客厅大开间9层电梯景观多层洋房，首次把9层纳入多层范畴内产品设计：不论是经济实用的中小户型还是阔绰大气的亲水豪宅都精心布局，融入了入户花园，两层高阳台，阳光房，双主卧、储藏室、退台等丰富多变1.半岛多层洋房带电梯，同时对产品进行升级，创先引进“9层多层洋房”理念2.10米面宽，户户均带入户花园，最打3.3米进深超大入户花园，中西餐厅结合，局部挑高3.6米挑高错景阳台产品布局设计：住宅分组团布置，其中洋房享受最好的资源（沿湖岸布置多层洋房）达到每户均有很好的视觉效果产品创新：9层电梯多层洋房华侨城洋房产品分析5个楼盘均有自己的特色：华侨城：9层洋房，局部挑高，入户花园保利公园198：叠拼联排化，地势挑高5米，独立门牌，独立入户，局部挑高，做大赠送面积240平米麓山国际：叠拼联排化，8.35米大面宽，6米挑高，壁炉设计仁和春天大道：中国首列原滩社区，部分叠拼联排化，7层3户叠拼，每户均有地下车库弗莱明戈：产品升级--洋房独栋化，洋房双拼化，阳光地下室，地势挑高5米户型创新方向总结----产品升级，基地挑高，层次突出，大面宽，大花园露台，挑高产品回顾总结调查5个楼盘中共性：------叠拼畅销产品大部分为1.2楼户型以及3.4楼部分性价比较高的户型。1.产品升级：大部分产品均对产品进行升级或者创新：如保利叠拼联排化