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12客户在哪客户在哪产品提升产品提升价值最大价值最大品牌飞跃品牌飞跃尊地——新区大盘专家——全球第一大盘10年10余个新区大盘100%成功经验+3年大亚湾经验全球生活新城的典范全球生活新城的典范龙光东圳曦城3报告归纳——项目核心竞争力¾永远超前的主题定位——环球未来城VS8国1城¾永远升值的物业组合——新都市综合体VS新区大盘（以酒店为龙头，写字楼为亮点，商业为引擎,住宅为主体）¾永远热销的大盘密码——高性价比VS世界级都市圈（国际领先的楼盘系统创新，以珠三角较低的价格折服庞大的深港都市圈的精英人士）¾永远超前的主题定位——环球未来城VS8国1城¾永远升值的物业组合——新都市综合体VS新区大盘（以酒店为龙头，写字楼为亮点，商业为引擎,住宅为主体）¾永远热销的大盘密码——高性价比VS世界级都市圈（国际领先的楼盘系统创新，以珠三角较低的价格折服庞大的深港都市圈的精英人士）全球第一大盘全球第一大盘4项目分析项目分析Part2Part2报报告告目目录录物业发展建议物业发展建议Part4Part4营销战略营销战略Part5Part5项目定位项目定位Part3Part3市场分析市场分析Part1Part15市场分析市场分析Part1Part1一一宏观环境分析宏观环境分析二二住宅市场分析住宅市场分析三三商业市场分析商业市场分析四四酒店市场分析酒店市场分析五五写字楼市场分析写字楼市场分析六六典型大盘借鉴典型大盘借鉴七七市场分析结论市场分析结论6一一宏观环境分析宏观环境分析11全球发展大势全球发展大势33中国发展大势中国发展大势44深圳发展规划深圳发展规划22宏观政策分析宏观政策分析55大亚湾发展规划大亚湾发展规划7全球化使中国迎来战略发展机遇期,未来20年全球产业将继续向中国大转移,东部新城（大工业区+大亚湾）也将迎来黄金发展期。全球化使中国迎来战略发展机遇期,未来20年全球产业将继续向中国大转移,东部新城（大工业区+大亚湾）也将迎来黄金发展期。¾GDP总量2006年已超过英国，2007年有望超过德国，成为世界第三，权威预计2015年超过日本。¾2006年,中国外汇储备已达1.06万亿元,居世界第一位，标志着中国已成为一个贸易大国。11全球发展大势——全球化全球发展大势——全球化8未来港深合作的长远目标，就是共同建设成为可与纽约、伦敦相媲美的亚洲世界级国际都会。这个大都会拥有3200平方公里、约2000万人口，经济总量、对外贸易和外商投资都将位居世界级大都会的前列。纽约大都会伦敦大都会深港大都会11全球发展大势——都会圈全球发展大势——都会圈本案处于世界第三大都会圈的一级辐射区，拥有强劲的发展动力本案处于世界第三大都会圈的一级辐射区，拥有强劲的发展动力922宏观政策分析宏观政策分析国土部39号令国十五条外资限制土地督察制别墅禁令银发359号令加息规范营销物权法胡温新政，和谐社会是核心，房地产业将迎来平稳发展期，同时大户型稀缺、大盘稀缺是必然趋势。胡温新政，和谐社会是核心，房地产业将迎来平稳发展期，同时大户型稀缺、大盘稀缺是必然趋势。1033中国发展大势中国发展大势截至2005年底，中国的城市人口比例为42.99%。《中国城市人口增长周期研究报告》认为，2010年，中国城市人口比例将上升到50%，2025中国城市人口将达10亿，城市化率将接近70%。未来20年，平均每年将有2000万人进入城市。城市化、城市群是中国房地产业的强劲动力，为开发超级大盘提供需求支撑。本案处于世界级的深港都市圈将优先吸引“新城市人”进驻。城市化、城市群是中国房地产业的强劲动力，为开发超级大盘提供需求支撑。本案处于世界级的深港都市圈将优先吸引“新城市人”进驻。1144深圳发展规划深圳发展规划2030发展策略：深港都市圈、全球先锋城市东部发展轴沿布吉、横岗、龙岗、大工业区、大亚湾方向发展，致力发展为21世纪最具潜力的增长点东部工业组团深圳将在“全球先锋城市”的指引下快速前行，本案处于深圳东部发展轴的东部工业组团，将会得到优先、快速发展。