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深圳长城国际物流中心项目深圳长城国际物流中心项目前期策划报告前期策划报告2009年12月报告整体思路项目发展目标分析项目发展目标分析项目资源价值解析项目资源价值解析外部市场机会研究外部市场机会研究项目定位思路及项目定位项目定位思路及项目定位解决核心问题解决核心问题项目产业定位及功能定位项目产业定位及功能定位寻找实现目标的关键因素及问题点寻找实现目标的关键因素及问题点项目发展战略方向研判项目发展战略方向研判物业发展建议与规划顾问物业发展建议与规划顾问开发策略与经济测算开发策略与经济测算需要对深圳电子产业市场、区域产业现状、区域规划、区域资源及项目发展的相关案例进行研究。¾项目成功与否的核心问题是什么？¾项目以电子产品展示销售为主力业态，市场是否支撑？如何与电子龙头市场华强北竞争？如何差异化发展？¾区域现有资源是否支持项目定位？¾项目长期发展是否符合深圳的产业政策？¾项目产业业态如何选择，项目功能如何定位定量？¾是否有类似案例？项目面临问题问题与实现目标关键点通过产业研究，引进前瞻性的产业，并围绕该产业规划建筑空间及功能配套，形成项目的核心价值，实现项目目标。第一部份第一部份市场研究市场研究第二部份第二部份项目分析项目分析第三部份第三部份项目项目定位定位第四部份第四部份规划设计与物业发展建议规划设计与物业发展建议第五部份第五部份项目发展战略及经济测算评价项目发展战略及经济测算评价长城国际物流中心项目前期策划报告汇报目录长城国际物流中心项目前期策划报告汇报目录第一部分市场研究4201977198219871992199720022007世界GDP年增长示意从世界经济增长的规律来看，目前世界经济的发展正处在5年周期的下行阶段。全球经济的衰退，将使原材料及大宗商品保持较低的价格水平。11宏观经济形势分析宏观经济形势分析1.1世界经济发展趋势判断受世界整体经济的影响，2009年中国经济仍将处于下滑阶段。但是随着中国政府各项刺激经济政策的落实，经济下滑趋势将会得到缓解，并有可能在2011年先于世界经济复苏（经济学家谢国忠等）。待本项目进入市场时，中国经济将已进入到新一轮的经济增长期。1.2中国经济发展周期判断11金融风暴下的深圳经济（出口）深圳经济的外贸依存度高，出口市场对欧美依赖程度高，出口产品对机电、通讯电子产品的依赖性高，这三高特点决定了当前深圳外贸出口和整体经济受到拖累。百年罕见的金融危机，现在还在蔓延，没有见到底。世界市场的萎缩，经济发展的下行压力趋大，对中国经济特别是外部需求造成很大的冲击，最主要影响东部沿海地区、外向型企业和劳动密集型产业——温家宝2009年2月26日22深圳经走势分析深圳经走势分析2.1深圳出口情况金融风暴下的深圳经济（消费）2008年深圳各季度社会零售品消费总额增长率19.40%18.60%18.60%17.60%16.50%17.00%17.50%18.00%18.50%19.00%19.50%20.00%第一季度第二季度第三季度第四季度1995-2007年，深圳的社会消费品零售总额增速一直低于GDP增速，2008年出现较好的发展势头，但受金融海啸冲击，大批企业降薪裁员，居民收入水平受到影响，消费意愿与消费能力都明显下降，再加上去年股市、楼市不景气，2009年消费进一步下降已成定局。222.2深圳消费情况15%16.60%14.70%12.10%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2005200620072008深圳历年GDP增长率随着经济基数的加大及经济形势的变化，深圳国民经济增幅呈明显下滑态势222.3深圳GDP增长情况深圳经济增长模式决定了:2009年消费拉动经济能力有限出口持续受世界需求疲软影响增长主要依靠基建投资拉动2009年经济依然难以走出困境，但在“扩内需、保增长”的国策以及举办“大运会”的投资推动下，深圳经济有望在2010年前率先回升。