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最有价值房产策划2000案项目概述与研究范围ProjectIntroductionandStudyArea项目研究范围总面积372平方公里，共分两部分：1.五指山自然保护区（134平方公里）2.五指山风景名胜区西区易道受兰海集团委托，从全局性、战略性的角度对五指山风景区进行前期经济策划和规划设计，力图打开五指山风景区旅游发展的新局面。前期工作总结知名俊秀的五指山独一无二的雨林胜境丰富多元的黎苗风情五指山拥有：世界保存昀好的三大热带雨林之一昀宜居的气候环境和生态环境中国保存昀完整的原始黎族村寨和海拔昀高的村庄海南的“屋脊”和河流发源地海南里程昀长、落差昀大的大峡谷漂流海南昀大的民族博物馆…自然人文资源优势小结NaturalandCultureResourceAdvantageSummary宣传广告（不含网络）经商单位组织网络旅行社推介朋友推荐旅游业停滞不前的原因分析:•沿海交通发展和全省旅游发展重心的转移•旅游开发和设施建设不足•策划与营销系统薄弱•民俗特色的迁移、复制以及定位失误小结：五指山旅游发展滞后原因分析ReasonsforWuzhishan’sStagnantTourism荒废的中华民族文化村游客到五指山的目的0%10%20%30%40%50%60%工作科考探险观光旅游度假养生游客对五指山旅游区的满意度不满意,46%很一般31%满意23%核心问题：独特的拳头产品－“五指山”的缺失缺失五指山？漂流，蝴蝶牧场等度假村，酒店，餐厅等无序薄弱•我国唯一未开发的原始热带雨林•我国120万黎族同胞的发祥地•海南屋脊：海南第一山•海南母亲河：万泉河之源•海南省旅游系统中“山-海”呼应的一极五指山——城市立市之本，旅游发展根基然而，五指山却未能释放强大吸引力•五指山昀核心的吸引点在于热带雨林，而非山顶风光•将德满、雅宾和水满镇联合发展成为重中之重•五指山应成为激发整个城市作为真正的“生态旅游城市”的引擎初步发展理念：打造五指山的旅游“金三角”----塑造水满/德满/雅宾成为五指山多层次旅游系统的拳头产品旅游核心区地区中心红色旅游休闲旅游旅游地产行政中心旅游集散中心旅游核心区地区中心红色旅游休闲旅游旅游地产行政中心旅游集散中心•在总体区域内整体统筹、协调发展•以“金三角”地区为发展“引擎”•毛阳镇——红色旅游、大众旅游项目•同甲镇——休闲体育、休闲度假项目及休闲旅游地产•五指山市——完备基础服务设施，承担旅游集散功能•打通从五指山市至七仙岭的公路联系增强市场联动吸引力。•北线旅游——历史、文化，观光、团体游客。•南线旅游——休闲度假，散客、度假游客。前期工作总结五指山“旅游金三角”核心定位“GoldenTriangle”Position雅宾生态旅游仙境之门德满度假养生雨林之心水满集散中心生态小镇中国唯一的原始热带雨林旅游区世界一流的生态旅游度假目的地生态客栈生态教育中心生态旅游酒店餐饮特色商品市场度假小镇雨林奇观度假村雨林婚庆案•需求预测模型假设：–以五指山旅游局提供的历年游客规模作为基础数据–游客年增长率：•2008-2012年为10%•2012-2016年为8%•2017-2020年为6%–景区游客捕捉率：2010年增长到50%•开发分期–筹备期：2007-2008–建设期：2008-2010–运营期：2010-2020–新设施2010年总体建成开放游客规模预测（万人）20062007201020152020历年游客规模36395279108游客年增长率12.48%9.55%10%8%6%景区年游客规模1012.9254054金三角年游客规模2236492y发展规模需求与容量游客规模需求预测TourismDemandProjection金三角过夜人数41947游客平均停留时间(天)2.22.22.22.55星级酒店客房數目需求13722463-4星级酒店客房數目需求844491228各区酒店配置(2020)等级房间数量户均面积（平方米）附属系数建筑面积（平方米）容积率占地面积（公顷）水满（含水满-雅宾道路两侧）3-4星级1228301.5552480.87雅宾5星级221602264660.39德满5星级251501.556250.232y发展规模需求与容量酒店及过夜游客需求HotelandOvernightVisitorDemand金三角过夜游客量（万人）41939度假住宅购买者数量(户)1158194户均面积（平方米）150150150容积率0.50.50.5公共绿地与道路系数1.151.151.15土地需求面积（公顷）0.382.016.70累计土地需求面积（公顷）0.386.7335.00零售商业服务需求201020152020每年游客人次数(万人)84385度假居住者和水满居民（人）407041644436常住者人均年度消费（元/人）4920867115281游客人均购物消费（元/人）350447570商业坪效（千元/平方米）568营业面积需求（平方米）96003551168133容积率1.01.01.0土地面积（公顷）0.963.556.812y发展规模需求与容量度假住宅及零售商业设施需求VacationResidentialandCommercialFacilitiesDemand坡度分析水系分析植被分析生物多样性分析已利用地块分析道路分析•开发适宜性分析综合考虑了坡度、水系、植被、生物多样性、已开发利用地块、道路等因素的环境影响•适宜开发区域可用于居住、商业等的开发建设；中等适宜区域应用于低环境影响项目的开发建设；不适宜开发区域尽量不作为建设用地，在必须开发的情况下需采取必要措施缓解其环境影响•五指山地区山多地少，在沟谷地带有少量的梯田，其余绝大部分是需要作为生态保护的山坡林地及林业地带；•保护农田是国家的基本国策，严格保护基本农田，对于一般耕地也秉承尽可能保护的原则；开发建设用地应避免、少占耕地，以确保稳定、高品质的农副产品的供给。•根据现有数据，可得出百年洪泛区范围；•一般在二十年洪泛区内应禁止建设，其余区域应尽量避免建设；•确有需要在其余洪泛区进行建设的，应事前做水文模拟进行可行性分析，预测建设后对上下游造成的影响；•洪泛区内的开发建设应采取环境措施，尽可能减小其环境影响。2y发展规模需求与容量在考虑百年洪泛区与基本农田保护区的基础上，结合之前的坡度、水系、植被、生物多样性、现存建筑、道路这些环境因子，得出了新的开发适宜性分析图。开发适宜性面积（公顷)比例适宜开发3915.364.80%中等适宜开发5539.2486.79%不适宜开发72074.73688.40%合计81529.344100.00%2y发展规模需求与容量•综合考虑雨林与森林保护、土壤保护以及游客心理满意度，对图示的试验区进行了环境容量估算•该区域面积8763264m2，其中已破坏的地块面积为207360m2假设•景点开放时间为8h/d•游客游览雨林时间需5h•游客游览其余时间需8h•雨林占试验区面积的30%，其余为森林公园。则雨林面积为2566771m2，森林公园面积5989133m2•踩踏1000次/m2年的强度将造成生态系统年衰弱率10%•游客平均文明度为中等，平均每人每天在自然土壤和植被上踩踏时间为1h，步行速度为2次/秒，则每人每天踩踏次数为7200次结论•在对雨林、阔叶林、土壤不造成破坏的前提下，图示试验区日可容纳日游览人数约为3000人SiteboundaryPlanareaCalculationarea2y发展规模需求与容量以可持续发展为目标，利用各类生态措施实现污染零排放，尽可能减小旅游活动对环境造成的影响确定合理的环境容量，实现可持续的旅游开发开发建设遵从地形、坡度等自然条件，合理设置游览路径，尽可能减小对环境的影响利用生态型厕所，解决市政设施难以到达的问题合理管理农田径流，鼓励有机农业发展2.优化生态系统结构，在经济发展的同时，减小对生态系统的压力严格保护核心区与缓冲区，禁止开发建设等人类活动试验区只允许设置低密度、低环境影响的活动项目自然保护区以外的潜在的栖息地需得到合理保护3.通过合理设计缓解自然灾害，保障人类活动的安全分析洪泛区的范围，针对不同洪水风险建议不同缓解策略，风险高的区域以保障人类安全为主，禁止进行开发建设2y发展规模需求与容量案•充分利用原有设施，集中打造雅宾为中高端生态旅游目的地•创建兴旺的门户形象，打造水满乡为充满活力的旅游服务基地•保护并提升现有村落价值，开展特色黎族农家游•利用山水优势，打造高端的休闲度假为主的第二居所区•保护基本农田，结合原生村落，适时开展特色田园观光游•保护德满特有的自然资源，进行小量分散的开发，打造高端养生规划策略PlanningStrategy2y发展规模需求与容量案”金三角”初步项目开发建