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---沟通中成长---引子一：中国国家信息中心2003年在深圳发表的调查研究报告显示，在即将到来的五年内，即今年，将有两亿的中国人构成中国的中产阶级。所谓的中产阶级指的是这样一个群体：有稳定的收入，有能力购买（或通过分期付款的方式贷款）自己的公寓和汽车，而且有可以自由支配的钱花在定期的旅游、休闲或教育的投资上。人们习惯用“精英”来称呼这部份中产阶层：他们大多是年龄在25～45岁、受过高等教育、有一定的社会地位、事业小有成就。坚毅、有魄力、善于学习等字眼都可以用来形容这群人，买房、买车也已在他们的能力范围之内，当这些分布在文化、经济、政治的圈子中，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“精英”正开始形成一个社会的“准阶层”时，人们发现，他们其实已经不堪重负……他们总是需要不停地用移动电话或网络与外界联系。他们衣着考究，他们的脸上永远充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往、人员固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要财富的主要创造者，对这些人，我们也习惯称之为“精英”。2003年深圳福田皇庭世纪5300元/平米入市2006年深圳福田均价12000元/平米关外龙岗7500元/平米宝安欲破10000元/平米同年11月深圳被列居中国“十大最冷漠的城市”第2位！深圳，城市财富的主要创造者正在被“冷漠”……引子二：社会精英需要社会的关怀------城市布鲁斯站在城市的高度，慰藉城市经济缔造者：精英，你好！城市布鲁斯前期策划提案——淡水项目地块前期策划提案策划脉络导示产品建议开发策略市场判研项目简析分析定位推广策略ORIENTATIONTACTICPARTI城市布鲁斯项目简析→开发背景简析→项目地块简介项目简析开发背景简析背景一：深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里，“大深圳”同城生活圈呼之欲出2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年定基指数：1997年=100可支配收入定基指数住宅销售价格定基指数（深圳：2006年房价收入比高达12：1）深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗了前9年的收入增长空间。深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？走出去是必然的选择。数据来自搜房网背景二：惠阳－大亚湾地产历经“阵痛”，数年后，生机呈现，经济快速发展！90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段。2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率15.1％，人均GDP2957美元；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展项目简析开发背景简析背景三：品牌地产商规模开发、地产渐显生机，惠阳-大亚湾市场，众势优聚，催生新地产经济。企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产480万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园400万平米新桥尚未启动振业地产173万平方米惠阳三和预计07年启动珠江投资61万平方米大亚湾西区预计07年启动东部集团60万平方米大亚湾西区预计07年启动新阳城43万平方米——预计07年启动中联项目40万平方米大亚湾预计07年启动总计1257万平方米目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，国内知名发展商纷纷前来圈地，同时中心地带小块土地盘活也在加剧，预计今年，惠阳、大亚湾将大盘竞出，催生新一轮地产经济浪潮，区内房地产业将进入发展的黄金时期。项目简析开发背景简析PARTI城市布鲁斯项目简析→项目地块简介→开发背景简析项目简析项目地块简介开城大道—淡澳河项目位于惠阳区开城大道旁，距淡澳河仅150米左右，临近新开发楼盘“金碧雅苑”和“城市丽景”及在建的“左岸春天”。城北新区行政中心区老城区大亚湾经济开发区惠阳区规划2006-2010本项目周边配套尚不成熟，当地政府规划执行力度不足，规划利好，当前利空。但是由于惠阳受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到落实。政府规划作为能力较差。因而虽然本项目周边规划拓宽公路，工厂迁徙、公建配套逐渐完善等，但预期实现时长及可能性却不能预料，如在本项目开发期间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利好，当前利空。项目简析项目地块简介PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展现状分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望市场判研宏观调控下的地产经济近年来，全国房地产市场持续升温，区域泡沫若隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场------现象一：全国重要经济城市房价呈两位数增长，房价收入比大幅提高。现象二：大陆富布斯排行前10名，六位从事房地产行业。现象三：房地产进入全民投资阶段，泡沫隐现。2005年6月1日，国家税务总局：个人购买住房不足2年转手交易时按其取得的售房收入全额征收营业税2005年3月26日，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称国八条）2005年5月11日，国家七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》2004年10月－2006年，央行自10年来首次上调存贷款利率之后，连续四次加息2006年7月，国家九部委联合出台”国六条”，将方政府推向前队。