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1海拉尔国贸中心商业策划案（目录）第一部分宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况............................第二部分商业调研篇：一、核心商圈商业分布图.................................二、核心商圈商业项目个案调研............................三、核心商圈临街商业及其他商业调研........................四、在售商业项目调研......................................五、区域住宅状况调研....................................六、总结...............................第三部分项目分析篇：一、项目现状......................................二、项目定量分析............................三、项目SWOT分析.......................................第四部分总论：一、总结概括.........................................二、方案..........................................三、建议......................................2第一部分宏观经济篇：一、海拉尔宏观经济概况：4、地理位置：海拉尔区位于大兴安岭西麓，是中共呼伦贝尔市委员会、呼伦贝尔市人民政府所在地，也是呼伦贝尔市政治、经济、文化中心。海拉尔区“三山环抱，一水中流”，东山、西山、北山形成一个簸箕形状，伊敏河把海拉尔区区分为河东、河西两部分。5、行政区分及人口结构：呼伦贝尔市现辖1个区（海拉尔区）、5个市（满洲里市、扎兰屯市、牙克石市、根河市、额尔古纳市）、7个旗、49个镇、15个乡、9个苏木、38个街道办事处；总面积25．3万平方公里；2006年末呼伦贝尔市常住总户数900486户，总人口270．27万人。呼伦贝尔市人民政府驻海拉尔区。海拉尔区目前辖1个镇，7个街道办事处，村民委员会17个，社区居委会55个。总面积1400平方公里，城区面积28平方公里；2002年全市有蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等23个民族，总人口26.7万。6、经济发展：2006年全年海拉尔地区生产总值实际完成59.4亿元，完成计划的104.2%，同比增长24.1%，其中第一产业增加值完成3.9亿元，同3比增长3.7%，第二产业增加值完成16.4亿元，同比增长49.7%，第三产业增加值完成39.1亿元，同比增长18.1%，三次产业结构为6.6：27.6：65.8。财政总收入达到50937万元，完成计划的121.9％，同比增长24.9％，其中地方财政收入达到25102万元，同比增长71.6％。2006年城镇居民人均可支配收入10508元，完成计划的100.3%,同比增加1232元；农民人均纯收入达到6649元，完成计划的100.2%,同比增加619元。7、商业现状：2006年海拉尔区实施了一大批重点商贸项目，商贸中心地位明显提高，商贸流通业呈现出前所未有的发展势头，全年社会消费品零售总额达到29.6亿元，同比增长20.5%，总量和增速均排全市第一位。友谊大酒店、华联商厦、国贸中心、三角地地下商城等大型商业项目开工建设，带动了海拉尔区现代服务业层次和水平的提升。河西三角地商圈是海拉尔核心商业区，其中商业中心广场、三角地商场、俄罗斯商城、百货大楼、友谊大厦、开发区商城、龙凤商城、金龙地下商城等为典型商业代表项目；海拉尔友谊公司、贝尔集团、龙凤公司等较大的企业不断增加投入发展。