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目录第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研第二部分定位篇我们如何领导潼南的住宅市场———项目市场定位第三部分产品篇我们应建造怎样的产品——项目发展建议第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研一、潼南县概况潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国粮食、瘦肉型猪、黄桃生产基地县。（区位地图）二、区域划分（潼南区位地图）第一个片区――潼南老城区老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。（街区图片）第二个片区――江北新城潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快江北新城老城区凉风垭经济园区速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城东下北移战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。潼南江北新城总体规划5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到3－5万人。（新城行政中心）第三片区――凉风垭经济园区凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。（经济园区）三、在售楼盘调研目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下：潼南老城区老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。嘉瑞花园基本情况：开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司物业位置：潼南县大同街225号建筑类型：多层占地面积：45807㎡建筑面积：约10万㎡其中商业：1.8万㎡总户数：600多户建筑容积率：2.3绿化率：30.3%销售价格：住宅：858-888元/㎡商业：7000元/㎡付款方式：7成5-20年按揭规划情况：嘉瑞花园，位于老城区中尚未开发的面积最大的、地理位置最佳的地段。项目分二期开发，一期六幢，一梯四户。目前一期已投入使用，二期正在施工中。嘉瑞广场商业总面积1.7万平方米，位于底层两层。商业采取十五年返租的产权式商铺方式进行销售。月，新世纪与嘉瑞花园正式签定进驻合约，新世纪·嘉瑞花园店将成为新世纪在潼南开的第一家分店。新世纪百货租赁6400平方米。小区采用古典主义设计手法与现代建筑相结合，是目前潼南老城区档次最高的住宅小区之一。销售情况：项目一期约300户，从2004年7月开始进行销售（开盘销售价格718-748元/㎡），至目前只剩少量几套一房40.87㎡、三房三厅140㎡、四房三厅150平方米的户型。目前在售的主要为底层的商业。调研实例：户型：三房三厅面积：140㎡总价：118000元户型：四房三厅面积：150㎡总价：120000元户型：一房一厅面积：40.87㎡总价：36293元点评：该项目为老城区规模较大的项目之一，项目占有较好的地理位置，且引进重庆新世纪商场，在潼南具有一定的社会效应。加上政府对项目所处的老城区楼盘供应量的控制，使得该项目成为老城区的典型项目。阳光小区基本情况：开发商：潼南县体育场馆建设有限公司物业位置：潼南县体育路阳光小区建筑面积：15333㎡总户数：142户户型：二房86-104㎡㎡四房140-150㎡价格：住宅价格：2、3、4F738元/㎡5F718元/㎡6F708元/㎡门面价格：3600元/㎡规划情况：由6个单元组成的单体楼，一梯四户，底层临街部分规划为商业，2-7F为住宅，后面部分1-7F为住宅。销售情况：从去年11份开始销售，后面部分面积偏小，已全部售罄。剩下临街部分约40％，144.21、151.41㎡四房三厅大户型未售完。调研实例：户型：四房三厅双卫面积：144.21㎡总价：106427元户型：四房三厅双卫面积：151.41㎡总价：111741元点评：该项目位于体育场及农贸市场附近，具有较好的地理位置，但因该项目的户型设计存在一定的问题，使得该项目临街部分的大户型销售困难。江北新城江北新城于2000年挂牌成立，目标就是再造一个潼南工业，建成潼南县的示范城区。该区域房地产市场以政府集资房为主，目前生活配套不够完善、缺乏人气，因此有近90％的人工作在江北新城，生活却在老城区。主要在售项目为云海蓝湾、广电名都、水晶翠园、御景华轩（在售的为商业门面）。广电名都基本情况：开发商：重庆共谊房地产开发有限公司物业位置：江北新城兴潼大道莲花宾馆旁建筑类别：高层占地面积：14000㎡高层建筑面积：34639㎡其中：住宅建筑面积：20311裙楼建筑面积：10546地下建筑面积：3782停车位：98建筑容积率：3.55绿化率：31.1％建筑密度：42.3％价格：1200元/平方米物管费：0.5元规划情况：由两栋18层高层组成，底层三层为商业，4-18F为住宅，二梯5户。