深圳将在“全球先锋城市”的指引下快速前行，本案处于深圳东部发展轴的东部工业组团，将会得到优先、快速发展。12¾大亚湾位于惠州市南部，西接深圳，距深圳中心区仅26公里左右；陆路距香港60公里，海路47海里。¾现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》依托三大都市区，形成“一脊三带五轴”的发展轴带体系。¾陆地面积265平方公里（其中大亚湾经济技术开发区面积23.6平方公里）海域面积1300平方公里。55大亚湾发展规划大亚湾发展规划地理位置得天独厚，优先受到深港辐射，乃珠三角沿海经济带的东部支点。地理位置得天独厚，优先受到深港辐射，乃珠三角沿海经济带的东部支点。1355大亚湾发展规划大亚湾发展规划大亚湾已成为继美国休斯敦、荷兰鹿特丹、新加坡廊裕的全球第四个石化产业基地！¾以中国平均投资乘数10计算，未来5-10年大亚湾可实现总产值1-1.5万亿[1000-1500亿（2010-2015年总投资）×10]，约相当于2006年深圳GDP的两倍！¾“五区一岸线”：石化区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；一岸线：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线；全力打造滨海新城。¾英荷壳牌、日本普利司通、美国普莱克斯、德国欧德、香港和记黄埔、中国海油等500强公司全球第四大石化城的名片效应将使大亚湾闻名世界，并将吸引越来越多的产业及人口进驻。全球第四大石化城的名片效应将使大亚湾闻名世界，并将吸引越来越多的产业及人口进驻。14二二住宅市场分析住宅市场分析11深惠楼市分析深惠楼市分析44住宅市场小结住宅市场小结22东部新城分析东部新城分析33项目竞争分析项目竞争分析1511深惠楼市分析/深圳土地储备深惠楼市分析/深圳土地储备深圳全市的土地面积1952.84平方公里，其中56%的土地属于生态用地，建设用地实际上只有860平方公里，目前建成区面积已达713平方公里，可供开发利用的土地资源不足150平方公里。过去4年间，深圳平均每年建设用地规模达到51平方公里，如果按这个速度延续，未来3年深圳的土地资源将开发殆尽。土地稀缺是深圳发展的重要瓶颈,将直接导致“房荒”，因此深圳扩张、跨城居住是重要趋势。土地稀缺是深圳发展的重要瓶颈,将直接导致“房荒”，因此深圳扩张、跨城居住是重要趋势。16深圳历年房价走势(单位：元/平)5412553155395680598069529175130002.20%0.10%2.50%5.30%16.20%31.90%41.70%0200040006000800010000120001400000.050.10.150.20.250.30.350.40.45房价涨幅房价541255315539568059806952917513000涨幅2.20%0.10%2.50%5.30%16.20%31.90%41.70%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年近2年深圳房价快速上涨，已成为全国房价最高的城市；长期看，“房荒”将继续推高房价；迫于价格压力，将会有越来越多的深圳客户去周边城市买房近2年深圳房价快速上涨，已成为全国房价最高的城市；长期看，“房荒”将继续推高房价；迫于价格压力，将会有越来越多的深圳客户去周边城市买房11深惠楼市分析/深圳房价深惠楼市分析/深圳房价1711深惠楼市分析/惠州土地储备深惠楼市分析/惠州土地储备2007年上半年全市共出让转让土地31宗，土地面积282万M2，成交金额27.1亿元。一季度成交价为23.3亿元，挂牌成交价比起始价增长了7.3亿元，一季度已超出06年全年成交金额19亿多。土地市场需求旺盛惠州的土地面积占了珠三角1/4，项目可用土地经过盘整之后，存量土地占全省1/3、珠三角的1/2。