搜索
城市更新项目合作全流程2017-11-05有个人让我写一个城市更新项目合作全流程的文章，这是非常操蛋的事情，城市更新全流程不同阶段，分属不同部门，领域各不相同，怎么写？我本想一口回绝，但考虑到这个人非常好学，而且属于胸大无脑的一类，我就原谅她了。我是个极其容易原谅她人的人，心地善良，菩萨心肠。其实城市更新项目合作的具体流程，也有人写过，很高深那种。但实话实说，没有非常满意的。这个世界上存在两种人，一种人是把简单的事情复杂化，一种是把复杂的事情简单化。我属于第三种人，我喜欢把很多事情庸俗化。马老板说过，看事物要看本质。什么是本质呢？好比一个年轻貌美的富贵人家的小姐从你身边经过，你盯着人家胸部看，留着哈喇：哇，好大啊。呸，这种人就是只看表面的，非常肤浅；另一种人呢，会觉得这女的不仅胸大，而且身材也很好，凹凸分明，但这些都不是本质。那什么是本质呢，我是医学出身，所以对待本质是很严谨的，我只有建立在多年丰富的临床经验上，科学、系统的对女患者采用按压、轻揉的方式才能得出结论：乳腺炎。所谓本质，就是要知道病灶，根源。项目飞来城市更新项目很多，被占掉的也很多。城中村项目、工业区项目、商业项目、旧住宅区项目，最近非常流行的很多说法，什么工改工、工改保啊，还有其他各种类型的项目，其实无非还是三旧，旧城、旧村、旧工业区的改造，换了个马甲而已。城中村项目，深圳有多少村子？自然村有一千两百多个，光行政村就有两百多个，项目是很多的，现在实施的，九牛一毛，微不足道。工业区改造项目，几千大大小小的工业区，除了综合整治类的，能适合拆除重建的，少说也有几百个。《深圳市城市更新“十三五”规划》搞了个双轮驱动：即五年内完成“100个城中村+100个旧工业区”双百更新载体，项目不少。旧住宅区项目，也是很多。除了原来的十几个列入计划的旧住宅区外，现在又有一些开发商开始进驻旧住宅区，试图等待政府政策调整。城市更新项目进入到目前的阶段，除了旧住宅区，最大的问题就是：无法立项。原因是合法用地面积不够。要达到60%，很难，达到50%，也很难。烂项目像苍蝇一样，在市面上飘荡，各路高手、民间神人纷纷跳出江湖，摇身一变，张口闭口就是专项规划、非农指标、合作协议，从他们坚毅而渴望的眼神里，你仿佛看到这个城市的蓬勃发展、欣欣向荣的缩影。他们一会成为规划编制专家，一会儿变成项目运作大师，上到国务院，下到社区工作站，没有不认识的，一杯假茅台下肚，立马两眼放光，文能提笔安天下，武能上马定乾坤，上炕认识媳妇，下炕认识鞋。张总，您这个项目现状容积率太高了吧？不高不高，也就3.0，我这以后容积率能调到10.张总，您这项目里面还有一块一万多的空地啊，按照政策这块地用不了啊？没问题的，空地不能旧改吗？里面花花草草，我们都要旧改啊，这些都没问题.张总，这项目好像在生态控制线里面啊？调出来，打个电话的事。张总，项目好像还在工业控制线红线里面呢？都调出来，我前几天还跟国务院领导吃饭，这都不叫事，我一打电话，规划国土局几十个处长都得赶过来，你信吗？张总，您自己信吗？当然了，我们做的项目，没有不成功的。张总，!znpunБ什么意思？翻译过来就是：翻滚吧，牛宝宝。哦，说清楚一点。反过来读拼音：滚犊子。严谨来说，拓展项目的渠道，无非是熟人介绍和中介介绍。看，不靠谱的居多，中介介绍的项目呢，更不靠谱，有很多中介给你介绍的项目，你实地去看，别人都已经回迁安置了。当然了，项目过来了，就得拿来看看。可行性论证项目情况项目拿过来，首先要看能不能做，有没有利润，要分析，可行性分析，首先照例是熟悉项目情况。旧住宅区，目前政策没放开，尽量别做，旧住宅区的问题不在政策，而在拆迁难度。光木头龙一个项目，就树立了旧住宅区不能做的标杆。有人说不是还有鹿丹村改成了么，现在不是中海天钻搞得挺好的么。鹿丹村旧改，不是城市更新项目。它是政府的征收项目，跟现在越来越偏向于征收的棚户区改造政策一样，由政府实施，以征收的方式，以暴力机构为后盾，以政府强力意志为转移的旧改项目，与全国热火朝天的旧改没有丝毫不同，棚户区改造不是创新，而是彻底的复辟。