紧靠县政府大楼及奋进广场，户型：二房：85.67、85.24㎡三房（二厅一卫）：104.63、105.15㎡三房（二厅二卫）：121.61、118.46㎡三房（三厅二卫）：117.87、128.95㎡四房：135.21㎡户型点评：户型面积相对紧凑、实用；采用了入户花园、飘窗、落地窗等创新；除了二房为平层，其它均为错层。销售情况：项目从去年底开始销售，150套住宅至目前销售仅50％，销售情况不太理想。调研实例：单位：A栋13F-2户型：二房二厅一卫面积：85.24㎡单价：1290元/㎡总价：109959元月供（七成十年）：871元单位：A栋9F-3户型：三房二厅二卫面积：117.87㎡单价：1195元/㎡总价：140854元点评：该项目为潼南目前唯一在售的电梯房，考虑到电梯房在区县市场的接受度问题，电梯房的销售周期均较长，销售情况不太理想，但本项目在潼南市场尚未出现电梯房的情况下推出电梯房，且价格超出多层住宅约400元/㎡，为潼南房地产市场树立了榜样。水晶翠园基本情况：开发商：重庆双泰房地产开发有限公司物业位置：江北新城核心区63号地块建筑类别：14栋多层，1栋11F小高层占地面积：40亩建筑面积：53280㎡停车位：150个容积率：2.0绿化率：36.5％总户数：400户多，一期130户户型：78.8-120㎡部分配赠大面积私家花园一期户型配比二房87.2㎡12套三房110㎡42套110.5㎡12套116.5㎡64套价格：690-780元/㎡规划情况：项目采取围合式布局，点式结合板式，中间有10000平方米的大花园。多层为主，一栋11F小高层。销售情况：从去年开始销售，一、二期约350已销售80％，剩下少量临街的大面积户型。点评：该项目剩下的户型价格定位存在一定问题，临街的和朝中庭景观的户型价格相当，因此剩下的户型销售情况较差。凉风垭经济园区凉风垭经济园区为潼南新建的一个经济园区，该区域在售楼盘较多，且为潼南未来房地产开发的一个重点区域。银鑫苑基本情况：开发商：四川炬鑫建设投资有限公司物业位置：凉风垭经济园区占地面积：23025㎡建筑面积：40597.38㎡容积率：1.76绿化率：40％总户数：约300户价格：1、6F968元/㎡2、5F948元/㎡3、5F988元/㎡规划情况：项目分两期开发，采取围合式布局组成，临街底层为商业，商住分开，人车分流。2-9栋主要为跃层，10-15栋普通平层，16-19栋为多层公寓。一期目前已交房。户型分布：16-19栋多层公寓户型主要集中在80-110㎡；10-15栋主要为121平方米的三房二厅二卫户型；2-9栋主要为200平米以上的跃层。销售情况：一期从去年初开始销售已基本售罄，目前剩下部分临街的跃层。调研实例：房号：11号楼C2单元1-2号建筑面积：121.94单价：968元/平方米总价：118037平方米3成10年月供：947元3成15年月供：730元四方花园基本情况：开发商：重庆双杰物业有限公司物业位置：凉风垭经济园区占地面积：1.47公顷总建筑面积：约3万平方米容积率：2.0价格：968-998元/㎡规划情况：项目采取多层围合组成，临街底层为商业，中间设置了一个小中庭花园。项目点评：该项目主要为农业银行的集资房，因此面积偏大，二期有部分对外销售，正在调整户型面积。江南山庄基本情况：开发商：重庆康居物业发展有限公司物业位置：凉风垭桥南大道西侧占地面积：78158.51㎡建筑面积：110485.51㎡容积率：1.414绿化率：37％总套数：680停车位：166项目点评：该项目目前属凉风垭经济园区规模最大的项目，项目一期临街两栋已全部售罄且已入住，从售房部了解到后期规划需要进行调整。四、竞争楼盘――云海蓝湾调研基本情况：项目位置：潼南江北新城梅园路1号开发商：重庆市永佳房地产开发有限公司占地面积：128亩建筑面积：9.8万平方米绿化率：48％容积率：1.15总套数：532物管费：0.42元价格：花园洋房均价1450，最高价1510，最低价1370。双拼别墅均价2080（一期已售完）。（建筑立面）（大门）（正在修建的售房部）（中庭花园）项目开发情况：云海蓝湾由涪江、200亩的天然森林公园及人工湖泊湾所环抱，它集居住、休闲、娱乐为一体的高档次、高品质山水园林生态别墅区。它由星级酒店、高层公寓、花园洋房、双拼别墅、独立别墅组成。一期由132套花园洋房、5栋10套双拼别墅组成；二期由花园洋房、双拼别墅、12栋独立别墅构成；三期由双拼别墅、花园洋房、高层公寓及商业步行街组成。云海蓝湾住宅小区开发建设1年多时间，目前一期已全部封顶，二期及景观处在施工中。规划布局：云海蓝湾地势平坦，生态环境极为优越。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，结合业主使用特点，创造小区现代的、生态的、文明的气氛，倡导一种轻松休闲，自然亲切，尺度柔和以及混合多元的人性化环境；规划布局结合地形及周边环境，使之与大环境有机融合，同时创造了一系列交流休憩的场所，如游泳池、羽毛球场、网球场、观景台、会所等。（规划图）主要卖点分析：区位优势：项目位于江北新城边缘地带，可享受新城未来的成熟配套。景观优势：项目位于涪江的北侧，具有自然景观的同时，还拥有水景资源。规模优势：云海蓝湾为潼南目前规模较大的项目之一，大规模易于打造大社区。建筑优势：项目目前的别墅和花园洋房的建筑形态为潼南的唯一，易于占领房地产市场。配套优势：项目设置了观景台、游泳池、网球场等完善的配套设施。周围