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冠利达大厦改造项目前期策划报告深圳中原物业顾问有限公司SHENZHENCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTDCONTENT报告框架2内部环境解析3区域客户研究1外部环境解析4项目深度剖析5项目定位环境分析定位策略外部环境解析宏观环境分析深圳写字楼市场分析CONTENT报告目录CONTENT一场“政策的风暴”从北方朝深圳袭来……宏观政策政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到楼市进入一个微妙的时代……强暴雨信号观点一：这次出台的国六条的细则很“猛”，短期内将使得购房者持币待购静观其变，市场的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响。观点二：对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别在于，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地。观点三：此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除有进一步行动的可能。【中原认为，针对写字楼市场而言】但是宏观政策自2006年3月以来，新政频出，虽然一定程度上抑制了房地产市场的投机与投机行为，但政策出台主要针对住宅市场，对于商业和写字楼并没有实质性的影响，而且住宅税费的上涨，一定程度增加了房地产投资置业的成本；住宅房价的涨幅远大于租金的涨幅，住宅投资回报率下降使投资类型的客户逐步向商业和写字楼方向倾斜。本项目作为写字楼，市场表现相对乐观；外部环境解析宏观环境分析深圳写字楼市场分析CONTENT报告目录深圳写字楼市场01020304050607019981999200020012002200320042005新增面积销售面积04年写字楼供应达到历史最高峰。05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。资料来源：深圳中原深港研究中心供求变化二级市场资料来源：深圳中原深港研究中心深圳写字楼市场受宏观政策的利好影响，深圳写字楼价格逐年走高，未来价格走势仍继续攀升。二级市场历年价格走势1016199971249114953050001000015000200002003200420052006(第一季度)说明：2005-2006年的数据为深圳市国土局及深圳中原根据在建项目信息预测所得热点区域变化深圳写字楼市场蔡屋围华强北人民南中心西区中心区南山宝安南山中心区南山中心未来发展势头强劲蔡屋围金融中心对金融、商务设施进行重新规划和布局，改造面积共计29.5万平米宝安中心区规划将建设写字楼40栋中心西区中心区有力的承接地带二级市场随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。主题化、个性化、配套化、生态化、人性化写字楼的出现，是客户细分，市场细分发展的必然结果。如金中环（酒店式服务）、深圳动漫城（集动漫画创意+包装制作+出版发行等产业链形式的专业性写字楼）等。5A智能化都是各发展商使用最多的宣传主题。如：千兆网络光纤、自动消防报警与喷淋系统、智能化楼宇管理系统、智能化电梯系统、全信息化数字多媒体会议中心、智能化保安系统等等。深圳写字楼市场供应品质变化外在形象的多样化客户定位的细分5A智能化外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量写字楼投资性买家重出江湖，并呈现出外资机构、内资机构带动国内小买家进场吸纳的特点。KIMBERLY-CLARK深圳写字楼市场租购群体的变化2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势3、市场细分趋势明显，专业化写字楼将成为未来市场的热点1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓深圳写字楼市场深圳市场总结区域写字楼市场现状区域写字楼发展机遇报告目录内部环境解析区域市场未来竞争格局宝恒大厦公路局大厦广场大厦海晖大厦邮电大厦深信泰丰海关大厦泰华大厦冠利达大厦经发大厦供销大厦宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安路沿线三大板块；其中，写字楼物业分布在广深公路（即107国道）沿线居多。区域市场现状写字楼分布No.名称位置建设单位楼高建筑面积(㎡)1公路局大厦12区宝民一路宝安区公路局28F约29,0002宝晖大厦45区创业路立交南德业基投资28F33,0663海关大厦23区新安三路宝安海关22F暂不详4冠利达大厦30区前进路冠利达企业26F38,8005泰华大厦30区前进路泰华地产28F商业裙楼6邮电广场13区宝民一路宝安邮电局28F暂不详7广场大厦9区宝城广场北暂不详17F约35,0008深信泰丰大厦(21区)创业路与前进路交汇处深信西部17F约10,0009宝恒大厦(3区)建安1路与新安2路之间宝恒集团23F31,57710供销大厦6区新圳路与前进一路之间宝安供销社13F不详11经发大厦6区前进一路宝安外经办21F不详资料来源：深圳中原深港研究中心宝安写字楼数量有限，体量较小，且有部分以商住楼的形式出现，缺乏高档次写字楼区域市场现状物业介绍与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平。资料来源：深圳中原深港研究中心00.20.40.60.811.21.41.619971998199920002001200220032004-2005宝安写字楼销售面积区域市场现状供需分析租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90％以上，租赁市场形势良好。