搜索
长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究(2006年9月)长沙市建委长沙市市政建设专项指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部世联地产顾问（深圳）有限公司WORLDUNIONCONSULTANCY引言一座城市必须具有自己特殊的文化品格和精神气质，才是有品味的城市。长沙的城市建设，应当十分注重文化建设，十分注重历史文脉的传承，让整个城市都散发出浓浓的文化气息，使更多人喜欢这座城市，向往我们长沙。——长沙市委书记梅克保当我们长沙在迈向全面小康的征途上，当我们经济在稳定发展中，我想一个非常重要的问题，追求什么品位，我们的价值品位更高尚。这需要发展我们的先进文化。——长沙市长谭仲池引言此次研究成果旨在为长沙太平街历史文化街区保护与实施策略提供第三方意见和建议从2006年7月酝酿到本次汇报前期全面的调查和科学的分析方法成为本次研究重要、完善的支持系统引言此次研究成果来自世联与长沙市建委长沙市市政专项建设指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部精诚合作与集体智慧的结晶同时感谢长沙市委宣传部长沙市市志办长沙市规划局长沙市文化局长沙市商业局长沙市旅游局等各部们………鼎立协助并提出宝贵建议引言此次汇报内容来自多视角的真实调查和理性的分析研究太平街历史文化街区保护项目发展模式界定太平街保护项目承载的历史使命与目标124太平街资源条件分析3太平街保护项目总体定位与功能定位汇报内容太平街街区保护与商业改造实施策略研究5太平街保护项目效益评价与风险分析6太平街历史文化街区保护项目发展模式界定1城市背景区域背景发展模式界定发展模式界定城市背景1城市背景2区域背景3发展模式界定A.历史文化名城B.革命摇篮、山水名郡C.影视娱乐之都A.长沙是国务院公布的首批二十四个历史文化名城之一B.历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称C.中国影视传媒和娱乐文化产业最发达的城市之一发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定区域背景——太平街所在的五一商圈是城市最核心、最高档的商业消费中心，是长沙市乃至湖南省的商业名片A.城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一的市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺B.五一商圈的百货汇集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全的百货商店，是市民购物的首选C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高的商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是目前长沙年轻人休闲娱乐的主要集聚地发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定发展模式——根据街区与城市的关系以及所依托的发展资源，历史文化街区有三种发展模式双重依托发展模式（商业中心与旅游资源）典型案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪…依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口…依托商业中心发展模式典型案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路…发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定模式特征——不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都呈现不同的特征类型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心，临近旅游景点商业中心，与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商业价值强势旅游资源城市中心商业价值及旅游资源商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型购物中心商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑，本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民＋游客典型案例广州上下九路、深圳东门黄山屯溪老街、阳朔西街杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定太平街发展模式——太平街位于城市商圈核心位置，自身具有历史文物资源且与城市主要的旅游景点临近，具备双重依托发展模式条件岳麓山风景名胜区岳麓书院10分钟2分钟5分钟10分钟五一商圈太平街贾宜故居5分钟依托商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区结论太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径。太平街历史文化街区保护项目属性界定12太平街资源条件分析案例简析成功要素总结太平街资源条件分析资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析我们研究了20多个国内外历史文化街区保护的案例，从中总结出成功历史文化街区的基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验初步考虑案例杭州清河坊、苏州山塘历史街区平遥南大街、泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口、阳朔西街徐州户部山开封宋街、南京夫子庙西安莲湖历史街区柏林Mitte街区、斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国同类型案例：杭州清河坊绍兴仓桥直街泉州中山路斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国旅游依托型案例：重庆瓷器口黄山屯溪老街阳朔西街资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式KPI体系丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格富有活力的传统人文生态良好的经营管理模式多元化的商业功能组合符合消费者需求的商业硬件因素软件因素悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代文物古迹：具有名人、名事件等历史古迹宝贵的文化遗产：建筑反映某一时代特征从古代以来就是城市的商业贸易中心，近代商业繁荣。