友谊公司已进入全国百强商业企业的行列；近年来吸引了步森集团、肯德基等知名企业来海拉尔落户；呼和浩特华联集团等大型企业已经在海拉尔落户。8、旅游事业：海拉尔区素有“草原之都”之称，是呼伦贝尔市旅游集散中心，已被自治区确定为内蒙古东部旅游中心城市。4海拉尔区及周边地区旅游资源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪为自然主题和以民俗历史文化为人文主题的特色品牌。市内景区主要有以樟子松林为主体的西山国家森林公园、侵华日军海拉尔要塞北山遗址、东山乐园滑雪场等。这里夏季气候清新凉爽，是避暑的胜地；冬季银装素裹，是开展冰雪活动的极佳场所。目前，海拉尔区有旅行社44家，其中国际社3家；有国家AAA级和AA级景区各1处；有星级饭店8家。海拉尔民航、铁路、公路运输便捷，通讯和旅游综合服务等条件日趋完善。2005年，海拉尔共接待国内外旅游者97.4万人次，旅游收入达7.29亿元。9、招商引资：2006年共引进市外（国内）资金18.6亿元，同比增长36.2％，完成固定资产投资24.4亿元，同比增长10.6％。全年计划开工项目141个，计划当年完成投资34.7亿元,实际开工116个，项目开工率为82.3%，完成投资率为70%。外贸进出口总额达到5668万美元，同比增长32.5％，直接利用外资1270万美元。10、2007年海拉尔区国民经济和社会发展目标：地区生产总值72亿元,同比增长21.2%，三次产业比重为5.9:31:63.1；财政总收入6.1亿元，同比增长20％；社会消费品零售总额35.6亿元,同比增长20%；城镇居民人均可支配收入12000元，同比增长14.2%，农民人均纯收入7447元，同比增长12%。5总结：从2006年计划执行情况看，海拉尔区各项指标保持了稳定增长，整体经济向积极方向持续、快速、良好发展。但总体来说城市经济基数低，随呈递增趋势，但人均收入总体较低，消费力薄弱；新区发展现在尚处于起步阶段，短期内商业中心不会发生改变；呼伦贝尔市总面积较大，随以海拉尔为重点商业中心，但商业辐射力较弱（如满州里的消费人群就不会来海拉尔消费）；海拉尔旅游产业发展相对较好，但总体来说无大型支柱产业；铁路局下岗职工较多，就普遍导致了出租车行业一家两口轮换出车工作；十一五计划再次确定并规划重点发展核心商业区域——三角地商圈的总体商业，调整区域商业组合、大力支持和鼓励发展重点商业项目、提升商业物业档次；逐步形成“中心突出、多层次展开”的布局结构；宏观政策为本案提供了良好的发展空间和时机；6第二部分商业调研篇：一、核心商圈商业分布图：7本案草市街北斜街西大街交界街礼拜寺路中央街桥头街兴安路龙凤商场原剧场在建项目友谊大厦温州市场步森百货大楼第二百货供销大楼开发区商城新丰服装超市中心家具市场新丰市场友谊商城俄罗斯商城三角地商场伊士丹商场金龙地下天信家具市场89二、核心商圈商业项目个案调研：河西区为海拉尔核心商业区，区域商业以商场和市场类物业为主，临街商业为辅，具体商业情况如下：区域百货类商业：友谊大厦、步森百货大楼、伊仕丹；区域市场类商业：友谊商城、新丰批发市场、新丰服装超市、开发区商城、温州城、龙凤商场、金龙地下街、第二百货、供销大楼、俄罗斯商城、人民商场；天信家具市场、地下家具广场、中心家具、郭氏家具城。①百货类商业：友谊大厦建筑层数地面五层建筑情况感应电梯，商场建筑为前后接体楼，外立面从下而上呈阶梯状，临街有两个旋转门出入口，落地橱窗，没有临街店面。前楼有中空大厅面积为163平方米。卖场主通道2.5米，辅通道2米。五楼通道1.5米。单层建面F1：4600平方米F2：4600平方米F3：4600平方米F4：4600平方米F5：2300平方米项目规模20700平方米10项目定位中高档百货商场硬件设施电梯、空调业态分布F1：食品超市、化妆品、珠宝、眼镜F2：日用品超市、男装F3：女装、内衣、饰品、羊绒羊毛制品F4：男女皮鞋、运动休闲、床上用品、童鞋F5：家电、文化用品、数码产品品牌商家F1：周大福、六福珠宝、欧柏莱、欧莱雅、玉兰油F2：蓝豹、凯迪东尼、玛亚诺、铁狮东尼、英国克劳拉尔、哈雷纳金狐狸F3：圣诺兰、诺琪、君帛、黛布拉芳、爱美丽文胸、阿勒锦、依瑶F4：巴黎世家、苹果、依伴、爱步、千百度、耐克、阿迪达斯、背靠背、匡威F5：松下、索尼、东芝、惠普、菲利普、海尔、LG、IBM标铺面积（使用面积）50平方米总商户数量223户扣点情况扣点25%--26%经营状况较好总结：友谊商业集团为当地最大的商业体，友谊大厦长期以来在消费11者心中树立了良好的认同度吸引了大量的消费者，超市的经营状况好于商场。