深圳金地104栋项目前期策划之目标客户研判

marketposition前言—关于报告数据marketposition本报告数据来源：◇深圳中原深港研究中心数据库◇深圳中原三级市场新洲片区各地铺◇新洲片区随机客户访谈◇深圳中原二级市场同事定向调研◇搜房、SZHOME相关论坛及数据本报告以“科学研判，真实有效”的原则对市场进行分析，得出相关结论，其中所有数据及市调个案全部属实！marketposition金地104栋项目『前期策划』之目标客户研判marketposition第一篇目标客户初判断LEVEL2现状—新洲片区近一年二手市场成交客户脉络•Text目标客户初判断思路历史—新洲片区小户型市场发展及客户脉络大势—福田区地产供需状况/区域小户型市场状况结论—目标客户来自区域及职业初判LEVEL2•Text目标客户初判断思路大势—福田区地产供需状况/区域小户型市场状况marketposition大势福田区历年供应状况及大势分析/小户型市场状况历年供应状况历年销售状况福田历年商品住宅批售面积186.06176.34139.08271.9116.65163.5688.4312.50801602403201999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年06年1-6月单位：万㎡受土地供应、政策调控等因素的影响，近三年以来，福田区供应量持续下降，05年全年的住宅批售面积为88万㎡，比04年约减少了50%，而今年1-6月份批售面积仅12万㎡，仅相当于一个中等规模楼盘的体量。福田历年商品住宅销售面积147.54181.94155.44186.29168.6121.8172.7741.2340801201602001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年06年1-6月单位：万㎡从历年成交情况来看，成交面积均在100万㎡以部上，2000年、2002年、2005年都达到了170万㎡以上的高点，但进入2006年，随着新增供应的减少，以及存量项目的快速消化，导致06年上半年的成交量大幅萎缩，成交仅41万余㎡，为2005年的23%。年限住宅供应量（万㎡）住宅销售量（万㎡）供求比1999年186.06147.541.26:12000年176.34181.940.97:12001年139.08155.440.89:12002年271.9186.291.46:12003年116.65168.60.69:12004年163.56121.81.34:12005年88.43172.770.51:12006年上半年12.541.230.30:1合计1154.521175.610.98:1历年新增供求比从历年供求比的情况看，从03年开始，福田供不应求的矛盾就已显露出来，房价上涨的苗头已初现，04年的放量令供求矛盾有所缓解，但05年供求关系又趋紧张，全年新增供求比为0.51，不仅全部消化了当年的新增供应，存量面积也得到了大量消化，到06年上半年，供求矛盾进一步升级，房价也随着供求矛盾的加剧加速上扬。marketposition2006年福田区小户型市场供应状况户型50㎡以下1房1厅70㎡以下2房70㎡以上2房90㎡以下3房90㎡以上3房120㎡以上4房280㎡以上复式套数721096885651483843套数比9.65%14.61%9.12%11.39%8.71%19.84%5.09%5.76%小户型供应不占市场主流50㎡以下1房1厅11.5%120㎡以上4房23.6%280㎡以上6.1%70㎡以下2房17.4%70㎡以上2房10.8%120㎡以上复式6.8%90㎡以上3房10.4%90㎡以下3房13.5%2006年上半年福田住宅供应结构中，70㎡以下房型的供应套数仅101套，占福田全部供应套数的29%，不到三成，小户型成为福田最为稀缺的产品。从后市看，新政规定，自2006年6月1日起新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，2007年以后，福田小户型不足的矛盾会有所缓解。但只能寄望于旧城改造释放出的供应量。LEVEL2•Text目标客户初判断思路历史—新洲片区小户型市场发展及客户脉络大势—福田区地产供需状况/区域小户型市场状况marketposition历史新洲片区小户型市场发展及客户脉络marketposition滨河路新洲路福强路新洲村石厦村沙嘴村新区委三个城中村农民房密集，鱼龙混杂，各式租房人群混杂•Sharedresources•Inefficienciesinfinancialmarkets片区住宅形态简述三个城中村三条主干道一个新区委沙嘴石厦新洲租售早年住宅，多层为主，多个精品小户型社区三条主干道福荣路沿线以及福强路沿线万科的金域蓝湾、泰然的碧海红树园等，产品形态主要是三房和四房，适合经济实力比较强的的成熟家庭购买滨河路\新洲路沿线的项目以单体楼为主如花好园、韵动领地、绿洲丰和家园等。主要提供单房、1房1厅、小2房，适合投资以及首次置业者购买用于过渡性居住一个新区委不乏高尚居住区，如：中央花园、金地翠园、瑞合园等，三房四房为主，成熟经济实力好的人士居住片区纯小户型住宅市场发展脉络三个城中村三条主干道一个新区委三条主干道一个新区委沙嘴石厦新洲三个城中村2001-20022003-20042005丽阳天下/缔馨园朗晴馨洲星座传奇绿景新美域韵动领地绿洲丰和合正佳园/皇庭世纪空白石厦新洲已成为为中心区提供配套服务的纯中小户生活区作为旧村改造的重点，也为区域中小户型的持续发展提供了很好的契机marketposition片区历年代表小户型购买客户脉络marketposition2000年-2001年销售楼盘marketposition片区近年代表小户型住宅购买客户群研究—绿景新苑户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田南山罗湖香港二房二厅77-9528-47白领周边原居民周边生意人港人配偶自住为主90%10%三房二厅86-114白领周边原居民周边生意人港人配偶自住为主四房二厅131白领周边原居民周边生意人自住为主marketposition片区近年代表小户型住宅购买客户群研究—星河雅居户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田罗湖南山香港二房二厅7728-35白领周边原居民