222.4深圳未来走势判断项目所在的笋岗片区正在进行仓库区转型改造，是罗湖区可以用来发展的最大片区。目前已形成汽车交易、装饰建材、药品配送、家俱饰品、文具玩具、人才交流等大市场的物流园区。片区内未转型的仓库有60栋，面积约60万平方米，具有较大的开发潜力。笋岗片区新的规划：现代仓储业、商业和交通运输业协调发展，集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体的城市消费物流园区。33区域市场分析区域市场分析3.1笋岗片区现状及总体规划形成集交易、展示，现代物流服务的城市消费物流园区，辐射华南地区乃至全国+深圳市确定的六大物流园区之一，是市内唯一物流园区包括家具、建材、汽车销售及汽配、医药、文具、玩具、工艺礼品、五金等产业占地总面积12.4平方公里总投资400亿元建成投产后，可形成年产值2000亿元仓储区内建设有大量集中布局的仓库铁路运输专用线设施发达的物流体系和众多的物流企业配套毗邻盐田港区333.2片区产业规划产业规划物流配套9从大的交通区位条件上看，笋岗片区的货运交通非常便捷。9笋岗片区临近城市中心，具备发展城市消费型物流园的区位优势。9解决城市物流瓶颈的最佳区域（最后一公里）。资源影响笋岗仓片靠近城市中心区，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤北环路是深圳重要的以货运交通为主的城市干道。区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接333.3区域资源分析超凡家居一楼铺位租金约为130-170元，售价为2.5-3.5万元；二楼铺位租金约为50元左右，售价约为1.1-1.2万元多为仓库改铺支干道桃园路粤特商城、笋岗大厦一楼铺位约为200元，售价约为20000元多为仓库改铺主干道梅园路艺展中心、安华装饰材料城一楼街铺租金约为120-150元，售价为2.5万元左右多为仓库改造成铺支干道梨园路祥福雅居裙楼、博海装饰家居广场、田心大厦裙楼街铺因所处位置不同而租金区别较大，约在80-300元不等，二楼约为40-60元，三楼约为30-50元一楼铺位售价约为8千-2万元多为住宅裙楼或仓库改造而成，档次不齐主干道宝岗路国际商品大厦、华南汽车展示交易中心、富之岛精品家具、深业物流大厦街铺租金每月约为200-300，二楼租金每月约为70-150，三楼租金每月约为40-60，街铺售价约为2.5万-3万多为写字楼裙楼或单体商业，档次较高主干道宝安北路代表物业租售价（元/平方米）商业形态特征路段性质路段笋岗建材家居市场从1998年的萧条到2000年后逐渐走强，目前已经形成深圳最大的综合性、专业性家居大市场，经营面积20多万平方米，市场地位已被广泛认可。333.4笋岗装饰建材、家居、装饰市场分析笋岗汽车贸易市场笋岗是深圳规模最大的新车和二手车交易市场，有汽车经销商60多家，华南汽车展示交易中心、万骏国际汽车博览中心、大兴汽车城等以4S店为骨干的高档、规范化汽车企业聚集在这里。年区域内及周边的乘用车销售量、销售额分别占全市的20％和16％。笋岗文具玩具市场笋岗的文具玩具专业市场已成为我市规模较大、品种最全、辐射面积最广的文具批发市场，其品牌商家主要有笋岗文具玩具批发市场、德宝文具玩具批发市场、百合隆文具、玩具、工艺品批发市场。其中笋岗文具玩具批发市场有厂家、代理商300多家,经营有8大类2万多个品种，其年批发销售占了全市的60％。333.5笋岗汽贸、文具玩具市场笋岗医药市场笋岗片区医药市场，以一致药业配送中心为依托，已吸引了一批如中联医药、亚洲医药等连锁医药企业在这里建立配送中心，形成了一个年交易额达数亿元的医药大市场。笋岗五金工具市场在梨园路、宝岗路上分布有众多的五金工具街铺，大小不一，多以30-50平方米的商铺为主，既有仓库分割而成，也有住宅的裙楼。金永升工具城是国内同行业中最大的仓储自选式五金工具城，经营国内外各种名牌五金工具，种类超过3万多种，深圳80％的五金店都从这里批发产品。