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中航港·国际城市花园全案策划报告蕲春中航港房地产开发有限公司武汉宏源和房地产代理有限公司二零零八年一月武汉宏源和房地产代理有限公司蕲春，一座正在兴起的希望之城，前所未有的发展机遇，赋予了这一片热土以光荣和梦想。楼盘开发已经不仅仅盖房子卖那么简单，而是建筑生活，准确的讲是为特定的阶层建造特定的产品。武汉宏源和房地产代理有限公司认清自己，认清消费者与采用的方法，是项目成功的关键。武汉宏源和房地产代理有限公司我们是谁？？？武汉宏源和房地产代理有限公司武汉宏源和房地产代理有限公司所做项目回顾武汉宏源和房地产代理有限公司感谢中航港房地产公司给予这样一次提案的机会，作为一家专业房地产策划与销售公司，我们及我们核心成员先后成功策划与代理的项目有武汉阳光花园、东亭花园、建新东区花园、玫瑰新苑、鄂州万福家园、吉祥花园等……武汉宏源和房地产代理有限公司在市场上拥有如下优势地位：1、以全案策划的创新顾问模式为核心竞争力，形成“叫好”又“叫座”的销售局面；2、独树一帜的“节点式”营销——擅长通过“造势”与“销控”形成局部卖方市场，给买家强大的心理压力，形成阶段性的抢购局面；3、在塑造项目品牌的同时提升开发商的公司品牌，以形成“互动”和“双赢”的品牌推广为终极目标；武汉宏源和房地产代理有限公司我公司将调动优势兵力，投入百般努力，顺利完成项目的策划与销售代理任务，辅佐开发商做精品、营造品牌，实现经济效益与社会效益双丰收。武汉宏源和房地产代理有限公司第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司第一部分：市场调研分析一、整体市场分析武汉宏源和房地产代理有限公司第一部分：市场调研分析1、蕲春概况蕲春以“水隈多蕲菜（水芹菜）”得名，历史上另称蕲阳、齐昌、蕲州。蕲春早在公元前201年（西汉高祖六年）建县，而其远古文明则上溯到新石时代，是鄂东最古老的县之一。公元47年（东汉建武二十三年），裁县置侯国传三世，国除仍为县。378年（东晋太元三年），更县名为“蕲阳”；486年南齐永明四年），复更县名为“齐昌”，598年（隋开皇十八年）复“蕲春”县名。1367年（明洪武九年）置“蕲州”，裁县，以州领县事。1912年中华民国成立后，裁州，复“蕲春县”。汉季以来，蕲春以地处“吴头楚尾”，扼控长江，战略地位显要，历为当权者所重视，先后设郡、州、府、路、行政督察区专员公署于境内；明代尚设蕲州卫、下江防道于蕲州，并迁荆王府于蕲州治所。时辖地包括今蕲春、浠水、罗田、英山四县及武穴市大部。历史上，蕲春长期为郡（州、路、府、专区）和县两级政府机构所在地，历为鄂东政治、经济、文化和军事中心。中华人民共和国成立后，蕲春恢复县制，隶湖北省黄冈市（地区）。武汉宏源和房地产代理有限公司武汉宏源和房地产代理有限公司2、房地产市场现状一、住房状况和需求预测（一）“十五”时期全县居民住房状况1、漕河地区居民住房状况。2005年底，漕河地区现有常住人口15.4万人，住房建筑面积556万m2，其中私人建房227.45万m2，商品住宅164万m2，房改房119.16万m2,人均住房面积36.13m2。2、其他乡镇居民住房状况。2005年底，乡镇人口（除漕河外）81.69万人，住房建筑面积2605万m2，人均住房面积31.88m2。3、享受低保家庭住房状况。截至2005年底，城镇享受低保家庭共有7198户，占城镇人口的13.80%，其中人均建筑面积在8m2以下的有1659户，8-16m2的有2019户，17-22m2的有2464户，22m2以上的有1056户。按照《建设部城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%，根据国家规定，我县享受低保家庭人均住房保障面积标准为22m2。目前，我县有6142户低收入家庭人均住房面积达不到该标准。4、直管公房状况。全县直管公房面积1.50万平方米，其中漕河地区0.51万平方米。直管公房现已出租1万平方米，出租率66%。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司（二）近两年住房结构及供求情况近两年，城镇房地产开发项目建设规模年均15万m2左右，其中漕河地区10万m2，商品住宅约800—1200套。