城中村项目，旧工业区及其他项目，项目情况简介，要知晓项目及周边状况、周边环境及交通、项目法定图则及片区规划、项目合法用地及权属调查、地价款补缴、升值潜力等等。总而言之，能不能拿到好项目的关键点是：一看风水，二看命。政策风险城中村项目、工业区项目及其他项目，政策主要有：是否有足够合法用地面积、是否可以调到非农或征返抵指标、是否需经历史遗留问题处理、处理后贡献多少用地面积、是否符合片区规划和更新方向、是否有调整功能和容积率的空间、是否处在赤橙黄绿青蓝紫范围内以及是否需调整。很多人把城市更新的诸多政策混为一谈，把名目繁多的、最新出台的政策堆砌在一块，所有的政策解读、讲座、培训都恨不得去听一听，把每个分析政策的人都奉为大师，对身边的人连声称赞：好厉害好厉害，好有收获，收获满满，全都是干货。你要问他到底搞懂了什么没有，他就会一脸茫然。厉害的大师，就是让你觉得他很专业，而你听完后根本不知所谓。无论是多年前的卡耐基、陈安之、刘一秒，还是逻辑思维的罗胖，无不如此，听的时候感觉收获满满，其实听完后你能干嘛，你懂什么了吗？什么也不懂，罗振宇给你说什么了吗，什么也没有，跟你说认知，跟你说思维，跟你说行业、产业，跟你说创业，其实就是播放广告，你还花钱去听广告，听完后还觉得不错。城市更新的政策，简单至极。一个城市更新办法、一个实施细则，一个暂行措施，就完事了。区里的城市更新办法，则是微调，以及根据这些政策告诉你，怎么走流程。就是这么简单。不对呀不对呀，现在不是说要出新三规吗，以前还有两规啊，还有非农用地及征地返还用地交易办法、还有去年各个区集体土地合作/交易上平台啊，股份合作公司条例啊，还有强区放权政策啊，还有十三五规划啊，片区规划政策啊，还有关于规划、法定图则的规定、工业区/生态控制线划分政策啊，保障房人才房公寓啊，产业的还有创新型产业用房，还有深标啊，要懂得，好多好多哦。乳腺炎，才是病灶。无论身上穿着多么华丽，身段如何纤细，你只要知道，城市更新的实质，就是二次开发，城市更新办法、细则及暂行措施，就是告诉你怎么走城市更新申报流程的，其他所有的两规、深标、三资平台，规划、产业，讲的无非是两件事情：第一件如何变成合法用地；第二件事，如何分一杯羹。其中，无论是两规三规、非农、征地返还用地、历史遗留处理等等等等，都是为了处理土地，使合法用地比例达到标准，这是立项之前要做的事情；而强区放权、产业政策、保障房政策、规划政策等等等等，都是政府要一杯羹的事情，如何分利益的政策，保障房公建配产业用房工业用房，就是利益之争，这些都是瓜分胜利果实的，谁叫城市更新这么火呢。当然了，理论上还有第三类政策，比如三资平台交易政策、城市更新监管政策、各个阶段监管、监督政策，现在拆除建筑物也需要申报和监管了，第三类纯属政府热心帮忙？其实不是的，有监管就有利益。傻子在地里找到一个红薯，准备拿回家吃，正在得瑟，遇到拐子，拐子说红薯是他的，村长来了，说这么着吧，我来监管，帮你们分了算了，两人同意了，村长把红薯撅一大半下来，放进口袋里，剩下的一小块分成两半，傻子和拐子各拿一小块，高高兴兴的走了。这就是监管的实质。政策最大的风险，就是村长来分一杯羹，这就是政策风险的实质。经济测算经济测算是项目是否可行的依据。静态分析法和动态分析法。一是成本：前期费用、拆迁成本、地价款、土地贡献、保障房及公建配，以及后续开发、建设、行政、营销成本，融资成本，税费。这些都是可控的，可计算的。二是利润：物业性质功能形态、规划容积率、可销售物业、持有物业。三是扣除项：扣除回迁物业、合作方分配权益。基本上，第二项当中需结合项目实际情况，比如法定图则，现状密度分区，产业带等等，综合判断、假设项目物业功能及分布，容积率等的，一般采取两种方式测算，保守测算法、乐观测算法。以供老板决策。如果采取保守算法，得出项目还是盈利的，且项目具有可行性，那就拿下项目，如果保守算法不赚钱，那就要看老板们如何看待未来市场及政策变化了。