世界500强企业麦德龙也于2005年7月28日落户笋岗片区,正是看中了笋岗片区的专业市场优势和商圈效应。333.6笋岗医药、五金工具市场笋岗片区内，一个新型的以大宗商品展示、交易、采购为主的专业市场商贸氛围正迅速形成，其知名度、影响力和辐射力不断加大涵盖了专业市场展示、批发、零售相结合的多个商业形态部分行业形成了比较完整的产业链。片区已形成了有特色的专业化市场和相关企业区域总部聚集基地笋岗市场333.7笋岗区域市场小结作为深圳六大物流园区之一的笋岗物流园改造工程是市政府目前十分重视的工程，政府斥资12亿元，欲将其建成环境优美、街道宽阔、交通更加便利、市政配套更加齐全的综合型商贸新园区。将形成以第三方物流和专业市场为核心，建设成为集批发零售、展览展示、仓储配送、物流信息、电子商务、娱乐于一体，具有较强辐射力的多功能、现代化专业批发贸易中心和消费型物流园区。12333.8笋岗区域未来展望第二部分项目分析地块条件项目SWOT分析项目发展目标及问题点项目发展电子产业可行性研究项目适配产业的筛选筛选产业的市场前景相关案例研究配套物业可行性分析•到宝安机场40分钟•到盐田港25分钟•到深圳火车站10分钟•临近深圳北站•紧靠泥岗东路（双向六车道）•公交18、23、24、53、61、80•已规划的地铁7号线纵贯华强路连接本项区，并设有宝安北路站或称笋岗站（确定今年开工，计划2015年通车）外部交通良好，区域优势突出11地块条件分析地块条件分析1.1区域交通条件2400个地下280个地上其中2680个停车位940﹪绿化率83.77容积率740﹪建筑密度614.9﹪配套建筑占总建筑面积比例544000㎡国际物流配套公寓20000㎡国际物流展示大厅31000㎡物流信息综合调控中心60000㎡国际物流总部基地140000㎡国际电子采购中心其中295000㎡计入容积率建筑面积472000㎡其中地下停车场面积367000㎡总建筑面积329000㎡建筑总占地面积289778.81㎡总用地面积11.2项目指标11项目西南角既宝岗路与梨园路交汇地带商业商务价值较高梨园路人流、车流宝岗路人流、车流1.3地块微观价值分析11––StrengthsStrengths（（优势）优势）––WeaknessesWeaknesses（（劣势）劣势）––OpportunitiesOpportunities（（机会）机会）––ThreatsThreats（（威胁）威胁）①片区连接城市中心，区位优势逐年显现②成熟物流区，铁路、公路交通设施完善③规模突出，区域最大综合体建筑群④多种业态积聚的复合效应①政府重点支持项目，市领导全力推动②片区整体规划调整，升级改造提速③产业政策支持，物流业纳入十大产业振兴规划④珠三角一体化，深圳产业结构调整机遇①华强北行业龙头地位不可改变②未来同类项目的冲击，如华强北CEC③近期将出现与本报告定位相同商业业态④经济危机下电子行业遭受重创，本项目销售、租赁、招商难度加大，周期延长①片区整体形象改观尚需时间②项目位置偏离片区中心，缺乏商务氛围③电子产品交易聚集地多为生产基地衍生而成，本片区无电子产业根基④业主方缺少行业资源和优势项目项目SWOTSWOT分析分析22国际电子采购中心主体功能定位：国际电子采购中心配套功能定位：物流信息综合调控中心物流综合展示大厅物流配套公寓国际物流总部基地3.1项目发展目标3项目发展目标及问题点¾决定项目成败的核心问题是什么？¾项目已确定电子产品交易为主要业态，市场是否支撑？如何与华强北众多项目竞争？如何差异化发展？¾区域现有资源是否支持项目定位？¾项目长期发展是否符合深圳的产业政策和方向？¾项目产业业态如何选择？产业的市场前景及机遇如何？项目是否可行，需要明确下列问题：3.2项目需解决的问题33项目成败的核心问题•综合体项目的核心是商业，商业是纲，纲举目张，一活百活。•本综合体项目计容积率面积29.5万平米，其中采购中心+展示大厅共16万平米，占总面积的54%，更是项目成败的关键所在。•商业地产的定义是经营性不动产。经营什么业态、能否经营下去、经营的好与坏决定了商业地产有无价值及价值的高低。