住房面积在90m2以下的约50套，占5.1%；住房面积在90m2—130m2的约810套，占80.9%；住房面积在130m2以上的约140套，占14%。2005年全县商品房开发面积约10万m2，销售面积约7.5万平方米，占75%。2006年，全县商品房开发面积17.5万m2，已竣工10.5万m2，占60%，空置商品房1.9万m2。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司（三）“十一五”期间住房需求预测“十一五”期间，我县经济和社会发展环境和条件面临三大机遇：一是产业转移发展机遇。二是加快建设社会主义新农村的机遇。三是“中部崛起”和武汉城市圈建设的机遇。这些机遇有利于我县发挥区位优势和资源优势，加快产业升级，发展开放型经济。到2010年全县生产总值达到70亿，按可比价年均增长10%，其中人均国民生产总值达到7035元，农民人均纯收入达到3680元，年均增长6.80%，城镇居民人均可支配收入达到8000元，年均增长7%；人口自然增长率控制在6‰以内，人口出生率控制在11‰以内。到“十一五”期末，全县人口将超过100万人，其中城镇居民达到30万人，80%建制镇基本达到新型城镇标准，城镇化率达到40%以上，漕河城区发展为17.4平方公里，达到中等城市水平。“十一五”期间是我县经济增长、人口增长发展较快的时期，经济和人口的增长，直接拉动了住宅消费经济，同时也扩大了农村人口进镇、进城购房置业需要。因此，“十一五”时期，我县城镇化进程将加快，住房需求不断扩大，住房消费将进入快速增长时期，城镇房地产业具有较大的发展空间。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司二、“十一五”期间住房建设指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，抓住全面建设小康社会和加入武汉城市经济圈的历史机遇，通过科学规划、合理布局和创新设计，充分发掘城镇内在价值和展现地域文化特色，将蕲春打造成为黄冈地区最适宜人们居住的城市之一，为蕲春的发展营造良好的投资和消费环境。以改革和科技创新为动力，提升房地产业经济实力与市场活力。按照建设节约型社会的要求，以节能、节水、节材、节地、资源综合循环利用为重点，提高资源利用效率，努力实现住宅建稳定健康协调发展。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司三、“十一五”期间住房建设发展目标“十一五”期间，我县住宅与房地产业的发展就是要以改善城乡居民居住条件为目的，坚持市场化的基本方向，遵循经济规律，运用经济杠杆，不断调整住房结构，形成住房梯级供应体系，逐步满足不同收入家庭的住房需要；以改革为动力，充分发挥行业管理部门的宏观调控手段，在国家统一的政策指导下，采取有力措施，进一步整顿和规范房地产市场秩序，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，使之成为我县国民经济发展的支柱产业，逐步实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。到2010年，基本建立适应房地产业健康发展的长效运行机制，完善适应不同层次需求的住房供应体系，构建适应蕲春县情的住房保障体系。今后五年房地产开发投资年均增幅要保持11%以上；住房商品化率要达到90%以上，住房成套率90%以上，城镇人均住房建筑面积高于全国平均水平；在漕河规划区内建设两至三个占地100亩以上的规范化住宅小区，实现商品住宅小高层和框架结构的突破。加大房地产业发展的开放力度，引进名优企业打造精品小区新理念，逐步提升我县住宅小区的规模和档次。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司——加快住房建设步伐，加快改善市民居住条件。——合理确定房地产开发的产品结构，优化房地产开发的空间结构。——搞好小区综合配套，实现居住环境舒适化。——发展节能省地住宅，着力住宅消费的节约化。——加大房地产开发力度，把房地产业培育成县域经济的支柱产业。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司“十一五”期间住房建设主要措施（一）调控市场供求——发挥土地调控作用，优化住房供应结构。