位于城市中心或临近强势旅游资源具有历史性的地方传统建筑及格局改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬符合市民或游客需求的商业业种多元化业态组合，人们可以在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求，实现历史街区的复兴资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件太平街具备成功历史文化街区的硬件因素，软件因素是本研究要重点解决的问题丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格富有活力的传统人文生态良好的经营管理模式多元化的商业功能组合符合消费者需求的商业湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾宜故居……明清格局，传统建筑风貌保留完好城市中心，五一商圈内，周边旅游资源丰富自古以来就是商业中心长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐渐消失，街区失去活力，生存环境恶劣小商品、干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求购物占比过大，餐饮、休娱缺乏自发形成，不成体系KPI体系硬件因素软件因素结论太平街具备了成功历史文化街区的硬件因素，软件因素则明显不符合，但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状，并通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期繁荣太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载的历史使命和目标3城市发展区域协调自身发展使命和目标使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展城市发展——太平街成功保护将推动城市商业、文化、旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城的地位A.太平街的成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和履行国家文物法和地方法规的义务B.太平街的成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚的文化底蕴C.太平街的成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带中文化领头羊定位D.太平街的成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”的功能规划使命和目标4E.太平街的成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推动“十一五”旅游业发展目标的实现使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展区域协调——太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功能结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴A.太平街的成功保护有利于完善五一商圈功能结构，弥补目前商圈在文化休闲功能的缺乏，提升整个商圈的文化品位B.太平街的成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街的成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目的地，共同打造城市中心大旅游区使命和目标4使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展自身发展——太平街成功保护有利于改善街区生态环境，提高居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值A.高桥大市场成为长沙的商贸批发中心，取代太平街的批发市场空间，加速了太平街商业的衰退B.相对于黄兴路的租金水平，太平街商业价值严重贬损，需通过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值C.太平街是城市发展的缩影，历史街区的成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区的整体价值使命和目标4D.历史街区的成功保护有利于改善街区基础设施，优化生活环境，提高居民生活质量使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展发展使命——通过对城市发展、区域协调、自身发展的分析，太平街的保护要承担起传承历史文明，完善商圈功能、弘扬地方文化、优化生活环境的历史使命历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力太平街的改造和复兴，延续了城市千年来的文脉，“忧国忧民、敢为天下先”的湖湘文化精神是现代文明社会宝贵的文化遗产，为城市的持续发展提供了不竭的精神动力源历史使命二：完善商圈功能，提升商圈综合竞争力太平街的改造和复兴，弥补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素的功能缺失，完善了商圈功能配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整体商业价值和竞争力历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力太平街的改造和复兴，为展现长沙丰富的民俗风情提供了一个窗口和载体，同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术的复兴，向国内外游客充分展现了长沙作为历史文化名城和现代化都市的魅力使命和目标4历史使命四：优化生活环境，提高居民生活质量太平街的改造和复兴，改善了街区的生活环境，增加了居民的就业机会和收入来源，提高居民生活质量，开创和谐历史文化街区新典范，真正落实城市科学发展观使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展发展目标——基于太平街在城市发展中所承担的使命和功能，太平街历史文化街区保护和改造的总体目标是：使命和目标4依托历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示湖湘文化魅力的历史文化街区，成为城市新坐标，长沙文化新名片！使命和目标1城市发展2区域协调3自身发展保护模式——根据上述目标，太平街的保护选择“文化复兴式”的战略途径使命和目标4历史街区保护模式穿衣戴帽式功能置换式文化复兴式保护方式对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来的历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行现代化装修，改变其原来的使用功能充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备人口不改变，完全保留全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功能保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变现代商业进行商业业态调整和升级，改善居住功能改造主要目的改善生态环境，提高居民生活质量商业价值最大化社会效益和经济效益的和谐协调典型案例长沙潮宗街上海新天地绍兴古城保护结论太平街所处的城市区位和长沙历史文化名城的城市属性决定了太平街保护项目要承担起弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市形象的历史使命，必须高规格、高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去的文化旅游胜地和老长沙历史体验区太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分