深圳、东莞等地可供利用的土地越来越紧缺时，惠州还有大量的闲置用地惠州作为珠三角土地储备最丰富的城市，且紧邻“土地饥渴”的深圳，惠州（大亚湾）将是深圳扩张的主要方向。惠州作为珠三角土地储备最丰富的城市，且紧邻“土地饥渴”的深圳，惠州（大亚湾）将是深圳扩张的主要方向。18万林湖今年9月1日首次公开选房，共推出127套房源，2小时售罄，深圳客户占了70%。侧面反映出惠州楼市的火爆以及消费群体以深圳为主的格局变化。11深惠楼市分析/惠州房价深惠楼市分析/惠州房价历年惠州与深圳房地产均价对比图（单位：元/平）248623941965242426142832430054125539568059806952917513000050001000015000惠州均价2486239419652424261428324300深圳均价541255395680598069529175130002000年2002年2003年2004年2005年2006年2007年惠州房价只有深圳房价的1/3，成为吸引深圳客户的重要砝码惠州房价只有深圳房价的1/3，成为吸引深圳客户的重要砝码注:东莞2007年均价已经超过6000元/平1922东部新城分析东部新城分析2.12.1坪山新城分析坪山新城分析2.22.2大亚湾分析大亚湾分析2.32.3东部新城小结东部新城小结202.12.1坪山新城分析/整体分析坪山新城分析/整体分析坪山新城本案简介简介深圳四大新城之一，中心区规划面积38平方公里，建设用地规模30.38平方公里,人口规模25万。规划定位是生态型现代先进制造业新城。现状现状截至2005年底，累计引进项目共120个，协议投资总额30.29亿美元，达到产值993亿人民币。相当于深圳市的1/6多。目前主要企业：美国沃尔玛、日本住友、日立、韩国三星、德国西门子等世界500强跨国企业，比亚迪汽车、五洲龙汽车、中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司等。未来未来坪山新城是深圳未来发展空间的主要组成部分，担当着深圳东部增长极和大规模产业升级平台的角色，打造成深圳新的科技园，是未来城市发展的新引擎。是深圳市2006-2010年的重点建设区域，未来几年内有多个重大投资项目。坪山新城将是深圳最重要的工业新城，也是政府拉开大深圳的序幕，将加速大亚湾融入深圳。坪山新城将是深圳最重要的工业新城，也是政府拉开大深圳的序幕，将加速大亚湾融入深圳。21¾深圳大工业区，已逐步成为汽车、装备制造、出口加工的产业聚集地，正向着生态型现代先进制造业新城的方向快速发展，产业集群效应初步显现。¾深惠合作区占地规模为8.2平方公里，生活配套用地5平方公里，政府规定该片区不仅要满足本片区生活配套需求，也要充分考虑深圳大工业区的配套要求。本项目占生活用地约1/3，大工业区快速发展给本项目带来巨大机遇。本案深深惠惠合合作作区区2.12.1坪山新城分析/规划坪山新城分析/规划政府规划已将本案纳入坪山新城的规划中，大大增加了客户面政府规划已将本案纳入坪山新城的规划中，大大增加了客户面222.12.1坪山新城分析/开发现状坪山新城分析/开发现状受90/70限制，高层30.5万2009年1季度牛角龙项目受90/95限制，6栋高层8.7万2008年2季度深业东城上邸受90/95限制，含15%经济适用房，开盘当日售罄31万2007.10.20万科金域东郡受90/70限制，高层16.7万2009年1季度坪山围项目备注项目规模（M2）推售时间项目名称232.12.1坪山新城分析/在推楼盘坪山新城分析/在推楼盘二期一部分有两房三房四房，第二部分为公寓，面积区间在51-72m2毛坯400个为坑梓唯一在售楼盘，地理位置优越，位于商务行政中心，周边配套良好，交通便捷。占地3.3万m2，建面8万m2，共489户。二期第一部分建面2.3万m2,216户。商住小高，高层坑梓坑梓街道办（行政中心区）金田风华苑一房一厅（48-57m2）为主力户型精装修地上175地下257小户型、3万多平方米的园林以“水的庭院”“动的庭院”“树的庭院”三个庭院组成。建筑面积8.8万m2，总套数1141套。8栋小高层宝龙工业