房地产住宅产品设计阶段成本控制

房地产住宅产品设计阶段成本控制2015年10月前言--目的和要求效果方法意识Excuseme!目录项目重视成本管理的重要性项目成本管理为什么要前置项目设计阶段成本管理项目重视成本管理重要性价格产品拼成本管理重要性-市场需求成本管理重要性-理念性价比Satisfaction＝Value/CostVCVC⇒V⇒CVCVC如何S？成本管理重要性-房地产企业盈利模式净资产收益率=销售净利率x总资产周转率x权益系数销售净利率=净利润/销售总额净利润=销售总额–土地成本–建安成本–设计成本–营业税–土地增值税–管理费用–销售费用–财务费用–所得税总资产周转率=销售总额/资产平均总额项目开发速度与销售速度权益系数=1/（1–资产负债率）规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。成本管理重要性-规模效应成本管理重要性-面临的挑战项目间成本？如何累计经验教训？如何防止成本失控？利润是多少？•不准确•不可比•可有可无•凭感觉•各自为战基础资料管理？成本管理重要性-理念省钱等于赚钱成本管理不仅仅是省钱Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin成本管理要依赖于全员成本水平是专业水平的反映项目成本管理为什么要前置前提条件：1、10万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积=1：1，窗墙比为0.18；2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/平米和550元/平米；3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/平米。问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？解：100000x0.18x（550-350）=360万项目成本管理前置--触目惊心的数字项目成本管理前置—指导思想项目成本管理前置—原因分析成本管理前置—利弊分析概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区项目设计阶段成本管理追求平衡而非极端成本品质进度含钢量等土建成本部品造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费产品的品质设计失误率图纸完善程度部品封样率规划周期方案周期扩初周期施工图周期景观设计周期室内设计周期施工周期项目管理设计阶段-原则降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期持续优化各专业协调标准化紧扣规范建筑、结构、机电、室内、景观等各专业的相关标准化，以提高工作效率，缩短设计周期，降低成本。在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化，比较不同方案的所带来品质、进度、成本等方面的差异。各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺，降低纠错成本。密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。成本控制原则项目管理设计阶段-原则项目成本管理设计阶段案例分析初始设计-总平面设计描述：地块共设置四个出入口。设计描述：地块出入口减少为两个。优化设计-总平面在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。总结和启示经济技术指标面积计算人防绿地率其他机动车位减少地库覆土不计容部分；规划局与房地局差异尽量减少必建部分单方钢筋、砼含量；窗地比；建筑周长面积比；层高；……配比、自上而下初始设计-停车方式（联排）设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。应付验收需要回填部分设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，缴纳人防异地建设费少；地下室顶板标高符合当地规范。优化设计-停车方式（联排）1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要考虑是否算容积率。总结和启示1)地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；3）避免行车道靠地下室外墙布置；4）避免布置平行或斜向车位；5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。总结和启示–提高停车效率的关键措施确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。平面布置轴线不对齐×轴线对齐√当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。平面布置深宽比过大×深宽比小√体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。（为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。）节能设计–体型系数轮廓复杂×轮廓简单√节能设计–体型系数体型系数如相差3%，可售面积单方成本增加约100元/平方米。（09年数据）节能设计–外墙门窗1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：a）塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；b）平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；c）推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。总结和启示初始设计–层高选择设计描述：高层住宅层高为3米。优化设计–层高选择设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。总结和启示初始设计–外立面设计1、基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；2、每四层设计有横向线条；3、线条全部为GRC材质。优化设计-外立面设计1、基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；2、每四层的横向线条取消；3、线条尽量采用混凝土浇筑。建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。总结和启示初始设计-会所设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。优化设计–会所设计描述：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。1、会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。2、会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。3、应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。总结和启示设计变更签证率=由设计原因导致的签证总金额/工程合同金额（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。）设计变更•客户需求•竞争需求•施工错误•施工困难•施工进度要求•超成本目标•设计优化•设计错误•设计缺漏•补充设计•二次设计•现场条件很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。设计变更的控制策略策略一策略二策略三建立施工图阶段的长期合作伙伴甲方不断完善的标准化设计成果给予设计单位合理的设计周期后期运营在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。后期运营设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。后期运营排水口：1、应考虑排水量，避免开口较小；2、应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式；3、从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。后期运营从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。后期运营木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。后期运营1、贯通的空调机位百页后侧墙体涂料仅需简单平涂；2、普通项目地库顶可不刷涂料面层，除非验收需要；3、普通项目围墙及阳台外侧是石材或面砖的，内侧可不用。4、空调百页做密了花钱不讨好。5、不要是个铁艺就氟碳喷漆，也许客户根本不买账直接换了。6、地库如无大的天井啥的开口尽量不做深沟。后期运营7、减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本；8、小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品，避免后期过高的维护成本；9、物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。等等………成本效益最大化途径A•加强设计管理部门的市场意识和策划能力•严格执行成果标准•减少人为增加的工作复杂度实现成本效益最大化的一些途径：•优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置途径B途径C途径DTheEndThankyouforyourtime.