步森百货大楼步森百货大楼项目位置海拉尔区中央大街1号项目定位中高档百货商场建筑楼层地面6层建筑情况整体结构采用中国传统古典建筑风格、外立面为全玻璃结构；上下感应电梯各3部、观光梯2部、集体供暖。单层建筑面积F1：4200㎡F2：4200㎡（空置600㎡左右打算做手机卖场）F3：4200㎡F4：2200㎡F5：1800㎡F6：800㎡项目总规模17400㎡楼层业态分布F1：超市（1500㎡左右）、珠宝工艺品、化妆品、箱包、音像；F2：男装、针织用品、床上用品、童装；F3：女装、毛杉、羽绒服、小家电、皮鞋运动鞋；12F4：电脑器材、办公、文体用品；F5：餐饮；F6：家具；单层商户数量F1：珠宝工艺品20个、化妆品5个、箱包10个、音像1个；F2：男装40个、针织6个、床品6个、童奘1个；F3：女装羽绒30个、电器1个、皮鞋类50个；F4：电脑器材40个；F5：餐饮；F6：家具6个；总商户数216户标准铺位使用面积F1：25㎡；F2：30㎡；F3：女装羽绒服30㎡、鞋20㎡；F4：50㎡；F6：70㎡；招商政策保底租金3．2元/㎡/天，押金为年保底租金的20%，固定扣点15%，另扣营业额的1%作为广告推广费；备注工作人员工资300元+1%提成。男装品牌：恒源祥、龙达飞、九鹿王、步森、庄爵、鳄鱼、萨尔雷斯尼罗菲、雅鹿、乔夫、雪中飞；女装及羽绒品牌：鄂尔多斯、庄子、梦特娇、雪中13飞、波斯登。总结：其前身为海拉尔第一百货大楼，2003年12月步森集团出资4000多万元并购了百货大楼，重组为呼伦贝尔市步森百货大楼有限公司，成为步森集团下属企业之一。2004年投入1100万元对大楼进行了全面装修改造，并投入100多万元建造了两部观光电梯，于2004年12月1日正式开业。装修的同时，大楼着重调整经营结构，对经营项目细分为百货、男装、女装、针织、鞋帽、超市、电脑、餐饮等8块。目前该商场为区域经营较好的百货商场之一，但建筑格局比较不规整、再加上导视系统做的不完善，让新顾客进去之后很容易迷路；商场在今年8月底会进行装修和商户调整，详细方案目前未出。伊仕丹商场伊仕丹商场建筑层数地面五层建筑情况商场为长方形建筑，外立面为玻璃装饰，底层出入口为旋转门，上有玻璃挑檐长约3米，临街面落地玻璃墙，临街门面有东侧肯德基，面积约200平方米，西侧农业银行，上下两层，面积约为144平方米。卖场有齐齐哈尔电梯厂生产的建华牌感应电梯。单层建面1200平方米项目规模6000平方米14项目定位中高档百货商场业态分布F1：男装、男式用品、眼镜、化妆品F2：男装、男式佩饰F3：少淑装、内衣、饰品F4：女装、皮草F5：男女鞋标铺面积（使用面积）30平方米总商户数量90户扣点情况扣点25%经营状况一般总结：商场总规模较小，无法与友谊相抗衡。②市场类商业：温州城温州城项目位置海拉尔区北大街建筑楼层地面两层市场风格室内步行街、精品店格局；单层建筑面积F1：4000㎡F2：10000㎡项目总规模14000㎡15楼层业态分布F1：时尚男女服装F2：时尚男女服装单层商户数量F1：100个F2：180个总商户数280个标准铺位使用面积16——25㎡租金水平F1个人租金：5．4元/㎡/天；F2市场租金：1．2元/㎡/天；个人租金：3元/㎡/天。备注F1铺位于2004年全部出售（终身使用权），F2铺位出售60%；出售价格6—7万/铺；水电供暖费共0．3元/㎡/天。F2一16㎡铺带货转让3万元（含一年租金）。经营情况良好。总结：呼盟海拉尔区服装集散地。本区域最具代表性的时尚服装卖场，为室内步行街形式，不过二层横向过长，易使消费者产生