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1中惠南海龙园项目市场定位及产品策划上海中瑞市场研究有限公司ShanghaiChongruiRealEstateMarketresearchingCo.Ltd2009年9月16日2PART1海口住宅发展研究3客户选择海口的原因：更适合长期居住和中长期度假，更有增值潜力海口与三亚的对比海口三亚城市地位省会城市,省内政治经济文化中心地级市,全国热带旅游首选城市旅游产业以旅游业为主的服务业占GDP67%旅游业收入占GDP90%以上经济产业发展较均衡,工商业较发达除旅游业、房地产业外，其他产业欠发达配套教育、医疗、交通、生活配套全省最好，适合中长期度假及居住教育、医疗、交通、生活配套一般，度假酒店等配套发达，适合短期度假旅游资源知名旅游景点少旅游资源丰富，知名景点多气候条件亚热带气候，适于长期居住热带气候，夏季炎热海景资源西海岸、东海岸、海甸岛，海景资源差于三亚亚龙湾、三亚湾、大东海等，海景资源最优物业价格均价超过5000，一线海景公寓10000左右，别墅2万左右均价超过9000，一线海景房2万5以上，别墅3-4万以上购房客户60%为岛外客户90%为岛外客户4不同于三亚，海口市场是具有“岛外、岛内”双客群的二元制结构海南岛为全国热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，房产主要以海资源为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构。海口三亚2小时车程Cancun夏威夷巴拉德罗海南岛海口和三亚客户情况三亚旅游资源较海口优，城市配套稍差，房产需求房产需求表现出明显的以岛外短期度假、投资为主的单一客户结构。5海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期海南房地产市场已经过一个周期的发展：88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫93年宏观调控后，94年滑入低谷97、98年开始复苏01、02年开始起步发展04年，房地产总开发量达400万平米，其中60％是烂尾楼改造。海南房地产市场再次进入稳定发展时期08年，成交均价已回复到历史高位水平，09年上半年，均价突破5000关口8889909192939495969798990001020304050607084000年份房价海南房地产市场发展趋势图高速发展期急速下滑期低谷期复苏期发展期3000200010005000发展周期6品牌开发商主要集中在沿海各板块，内陆地区较少涉足首创4000多亩联华1600亩万科浪琴湾长信泰达比华利山庄新世界美丽沙宝安江南城万隆新埠岛鲁能海蓝椰风以岛外客户为主的西海岸片区聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。华侨城、碧桂园等大型地产商纷纷到海口考察，有意大规模拿地。以岛外客户为主的东海岸片区仅有鲁能独挑大梁。异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区。新建桥荣域异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；海甸岛的区域价值将会进一步提升；三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；整体市场709年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升36.00%64%46%54%55%45%55%45%58%42%68%32%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004年2005年2006年2007年2008年2009年上海口岛内岛外购房比例图岛外岛内海口历年商品房成交价格（元/平米）0100020003000400050006000龙华2868306039714915美兰2551319040715022琼山2122268833734001秀英30254009522249952006200720082009上0200000400000600000800000海口历年商品房成交面积（平方米）龙华514592683992495619304643美兰476029736731576963405823琼山148025197009263359235978秀英1425843714533687574353242006200720082009上海甸岛东海岸国贸填海南海大道整体市场8高端市场领涨明显，价格层级拉开二线楼盘临海、高品质楼盘三线楼盘内陆区域、大盘一线楼盘海景、豪宅比华利山庄，别墅06年底11000元/平方米07年初14000元/平方米08年20000元/平方米荣域，多层住宅07年初4700元/平方米07年中5700元/平方米08年8000元/平方米新世界花园，多层住宅06年初3600元/平方米06年底4000元/平方米07年中4700元/平方米长信海岸水城，多层住宅06年初4300元/平方米06年底5000元/平方米08年8000元/平方米四季华庭，多层、小高层06年初2900元/平方米06年中3300元/平方米07年初3500元/平方米天上人间，小高层06年初2300元/平方米06年底2600元/平方米08年突破4000元/平方米不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为周边项目带来了升值空间。