优先落实普通商品住房和经济适用住房（含廉租住房）土地供应，其土地供应量占全县居住用地供应总量的比重不低于70%。停止城区规划区内私房用地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。蕲漕、横漕主干道两侧200—1000米内禁止新增私人建设用地。针对社会不同收入家庭，不同购买对象的住房需求，构建住房梯度供应结构，建立以普通商品住房为主体，经济适用住房和廉租住房为保障，解决不同收入家庭住房问题的多层次、多渠道、多形式的供房供应体系，年度商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。在限套型、限房价的基础上，通过竞地价、竞房价的办法，以招拍挂的方式确定开发单位。——合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制拆迁规模和进度。认真落实安置房源和补偿政策，严格拆迁管理，整顿拆迁市场，规范拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益。——发展二手房市场。加快住房二手房市场的流转速度，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，有效鼓励居民卖旧房换新房，改善居住条件。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司（二）优化空间布局——推进居住小区建设。适应新的城市功能布局，重点推进夏漕、南门畈、付畈、枫树林、吴庄、十里畈、豁口等七大居委会（社区）的商品住宅小区建设。在远城区重点启动蕲州、赤东、横车、刘河等重点城镇的住宅建设。——区域科学协调发展。根据经济发展规律，围绕“一心两带”（漕河、蕲漕、横漕），主抓“两区三园四小区”（蕲春李时珍生物医药经济开发区、蕲春经济开发区；漕河城东、九棵松、蕲州二里湖工业园；赤东十大垅、刘河、蕲州银山、八里湖工业小区），建设四大板块（漕河—赤东、蕲州—八里、横车—九棵松、漕河—刘河），形成产业经济走廊（九棵松—漕河—蕲州）的规划格局，使住房建设形成以集中规模发展为主导，居民向小区集中，农民向集镇和中心村集中的良好态势。——实施旧城改造。对城镇危旧房进行调查，根据现行城市规划要求和房屋文化价值、结构状况，按照保留一批、置换一批、拆建一批的方式实施旧城改造。围绕整合资源、提升功能、改善环境，重点实施漕河一居民、二居民、新建等城中村和雷溪河两岸改造建设，对蕲州城等优秀历史实行保护性改造。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司（三）加强住房保障——规范经济适用住房建设与销售管理。在漕河城区征用土地50亩，在蕲州征地20亩，搞好经济适用住房建设，确保经济适用房真正用于保障收入较低住房较困难的家庭。严格按规定标准控制户型面积，全面推行经济适用住房购房资格审批、公示制度，加强经济适用住房销售与拆迁安置工作的衔接，强化经济适用住房价格审批与监管。——加大廉租住房保障力度。制定出台《蕲春县城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》，将解决城镇低收入家庭住房保障工作纳入政府年度考核管理目标。通过发放租赁补贴、实物配租和租金核减等形式，对人均住房面积在10m2以下的最低收入家庭实现应保尽保，基本消除全县住房困难。坚持以财政预算为主，多渠道筹措廉租住房资金。落实一定比例土地出让净收益和提取部分住房公积金增值收益作为廉租住房资金来源，用于廉租住房补贴。实施对全县破旧直管公房的改造、改建，构建面向孤、老、病、残及急需救助特困家庭的配房租赁，面向承租公有住房最低收入家庭的租金核减，面向一般住房困难最低收入家庭的租金补贴的基本住房保障格局。第一部分：市场调研分析武汉宏源和房地产代理有限公司（四）规范市场秩序——完善市场监管体系。按照指标科学、渠道畅通、分析准确、发布及时、信息全面的要求，建立一套房地产信息反馈系统；按照构建优化发展环境、简化工作程序、提高办事效率、增加透明度、强化责任制的原则，实现交易与产权管理一体化；按照规模化、专业化、连锁化、网络化的发展趋势，培育覆盖全县的房地产中介服务网络。——加强房地产开发全过程