资料来源：深圳中原深港研究中心现阶段宝城写字楼项目入驻率比较94%96%95%92%93%90%94%95%82%75%80%85%90%95%100%公路局大厦宝晖大厦海关大厦冠利达大厦泰华大厦邮电广场广场大厦供销大厦经发大厦区域市场现状供需分析政府性商务写字楼公路局大厦和海关大厦，允许企业进驻办公，收取相应费用，出租率较高。纯写字楼公路局大厦、深信泰大厦、海关大厦等；商务写字楼由星级酒店及商务办公为一体的综合性写字楼，集商务、办公、娱乐、餐饮、休闲等多功能商务办公写字楼；如冠利达大厦、宝晖大厦等其他物业转变为写字楼该种写字楼租金相对较低，而且由于非纯写字楼，其配套硬件缺乏，更缺少相应的物业管理，所以其管理费非常低；区域市场现状物业形态分析名称标准层面积（㎡）面积分割（㎡）公路局大厦约100050－150宝晖大厦约105740－150之间海关大厦不详70－150冠利达大厦平均200040－60泰华大厦约1500110邮电广场1500100－200广场大厦2000100－280宝恒大厦约1200未定尖沙咀购物广场4F约150080－150供销大厦约96040中怡名苑300多60－80经发大厦75050－110空间划分上多以中小户型为主，面积区间普遍在40-60㎡和100-150㎡之间，主要原因是选择在宝安办公的企业多是中小型的公司，对办公面积的需求不大。资料来源：深圳中原深港研究中心区域市场现状面积区间分析宝城写字楼项目平均租金图（单位：元/㎡/月）6052.557.53027.54858.53348.5010203040506070公路局大厦宝晖大厦海关大厦冠利达大厦泰华大厦邮电广场广场大厦供销大厦经发大厦资料来源：深圳中原深港研究中心高价位水平为50－60元/㎡/月（含物管费），例如公路局大厦、宝晖大厦、海关大厦；中等价位水平为45－50元/㎡/月（含物管费），例如邮电大厦、经发大厦等；低价位水平为25－33元/㎡/月（含物管费），例如泰华大厦、供销大厦、冠利达大厦等区域市场现状租赁市场分析N0..名称客户门类主力客户1公路局大厦公路系统、地产中介、保险、电子集团、律师事务所等公路系统2宝晖大厦电子、酒店、高科技、保险中介、律师事务所、投资等电子类3海关大厦海关、外经办、投资、顾问、电子、物流、律师等海关、外经办4冠利达大厦酒店、中介、保险、电子、律师事务所等电子类5泰华大厦电子、培训、教育、交通运输、中介、保险等电子类6邮电广场邮电、电子信息、政府机构、中介、投资、保险等邮电、电子信息7广场大厦政府机构、投资、保险、会计事务所、律师事务所等政府机构8深信泰丰大厦尚未招商――9宝恒大厦尚未招商宝恒集团10供销大厦供销系统、物流、化妆品、食品、化工、电子等供销系统11经发大厦外经办、政府单位、保险、贸易、科技、电子、银行等电子科技据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。资料来源：深圳中原深港研究中心区域市场现状客户分析资料来源：深圳中原深港研究中心电子类公司占主导区内商务写字楼进驻公司多以电子类客户为主，所占比例达60%左右；宝安工业厂房客户在宝安设厂的企业需要符合身份的办公环境，来彰显其实力；物流业客户宝安作为未来的航空+配送的物流园区，必将吸纳众多相关公司进入宝安；服务业客户客户主要包括房地产业、进出口贸易、广告、证券公司、保险业等服务性行业；其他区域公司在宝安设立分公司其他一些城市企业驻深办事处或致力于在宝安拓展业务的公司；区域市场现状客户特征分析4、写字楼面积区间较小，且租金水平低2、租赁占主流，且租赁市场发展形式良好3、写字楼形态多样，市场化程度不高5、写字楼客户以电子、高科技、物流为主，基本-----以本土企业为主，对外的辐射能力较弱1、宝安写字楼市场目前尚处于起步发展阶段，档次低区域市场现状区域市场总结区域写字楼市场现状区域写字楼发展机遇报告目录内部环境解析区域市场未来竞争格局广深沿江高速宝安大道地铁1号线写字楼的辐射能力取决于交通的辐射力，宝安写字楼市场随着交通路网的不断完善，将迎来历史性的突破，使更多的企业商务宝安形成可能西部跨海大桥市场发展机遇区域交通规划入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨国企业入驻深圳乃至本区域，大面积租购写字楼，与国内其他企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量人民币升值的预期，吸引大量外来资金投资国内房地产市场，带动房地产价格不断上涨，同时吸引内资机构及国内小买家的介入经济环境的向好，有效吸引大量外来资金进入宝安写字楼市场，置业或投资市场发展机遇经济发展机遇宝安区每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外贸出口拉动实现的增幅每年都达到了五成左右高新技术产业发展迅速,全年高新科技产品产值359亿元,占工业总产值的39%,比上年增长38%。宝安整个工业的产业结构调整已经初见成效2003年10月30日《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》公布，预示宝安的城市化进程已经拉开序幕城市化发展将进一步加快宝安的产业结构调整，劳动密集型产业比例将进一步减小，高科技及相关产业将得到飞速发展市场发展机遇发展战略02000400060008000100001200014000160002002200320042005新增企业50607080901002002200320042005新增企业投资额(亿元)2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖新增企业投资额占全市14.2%，仅次于福田和罗湖数据来源：《深圳市工商行政管理2005年度总结报告》市场发展机遇宝安企业状况2005年企业新增量占全市比例（%）备注商贸业703323.4发展迅速制造业388656.4稳居全市首位信息咨询业3677.3增长迅速高科技产业88818.7迅速超越南山，居第二金融保险业54223.5迅速超越罗湖，居第二居民服务业33621迅速崛起的第三产业计算机应用1016.2发展迟缓，刚刚起步物流业19317仅次福田和罗湖房地产业12213.8刚刚起步，以经纪为主数据来源：《深圳市工商行政管理2005年度总结报告》商贸、信息咨询、高科技、金融保险、物流行业的迅速发展，为宝安写字楼市场未来的发展提供发展的基础市场发展机遇宝安