生意人自住为主85%0015%三房二厅8728-45白领周边原居民生意人自住为主四房二厅10330-55白领周边原居民生意人自住为主marketposition户型面积区间购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖二房二厅77~8128~33白领周边居民投资自住70%5%15%10%三房二厅101~10430~45白领周边居民自住四房二厅125~13745~50白领周边居民自住小复式(三房)16045~50白领周边居民自住加州地带2期marketposition2002年-2003年销售楼盘marketposition—朗晴馨洲户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖一房一厅3525-32高级白领周边原居民职业投资客自住70%投资30%90%5%5%0二房二厅6528-35高级白领周边原居民职业投资客自住85%投资15%三房二厅8530-40高级白领周边原居民职业投资客自住95%投资5%marketposition—丽阳天下户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖单房32~3724~30白领、周边生意人、港人配偶、职业投资客、公务员自用40%投资60%70%20%5%5%一房一厅42~49.525~30自用50%投资505二房二厅65.84~8725~40自用75%投资25%marketposition户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖单房29~3220~25白领、周边生意人、港人配偶、职业投资客、公务员自用40%投资60%60%35%5%5%一房一厅39~4925~30自用50%投资505二房二厅62.64~6825~35自用75%投资25%缔馨园marketposition户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖二房6630以下占73.7%36以上占26.3%高薪白领,其中以贸易业占多,达40%.个体户占17%.投资客自用占86%投资占14%66%10%17%7%大二房76~82小三房84~86加州地带3期marketposition2004年-2005年销售楼盘marketposition户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖单身公寓39.2~43.1225~28白领、个体户、港人配偶、职业投资客、商务人士、公务员自用55%投资45%80%10%5%5%二房二厅65.59~8225~35自用60%投资40%合正佳园marketposition户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖单房29~3220~35白领、周边个体户港人配偶、投资客、商务人士自用55%投资45%60%35%5%5%一房一厅39~4925~30自用55%投资45%二房二厅62.64~6825~35自用65%投资35%星座传奇marketposition户型面积区间购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖一房一厅43.67~44.1225~28白领、个体户自用60%投资40%75%15%5%5%二房二厅63.39~77.3325~33白领、周边个体户自用75%投资25%三房二厅92.99~116.0535~45白领、周边个体户自用四房二厅131.16~134.0748~55个体户附近村民自用绿景新美域marketposition—绿洲丰和户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田罗湖南山香港其他一房一厅39-4125-35白领原居民生意人娱乐工作者港人配偶职业投资客公司投资客商务人士公务员投资40%自住60%70%5%10%10%5%二房二厅64-7228-40投资30%自住70%marketposition—皇庭世纪户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田罗湖南山香港其它一房一厅40-4622-45高级白领生意人原居民职业投资客商务人士高级白领生意人香港配偶娱乐工作者公务员投资50%自住50%45%10%10%20%15%二房二厅53-6425-35投资40%自住60%三房二厅77-12828-45投资35%自住65%marketposition—韵动领地户型面积区间㎡购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田南山罗湖香港一房一厅35-5428-35高级白领周边生意人公司投资客职业投资客过度居住/70%投资30%75%5%5%5%二房二厅42-9328-35高级白领周边生意人投资客自住70%投资30%三房二厅84-11025-55高级白领周边生意人本地原居民/生意人自住90%投资10%marketposition户型面积区间购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖二房二厅69.86~74.9525~33白领、周边个体户自用75%投资25%80%15%5%5%三房二厅96.4135~45白领、周边个体户自用85%投资15%绿景新洋房marketposition2006年销售楼盘marketposition户型面积区间购买客户年龄区间职业置业目的来自区域福田香港南山罗湖单身公寓33~4125~28白领、个体户、生意人、投资客自用投资85%5%5%5%一房一厅49~5925~33自用投资二房二厅71~8828~40自用投资三房二厅88~9435~50自用投资祥云天都世纪marketposition片区代表小户型购买客户群脉络研究总结(一)6年时间客户群演变过程marketposition客户年龄段总结22-25岁20-30㎡单房26-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45岁以上年龄物业面积/户型30-40㎡单房/一房40-50㎡单房/一房50-60㎡一房/两房60-70㎡两房/三房70-80㎡两房/三房2