岛外中高端客户度假、投资、养老为主，本地企业高管、政府官员等自住岛外高端客户投资、度假为主，少部分为海口本地企业主自住海口本地购房者自住岛外中低端客户度假、养老9小结对比三亚，海口更适合长期居住和中长期度假海口市场是以热带滨海资源为卖点的、岛外客户为主、岛内客户为辅的二元制客户结构09年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的高端楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机，本项目有极大的价格成长空间10PART2一线海景住宅市场研究11受资源限制，未来海景资源地块更加稀缺目前主要分布在西海岸、海甸岛、东海岸临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：城市海景资源目前主要集中在东海岸、海甸岛和西海岸等区域；国贸填海区域基本开发殆尽，未来新增供应极少总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高企，城市和海已经越来越不可兼得。分布情况海甸岛东海岸国贸填海一线海景项目定义距海500米以内，无其他建筑物遮挡12项目名称板块占地建筑规模容积率绿化率推盘节奏与销售情况价格（元/平方米）宝安江南城(三期)海甸岛12万平米5.2万2.6530%2008-3-31开盘推出公寓514套，2008-7-20推出163套别墅，公寓销售80%，别墅销售公寓7000围合别墅11000,联排14000，独栋20000-250005.15万0.4553%荣域海甸岛29万平米15.3万0.856%2007-5-1推出630套1期,2009年3月推出276套,目前销售70%公寓7500浪琴湾西海岸11.5万5.7万0.550%2008年3月推出目前已经基本销售完成，剩余少量别墅公寓：11000元别墅：蔚蓝海岸西海岸9.2万6.8万0.5060﹪推出时间：08年5月别墅推出：69套销售情况：剩余8套单价：13000-17000阳光西海岸西海岸28万20万平方米0.7567%2009年5月推出白云公寓304套，目前处于内部认购中，前期推出项目基本已经销售完成。均价9000夏威夷海岸西海岸18万平米14万0.7650%内部认购阶段,预计2009年101月开盘，目前公寓认购约20%，别墅认购约10%公寓9500,独栋2.3-4.8万龙墅湾西海岸8万平米7.8万1.0250%2008年1月开盘，别墅销售14套联排13000,公寓7000泰达天海国际西海岸25万平米18.5万0.5756%内部认购，别墅和花园洋房基本预定一空独栋15000-18000,花园洋房9000鲁能海蓝椰风东海岸130万（1-6期））7.5万0.29（1期）62%2007年3月开盘,年内销售完毕售罄16万0.49(2期)50%2007年12月开盘，销售70%独栋13000-15000，联排8000-9000，叠加65002.8万0.46(3期)50%内部认购阶段,预计2009年11月开盘联排9000一线海景项目汇总13西海岸特征：强势海景、富人区区域价值：承载了外销市场的未来泰达比华利山庄长信海岸水城价格体系一线海景低密度1.5~3万元/平方米，无海景6500~8000元/平方米价格层级全市最高代表楼盘泰达比华利山庄、万科浪琴湾、夏威夷海岸开发热点片区物业类型低密度为主，多层和小高层为多元化产品低密度聚集区客户构成70%岛外，30%岛内（岛内客户比例增加）主流外销市场西海岸控规出台；长流组团行政中心搬迁；西海岸休闲配套完善；政府主导规划利好区域已全面启动海景项目所在板块分析14东海岸特征：强势海景、被边缘化区域价值：外销市场中的弱势群体鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风鲁能海蓝椰风价格体系独栋在15000-16000元/M2，联排在7000-8000元/M2代表楼盘鲁能海蓝椰风客户构成岛外客户占约95%（多来自北方，对区域不了解居多），岛内客户为5%（本地客户对区域并不认同）客户偏好对稀缺海资源的占有•区域印象较差，为典型的郊区形象；•交通通达性及昭示性不佳；规划：背离城市发展方向，非政府规划的重点区域，基础建设和配套设施严重不足。土地：存在政府历史遗留问题，中短期内不会有大量土地供应，因此不会成为开发的热点片区。区域发展缓慢虽然也是外销市场，但未形成规模效应海景项目所在板块分析15海甸岛客户印象：资源不强势、配套完善区域价值：填海区的翻版、城市功能的延伸万恒城市家园荣域宝安江南城美丽沙北海甸旧城片区美丽沙花园世纪海岸江南城荣域蔚蓝·海语印象怡心园海南大学白沙门生态公园海甸岛房地产开发历程旧城片区以小规模、烂尾楼改造项目为主；小户型为主，低总价优势，单价4000~5000元/M2；客户以岛外中低端客户为主；北海甸片区大规模、高品质楼盘，以江南城、荣域为代表；别墅项目有盛木天一方等公寓6000~8000元/M2；独栋25000/M2岛内客户占40%~50%；填海区开发结束，原有客户随着北海甸高品质项目的出现、分流到海甸岛新世界美丽沙随着高品质项目的推出，海甸岛将会成为下一个填海区——城市高尚住宅区海景项目所在板块分析海甸岛16国贸填海区客户印象：城市核心区区域价值：内销市场主力军，区域功能将转换美源海口湾新世界美丽沙美源海口湾万绿园万绿园价格体系小高层/高层价格在5000~7000元/M2代表楼盘美源·日月城、海岸1号、紫荆花园客户构成填海区项目为：岛内高端客户占60%，岛外客户占40%——内销市场为主客户偏好拥有滨海资源，同时拥有高城市价值国贸填海区未来区域功能将转换为商务休闲为主规划：海口湾规划为未来海口的国际湾区；内销市场为主、地价最高决定了其作为城市核心区的形象；土地：决定了住宅开发接近尾声；海景项目所在板块分析17050000100000150000一线海景公寓供求关系图(平方米)供应4500011980013700010400成交9200471211336001057032006200720082009一线海景项目供求情况050000100000150000200000250000海景别墅项目供求关系（平方米）供应7500023200099000成交771179800077000200720082009•一线海景公寓项目主要分布在海甸岛，其中供应和成交主要集中在荣域、天一方和江南城三个项目。•海景别墅项目主要分布在西海岸和东海岸，成交主要集中东海岸的鲁能海蓝椰风和西海岸的万科浪琴湾。•07年以来，海口高端海景房市场稳步上升，即使在宏观调控的08年，仍保持热销，前期供应大量去化。1807年以来