经济测算是专业性很强的学问，就如同儿童摆弄一堆零散的大型八卦钟零件，如何组合、舍弃，如何规划设计，如何贡献用地、提供保障房或安居型商品房，如何巧妙编制规划，如何获得奖励面积，等等等等。这不是重点，重点是什么，本质。目前来说，经济测算从结构上来说，是完全错误的。错到深入骨髓。无论是静态分析法，还是动态分析法，都是错误的，在目前的阶段，要想拿项目，你唯一需要的算法是：变态分析法。依据所谓的经济测算原理和模型，得出的结论就是：老板，这个项目别做了，您回家抱孙子吧。什么是变态分析法呢？扔鞋。这才是科学，老板问你这个项目能不能拿，你的报告写的怎么样，你们的分析结果怎么样，这个项目是否优质。你就脱下鞋子，朝天上一扔，掉到地下的时候，鞋尖朝东方：恭喜老板，这个项目可以拿，大江东去，意味着财源滚滚似流水，有赚头。如果朝西：老板，这个项目太烂了，介绍项目的就是个骗子，完全不靠谱。扔鞋也太儿戏了吧。不是儿戏，而是真理，采取正常算法的项目，目前可实施的，有很好的，又有利润保证的，你上哪找去，他不会多卖几个亿？多卖几个亿还优质么？市面上大部分的项目都会飘过来，来到公司老板、高管、投资拓展部门那里，哪怕再优质，你能全部拿下么？纵然你是四大行，也你拿不完。所以，扔鞋是科学，他是一种最最靠谱的筛选机制。靠扔鞋拿到的项目，如果不能实施怎么办？未来。我们靠未来赚钱，我们赚未来的钱。现在要求60%的合法用地，以后就一成不变？当然会变，城市更新就是政府利用这个政策处理历史遗留问题，包括消耗非农指标、征地返还用地指标，完善征转手续的。年限不足？过几年不就到了吗。法定图则为工业、留用地、生态控制线、工业控制线？过几年政策不就调整政府在下一盘大棋，你看不到这一点，就无法真正理解城市更新的内涵和外延。那你就离本质非常遥远。所有你不屑一顾的烂项目，五年之后都将成为人人争抢的好项目。所有你认为是桎梏的政策，五年之后都将被完全颠覆。你真的通过扔鞋让老板抓了几十个项目在手，你其实是不用实施的，你只要派几个人在项目中蹲点，征集意愿、跟广大业主打打麻将，与村里的村姑眉来眼去，和珍贵的农民朋友吃吃喝喝，几年之后，你再把项目转让给央企国企，这辈子的钱都赚够了。城市更新？首先要观念更新。始终要知道，哪怕老板们不是通过扔鞋来决定是否拿下该项目，老板们也绝不会因为经济测算一张表而盲目投资的，没有老板会仅仅通过一张所谓经济测算表来拿项目，几乎所有的老板，拿项目的唯一依据是：感觉。没错，哪怕你从椅子上翻下来，我也要告诉你事情的本质：几乎所有的老板，都是靠感觉在拿项目，因为他们相信他们的感觉，相信他自己的投资之道。每一个亿万富翁，都是靠着自己的感觉在做事情，每一个老板都被专家、媒体、专业人士、经理人嘲笑过，但是多年以后，老板成就了自己。他们就是这样一路上走过来的，在别人看不到的风景处，在不被看好的项目里，大赚其钱。拿一个创意，拿一个测算表，就想让精明的老板们砸几十个亿进来？图样图森破。一个富贵人家的小姐从你身边经过，你盯着人家胸部看也好，你望闻问切也好，其实都不是事物的本质，乳腺炎只是表征，真正的病灶哪那么容易被看出来呢？因为你并不了解事物的本质，要知道，富贵人家是一家高档的休闲会所。城市更新项目合作，就是关于胸部合作的问题，胸部大小，直接决定项目的价值，合作的意愿强烈程度，胸太小，直接没法合作了，老子曰：无胸部，不合作。项目合作，我们照例是要找合作的本质，好比在古代，有个书香门第家的张公子，看上了富贵人家的青楼女子，想把她赎出来作妾。那么，他首先要征得父母同意，父母就是公司股东，要确保股东同意这个投资项目，你才能进行下一步：项目合作；合作方是谁呢，老鸨，青楼老板，那女子就是合作标的。因此，设置交易模式，搭建交易架构，是重中之重。框架协议城市更新项目合作，首先要搭框架。框架，就是鱼骨，把肉剔除掉，一副白骨。城市更新项目合作，直指核心，就是利益。其他的，都是边角料。曾经有个SB跟我很严肃的探讨合作协议里面的诸多内容，并对一些无关紧要的内容条款要求修改，但他