2006年8月，各地地方政府陆续出台“国六条”实施细则雅玛观点：国家出台任何政策，都不可能是为了打压房地产业的发展，而是调节市场的良性发展，不能任其发展。地产一级区域主导城市—深圳近年来，楼市狂颠，关内无地可用，关外欲破万！特区内土地供应停止，房价居高不下；元月6日，金地名津开盘，均价15000元/平米，关外宝安房价欲破万元，深圳地产狂颠。与此同时，深圳用地紧张，政府每年仅不足400万方的土地供应，难于满足市场的需求，而所投放的土地，大多在深圳的边缘，如坑梓、石岩。宝安中心区9500元龙华8500元龙岗7500元布吉7500元福田13000元南山12000元罗湖11000元盐田12000元市场判研宏观调控下的地产经济惠州，由于历史的原因，她成了中国地产的“特区”，宏观调控补地方政府所放逐由于历史的原因，惠州经济急需复苏，面对大片荒芜的土地、幢幢烂尾楼，地方政府因地定“制”，将地方尚可主导的土地政策、开发税费、国六条等调控政策暂时搁置。在惠州，土地可以转手，不受三年之限在惠州，报建条件很机动，户型、容积率、公建比不受约束在惠州，甚至于报建费都可以商量在惠州，可以大面积建别墅。。。。。。。。市场判研宏观调控下的地产经济无以安居，何以乐业，过快增长的地产市场暗蕴社会动荡的可能，宏观调控将继续走下去!中国在改革开放之初，曾提出“让一部分人先富起来”，事实上，二十多年来，中国造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，贫富差距却在加速度拉大。2005年，中国政府提出建设“和谐社会”的目标，而作为“和谐社会”中不安谐的因素----房价飞涨，富裕人群反复投资地产，很大一部分后来者却无力承受房价之痛，安居乐业向来是安邦之道，不以安居，可以乐业，从这个层面上来说，国家势必会出台相应的政策，让房地产市场热浪温和下来，无论是限价拍卖，还是投放经济适用房、廉租房等，都只不过是不同的手段应用，只要房价过快增长，各种宏观调控措施都有可能继续走出来，走下去。市场判研宏观调控下的地产经济PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展动向分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望市场判研区域经济发展现状分析惠阳近年来经济快速发展，人均GDP增速位居全省前列指标名称本年实绩（1-9月）累计比去年同期增减（％）地区生产总值70620985.5第一产业174912.8第二产业500038141.0＃工业466070268.0第三产业18868016.1惠阳区2006年1-9月份经济运行总体情况2006年前三季度，得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着惠阳-大亚湾的进一步融和，未来区域经济将呈加速度发展。近年惠阳地区生产总值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年总值105009122402151204185424342507446230532000增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%19.2%PARTII宏观调控下的区域市场→宏观调控下的地产经济→区域经济发展动向分析→区域地产经济发展现状→区域地产经济发展展望近年来区域内房地产市场供需两旺，供需均呈快速、良性发展势头！项目竣工面积销售面积面积（万㎡）定基增长面积（万㎡）定基增长2001年2.7-53%26——2002年4.567%36.7——2003年11144%19.4——2004年1318%39.7104%2005年14.814%46.717.6%2001－2005年惠阳房地产运行情况（数据来源，市统计局）市场判研区域地产经济发展现状自2001年以来，惠阳房地产销售面积呈波浪型增长，但04后，销售猛增，呈现供需两旺的良好势头。惠阳－大亚湾区域大盘涌动，品牌发展商携优势资源批量造城！惠阳＆大亚湾市场判研区域地产经济发展现状区域房价近几年来房价曲折前行，目前受利好因素影响，呈良好发展势头248623941965242427203000050010001500200025003000350001年02年03年04年05年06年惠州近几年房地产价格走势分析（数据来源，市统计局）区域地产在03年进入低谷，但自2004年起，房地产业迅速回暖，04-06年，以年均约10%的价格幅度回升，06年平均价格达到3000元/平米，但目前与周边的深圳、东莞房价具有巨大的差距，随着“大深圳”共同生活圈的形成，惠州房地产业将呈持续上升的良好发展势头。市场判研区域地产经济发展现状区内各主要楼盘户型及销售情况统计分析项目半岛一号尚城世家丽江花园熊猫国际菩堤园都市广场广场明珠单价联排5300叠加4300平层32003500二房3300三房/四房36003400~3500315032003300主力户型二房/三房/五房三房/四房二房/三房/四房三房/四房三房/四房一房/二房二房/三房营销活动一次性付款97折、按揭99折优惠，春节长跑开盘一次性付款98折、按揭99折优惠认筹送5000VIP卡/开盘开盘98、99折在让2个点成交客户来源65%深圳客户35%本地客户70%深圳客户、25%本地客户60%本地客户30％本地65％深圳5％周边工厂二期50%深圳客70%本地客户、20%深圳客户、10%其他客户35%深圳客户，60%本地客户、5%其他客户总体销售率类别墅100%洋房98%约85%约90%约95%约90%约85%约90%市场判研区域地产经济发展现状区内各主要楼盘客户域来分析项目成交客户比例半岛1号深圳客60%，本地客30%，其他10%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70％，其余为惠阳本地客户尚城世家50%深圳客户，主要以本地和周边客户为主广场明珠70%深圳客户，主要以本地和周边客户为主中铭豪园70%是本地客户；5%是在本地办厂的外商